Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S.*
Η διαμαρτυρία μας για τον μη λειτουργικό νόμο των κοινοχρήστων και άλλα θέματα νομικών διαφορών είναι γνωστή και εκφράζεται όχι μόνο μέσω των άρθρων μας (τα τελευταία 4 χρόνια σε 10 άρθρα), αλλά και με προσωπικές επισκέψεις/συνεντεύξεις με υπουργούς, Βουλή και άλλους.
Ενώ το θέμα είναι πολύ σοβαρό και τα αποτελέσματα του εμφανή (μη συντήρηση πολυκατοικιών, μη λειτουργικότητα κοινόκτητων υπηρεσιών, κοινωνικά προβλήματα μεταξύ κατόχων κλπ) δεν παρατηρούμε καμία ενέργεια εκ μέρους της πολιτείας αυτής και η αδράνεια αυτή, θα μας βρει σύντομα προ καταστάσεων που θα το μετανιώσουμε. Είναι μια παρόμοια κατάσταση που έχουμε με την καθυστέρηση στην έκδοση άδειας/τίτλων κλπ, όπου η επέμβαση της Ε.Ε. και της τοπική ομάδας πίεσης (Property Action Group) μας αφύπνισε σε κάποιο βαθμό για να τρέχουμε εκ των υστέρων για διόρθωση (η δυσφήμιση της αγοράς ακινήτων επιπλέον).
Πιστεύουμε ότι πέρασε ο καιρός των Δικαστηρίων για «όλα τα θέματα» και στον τομέα των ακινήτων πιστεύουμε ότι επειγόντως χρειαζόμαστε:
• Δικαστήριο Κτηματολογικών Θεμάτων – που θα περιλαμβάνει απαλλοτριώσεις, διαφορές σε ακίνητα.
• Δικαστήριο Κοινοχρήστων με εκατοντάδες/χιλιάδες υποθέσεις εκκρεμούν.
• Δικαστήριο μικροδιαφορών – έστω με μέγιστη απαίτηση €10.000 που να εξετάζει διάφορα θέματα, όπως ζημιές σε περιουσία, ατυχήματα, μικρό-ιατρικές παραλήψεις κλπ.
• Δικαστήρια που να εξετάζουν με συνοπτικές διαδικασίες χωρίς απαραιτήτως την ύπαρξη δικηγόρων που να υπάρχουν αυξημένα κόστα. Εάν παραδειγματιστούμε από το Βρετανικό Lands Tribunes και εκείνο του Αμερικάνικου συστήματος Small Claims Court, οι αποφάσεις εκδίδονται άμεσα ως επί το πλείστον κατά το πέρας της ακρόασης.
Στα πιο πάνω Δικαστήρια οι διάδικοι να αποποιούνται του δικαιώματος έφεσης (Αμερικάνικο Σύστημα).
Για τα πιο πάνω δεν χρειάζονται τεράστια δημόσια κονδύλια, διότι θα υπάρχει μερική ανακατάταξη δικαστών και πρόσληψη νέων με κάποιου είδους εξειδίκευση – π.χ. σε περίπτωση απαλλοτριώσεων να τύχουν ειδικής εκπαίδευσης 6 μηνών, ενώ εάν υπάρχει έλλειψη ποιοτικού ενδιαφέροντος εκ μέρους δικηγόρων της Δημοκρατίας για τα δικαστικό επάγγελμα, ίσως η εργοδότηση εξ’ Ελλάδος να είναι μια εναλλακτική λύση (υπάρχουν 2-3 Ελλαδίτες δικαστές στην Κύπρο με πολύ καλά αποτελέσματα κατά την δική μας εμπειρία). Ίσως και το σύστημα της ακρόασης στο Δικαστήριο να χρειάζεται κάποιου είδους «εκμοντερνισμού» για να μην καταχράται το σύστημα από μάρτυρες-διαδίκους-δικηγόρους, με ατέρμονες και εν πολλοίς «εκφώνηση ομιλιών» κατά την διάρκεια της ακρόασης (σε μια περίπτωση που παρουσιαστήκαμε εκ μέρους απαιτητή σε Δικαστήριο στην Πάφο, η επανάληψη των ερωτήσεων μετά από 4 ακροάσεις προκάλεσε την δική μας διαμαρτυρία προς το Δικαστήριο εις βάρος του δικηγόρου του ενάγοντος (του δικού μας).
Τόσο στην Αμερική όσο και στην Βρετανία υπάρχουν τέτοια δικαστήριο που δικάζουν δεκάδες υποθέσεις ανά μήνα με συνοπτικές διαδικασίες. Μας θυμίζει το όλο θέμα του αξιοπρόσεκτου δικαστή κ. Πική, που γύρω στο έτος 1980 ανέλαβε τις υποθέσεις των απαλλοτριώσεων και ξεκαθάρισε τόσο σε αποφάσεις σταθμούς, όσο και με καθορισμό αρχών (case law) και άνοιξε ο δρόμος για την καλυτέρευση του όλου συστήματος. Υπάρχουν και τώρα αξιόλογοι δικαστές με προϊστορία για τολμηρές αποφάσεις (που πολύ θα θέλαμε να τους αναφέρουμε) αλλά το σύστημα τις δικαστικής εξουσίας ακολουθεί εκείνο της Δημόσιας Υπηρεσίας όπου ο αρχαιότερος προάγεται και όχι ο καλύτερος/ αποτελεσματικότερος. Αυτό είναι τεράστιο λάθος, διότι καταδικάζει την πολιτεία στην συνέχιση της αναποτελεσματικότητας της δικαιοσύνης, η δε ευκολία με την οποία ο κάθε διάδικος έχει για ενστάσεις (ίδε το χειρότερο παράδειγμα η Μαρίνα Πάφου-Πλατείας Ελευθερίας είναι παραδείγματα προς αποφυγή).
Η εργοδότηση δικαστών ανά τύπο δικαστηρίου στους πιο πάνω τομείς που να ειδικεύονται είναι ότι το καλύτερο ως αρχή. Η μισθοδοσία των δικαστών αυτών να είναι μεν η κανονική, αλλά και να αυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των αποφάσεων και με μείωση σε περίπτωση λανθασμένων αποφάσεων όπου αυτές αποφασίζει το εφετείο.
Θα πρέπει να υπάρχει και κάποιο ξεκάθαρο μήνυμα ότι εκείνος που «χάνει» πληρώνει και όλα τα έξοδα της αντίθετης πλευράς και του δικαστηρίου.
Αυτά είναι ορισμένα από τα «καυτά» θέματα που αφορούν τους πολίτες αυτής της Δημοκρατίας και για τους υποψήφιους προέδρους να ενσκήψουν και όχι μόνο στα τετριμμένα πολιτικά θέματα.
Κατ’ εμάς που δεν είμαστε μεν δικηγόροι, αλλά εμπλεκόμενοι ως εξειδικευμένοι μάρτυρες σε πολυάριθμα θέματα που αφορούν ακίνητα, είναι μια αρχή προς συζήτηση. Ποιος όμως ενδιαφέρεται;
Αναμένουμε από τα προοδευτικά (αλήθεια ποια είναι;) κόμματα να υποβάλουν εισηγήσεις:
• Αναμένουμε από το ΕΤΕΚ τις δικές του
• Αναμένουμε από τους ιδιοκτήτες ακινήτων/developers και άλλους
• Αναμένουμε από τον Γενικό Ελεγκτή να ενσκήψει επί του θέματος διότι πρόκειται και για την κακή λειτουργία των δικαστηρίων και της διασπάθιση δημόσιου χρήματος (όταν οφείλει η Δημοκρατία ½ δις. σε απαλλοτριώσεις που εκκρεμούν και για τις οποίες πληρώνει τόκους γύρω στα €20 εκ. τον χρόνο).
Πιστεύετε ότι θα εισακουστούν αυτές οι εισηγήσεις; Όχι, ούτε εμείς οι ίδιοι που τις υποβάλλουμε, διότι η λανθασμένη νοοτροπία μας εδώ με κύριους υπαίτιους όλα τα κόμματα τα οποία ολίγον τα ενδιαφέρουν για την εύρυθμη λειτουργία της Δημοκρατίας.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Κτίρια δείχνουν ερείπια επειδή δεν τηρείται ο νόμος των διαχειριστών
Στην Κύπρο φαίνεται ότι δεν έχουμε καταλάβει ότι συντηρημένα κτίρια σημαίνει αύξηση στην αξία της περιουσίας μας, αλλά και στην ποιότητα της ζωής μας και αφήνουμε τις πολυκατοικίες στο έλεος της φθοράς του χρόνου
Θα πρέπει ενδεχομένως ο Νόμος να γίνει ακόμη πιο αυστηρός, αλλά και να εφαρμόζεται πιστά
Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία στην Κύπρο, ο αγοραστής καθίσταται απόλυτος ιδιοκτήτης. Δηλαδή αποκτά την πλήρη κυριότητα της μονάδας του, γι’ αυτό και άμα υπάρχει ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας τού μεταβιβάζεται άμεσα και αν δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας, του μεταβιβάζεται όταν αυτός εκδοθεί. Ο κάθε Τίτλος Ιδιοκτησίας σε μια κοινόκτητη οικοδομή που αποτελείται από κάποιο αριθμό μονάδων καταγράφει (ή πρέπει να καταγράφει) το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία.
Αυτό υπολογίζεται σε ποσοστό επί τοις εκατόν, π.χ. 10,3%. Αυτό σημαίνει πως η αναλογία του συγκεκριμένου διαμερίσματος επί της ιδιοκτησίας της γης είναι 10,3%. Άρα αν το κτήριο κάποτε κατεδαφιζόταν, ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου διαμερίσματος θα είχε μερίδιο στη γη ίσο προς 10,3% (εξ αδιαιρέτου). Πρέπει να είναι κατανοητό πως το σύνολο των συνιδιοκτησιών ανέρχεται στο 100%.
Στη βάση της αξίας κάθε μονάδας
Το πιο πάνω μερίδιο όμως δεν καθορίζει κατ’ ανάγκην το μερίδιο της ευθύνης του στο κόστος συντήρησης του κτηρίου, επειδή συνήθως το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία καθορίζεται στη βάση της αξίας της κάθε μονάδας επί του συνόλου της αξίας του κτηρίου και όχι με βάση το εμβαδόν της μονάδας. Άρα ένα δυάρι διαμέρισμα 75μ² στον 7ο όροφο του κτηρίου μπορεί να έχει μεγαλύτερο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από το ίδιο δυάρι διαμέρισμα των 75μ² στον 1ον όροφο του ιδίου κτηρίου επειδή αυτό του 7ου κατά την ημέρα αίτησης οριζόντιας διαίρεσης του κτηρίου είχε μεγαλύτερη αξία από αυτό του 1ου.
Αρμοδιότητες, ευθύνες και δικαιώματα
Από την άλλη, τα κοινόχρηστα συνήθως καθορίζονται σύμφωνα με το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Άρα ένα τριάρι διαμέρισμα των 95μ² πληρώνει αναλογικά πιο πολλά κοινόχρηστα από ένα δυάρι των 75μ². Τα κοινόχρηστα καταβάλλονται από τους ιδιοκτήτες για να καλύπτουν τις βασικές λειτουργίες και τις βασικές ανάγκες συντήρησης της πολυκατοικίας. Δεν καλύπτουν σοβαρές δαπάνες συντήρησης του κτηρίου.
Οι σοβαρές δαπάνες συντήρησης λαμβάνονται από τη διαχειριστική επιτροπή, η οποία έχει και τη δύναμη να επιβάλει προς όλους τους ιδιοκτήτες συμμόρφωση. Το κάθε κτήριο έχει τη διαχειριστική του επιτροπή. Αυτή έχει αρμοδιότητες, ευθύνες αλλά και δικαιώματα που καθορίζονται από τις διατάξεις του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Μέρος ΙΙΑ Κοινόκτητες Οικοδομές.
Οφείλουν να σέβονται την πλειοψηφία
Αν παρ’ ελπίδα διαβάσετε αυτό το μέρος του Νόμου, θα νομίσετε πως αυτόν το Νόμο ακριβώς εφαρμόζουν χώρες όπως η Σουηδία, η Βρετανία, η Γερμανία (για να μην αναφέρω το 90% του πλανήτη). Και διερωτάσαι: τι συμβαίνει στην Κύπρο και έχουμε ασυντήρητα και ατημέλητα κτήρια και φαινομενικά αδύναμες διαχειριστικές επιτροπές;
Προφανώς και δεν εφαρμόζεται ο Νόμος. Κανένας ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα (ούτε του δίνεται ένα τέτοιο δικαίωμα) να συνεισφέρει είτε από μόνος του ή με άλλους ιδιοκτήτες στην παραμέληση του κτηρίου στο οποίο ανήκει η μονάδα τους. Αντίθετα οφείλουν να σέβονται τις αποφάσεις της πλειοψηφίας ή/ και της διαχειριστικής επιτροπής και να συνεισφέρουν οικονομικά στον βαθμό που τους επιβάλλει η αναλογία τους για τη διατήρηση του κτηρίου σε άριστη κατάσταση.
Στο έλεος του καιρού
Αν αρνούνται, η διαχειριστική επιτροπή έχει -βάσει του Νόμου- τη δύναμη να κινηθεί εναντίον τους με αγωγή για ανάκτηση του ποσού. Δυστυχώς, σε ελάχιστες περιπτώσεις υπάρχει αυτή η πυγμή με αποτέλεσμα τα κτήρια να αφήνονται στο έλεος του καιρού, της φυσικής φθοράς, αλλά και πολλές φορές, στο έλεος της μονομερούς επέμβασης στην αισθητική του κτηρίου. Αναλογιστείτε μόνον, ότι ο Νόμος καθορίζει πως ούτε την μπουγάδα του δεν μπορεί κάποιος να απλώσει στο μπαλκόνι του (!) και συγκρίνετέ το με τις παράνομες επεκτάσεις για δημιουργία δωματίων στα μπαλκόνια…
Σε αντιπαραβολή, μια αντίστοιχη παρανομία στο εξωτερικό θα σήμαινε άμεση κατεδάφιση και καταγγελία του ιδιοκτήτη στην Αστυνομία με προσαγωγή του στο Δικαστήριο. Σε περίπτωση άρνησης καταβολής κοινοχρήστων ή/ και αναλογίας κόστους συντήρησης, η εταιρεία διαχείρισης δύναται να κινηθεί νομικά εναντίον σου απαιτώντας μέχρι και τερματισμό της μίσθωσης - όσο μακροχρόνια και αν είναι!
Να εφαρμόζεται ο νόμος
Η ουσία είναι πως έχουμε πάρα πολλές περιπτώσεις όπου τα κτήρια δείχνουν ερείπια. Αυτό έχει αρνητικό αντίκτυπο στις αξίες των μονάδων που τα συνθέτουν, αλλά και στην υποβάθμιση δρόμων, γειτονιών και πόλεων. Άρα θα πρέπει να ενδεχομένως ο Νόμος να γίνει ακόμη πιο αυστηρός, αλλά και να εφαρμόζεται πιστά. Από την άλλη και δεδομένης της οικονομικής συγκυρίας που βιώνουμε, ίσως να ήταν καλή μια προσέγγιση όπου υπάρχει ενθάρρυνση για ανακαίνιση κτηρίων μέσω φοροελάφρυνσης των ιδιοκτητών.
Το κόστος στα κρατικά ταμεία θα αντισταθμιζόταν και θα υπερκαλυπτόταν από την επιπλέον οικονομική δραστηριότητα, η οποία αφενός θα μείωνε την ανεργία και, αφετέρου, θα αύξανε το ΑΕΠ. Η φοροελάφρυνση θα μπορούσε να είχε διάφορες μορφές, όπως επέκταση του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για κάλυψη όλων των ειδών ανακαινίσεων αντί μόνο στις περιπτώσεις κατοικιών, φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών με το ποσό συνεισφοράς στην ανακαίνιση του κτηρίου κλπ. Πρέπει όλοι να το κάνουμε βίωμά μας: συντηρημένα κτήρια σημαίνει αύξηση στην αξία της περιουσίας μας, αλλά και στην ποιότητα της ζωής μας.
*MRICS, CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Δεν εκτείνεται σε παράνομες πράξεις τρίτων προσώπων ή συγγενών του ιδιοκτήτη”
Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης και απρόσκοπτης χρήσης του μισθίου χωρίς οποιαδήποτε παρενόχληση από μέρους του ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από το είδος της ενοικίασης αν είναι συμβατική ή θέσμια. Το δικαίωμα αυτό μπορεί να πηγάζει από ρητό ή εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης και ο ενοικιαστής δικαιούται στην κατοχή του μισθίου από την αρχή της ενοικίασης και όπως παραμείνει ειρηνικά στην κατοχή του για όλη τη διάρκεια της. Εκεί όπου υπάρχει παραβίαση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαταχθεί με προσωρινό απαγορευτικό διάταγμα να παύσει κάθε επέμβαση που παρεμποδίζει την ελευθερία κινήσεων του ενοικιαστή στην άσκηση των δικαιωμάτων του και επαναφορά της προ της παραβίασης κατάστασης. Ο όρος για ειρηνική απόλαυση λειτουργεί υπέρ της διαφύλαξης του ενοικιαστή στην κατοχή και απόλαυση του μισθίου για όλους τους σκοπούς και υπάρχει παραβίαση εκεί όπου η συνηθισμένη και νόμιμη χρήση παραβιάζεται ακόμη και από πράξεις που λαμβάνουν χώρα εκτός του μισθίου. Για παράδειγμα η τοποθέτηση σκαλωσιάς μπροστά από ενοικιαζόμενο κατάστημα που εμποδίζει τον ενοικιαστή στις εμπορικές του δραστηριότητες, η τοποθέτηση οχήματος ή άλλου εμποδίου στην είσοδο καταστήματος ή στην έξοδο κινδύνου ή στο χώρο στάθμευσης αυτού, συνιστούν πράξεις παραβίασης του δικαιώματος ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου.
Η προστασία του ανωτέρω δικαιώματος του ενοικιαστή εξυπακούει τη διαφύλαξη της νόμιμης κατοχής και χρήσης του μισθίου και ότι ο ιδιοκτήτης ή αντιπρόσωπος του δεν θα προβαίνει σε πράξεις που ουσιαστικά παρεμβαίνουν σε αυτή. Δεν εκτείνεται σε πράξεις τρίτων προσώπων ή συγγενών του ιδιοκτήτη, τα οποία βρίσκονται πέραν του ελέγχου του. Το θέμα απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. 68/2012 ημερ.27.3.2018, όπου αμφισβητήθηκε η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου να εκδώσει διηνεκές απαγορευτικό διάταγμα εναντίον του ιδιοκτήτη και/ή των αντιπροσώπων και/ή οποιωνδήποτε άλλων προσώπων τα οποία έλκουν εξουσία από αυτόν και/ή ενεργούν με βάση οδηγίες και/ή εξουσιοδοτήσεις και/ή εντολές και/ή εκ μέρους του, να παρεμποδίζουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο την ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής ισχυριζόταν ότι ο υιός του ιδιοκτήτη προέβαινε σε πράξεις και ενέργειες στο μίσθιο και εκτός αυτού, όπως τοποθέτηση γλάστρας, τούβλων και δικτύου στη ράμπα αναπήρων. Το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο υιός είχε την εκ των υστέρων έγκριση του ιδιοκτήτη να προβαίνει στις ενέργειες αυτές, παραβιάζοντας το δικαίωμα του ενοικιαστή για ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου, θεωρώντας ότι πρόσωπα που έχουν στενή συγγενική σχέση με τον ιδιοκτήτη, ενεργούν εκ μέρους ή τουλάχιστον με τη συγκατάθεση και γνώση του. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι στην πρωτόδικη απόφαση δεν διαφαίνεται αιτιολόγηση της κρίσης του δικαστηρίου που περιορίστηκε στη διαπίστωση των πράξεων, χωρίς οποιαδήποτε εξήγηση με ποιο τρόπο και γιατί οι πράξεις αυτές επενέβαιναν στο δικαίωμα του ενοικιαστή για νόμιμη απόλαυση του μισθίου και μάλιστα κατά τρόπο ουσιαστικό.
Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι το δικαίωμα σε ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου συνίσταται όχι μόνο στην ανενόχλητη ή αδιάκοπη κατοχή αλλά και στην απόλαυση του μισθίου από τον ενοικιαστή για όλους τους συνηθισμένους, νόμιμους σκοπούς, χωρίς ενόχληση από τον ιδιοκτήτη ή των εξουσιοδοτημένων από αυτών προσώπων. Κατά γενικό κανόνα, προσωρινή διαταραχή της απόλαυσης, η οποία δεν επεμβαίνει στην κατοχή του μισθίου από τον ενοικιαστή, δεν συνιστά παραβίαση του δικαιώματος. Όταν όμως υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση και νόμιμη απόλαυση του μισθίου, υπάρχει παραβίαση ακόμα και αν δεν υπάρχει επέμβαση στην κατοχή. Επέμβαση η οποία δεν είναι ουσιαστική δεν συνιστά παραβίαση. Μια πράξη μπορεί να συνιστά επέμβαση ακόμα και όταν γίνεται εκτός του μισθίου, ενώ δεν απαιτείται άμεση ούτε φυσική παρεμβολή. Το κατά πόσο υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή, είναι θέμα πραγματικό και βαθμού. Πρόσθεσε ότι το εν λόγω δικαίωμα δεν εκτείνεται σε παράνομες πράξεις τρίτων προσώπων τα οποία δεν έχουν οποιοδήποτε ιδιοκτησιακό δικαίωμα στο μίσθιο. Ούτε διασφαλίζεται από το εν λόγω δικαίωμα, η προστασία του ενοικιαστή από την επέμβαση προσώπων τα οποία ευρίσκονται πέραν του ελέγχου του ιδιοκτήτη. Ειδικότερα για τη σχέση γονέα τέκνου, αυτή δεν επιβάλλει στο γονέα καθήκον να εμποδίσει το ενήλικο τέκνο του από το να προκαλέσει βλάβη ή ζημιά σε τρίτα πρόσωπα. Ούτε η στενή συγγενική σχέση μεταξύ δύο προσώπων δημιουργεί από μόνη της σχέση αντιπροσώπου και αντιπροσωπευόμενου. Γι’ αυτό παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Χάρη Φ. Σοφοκλέους*
Τις προάλλες και εν μέσω ποικίλων και αντιφατικών μεταξύ τους αντιδράσεων από διάφορους συμπολίτες μας, εντόπισα τον Δήμαρχο Πάφου, σε σχετική ανάρτηση να δηλώνει στομφωδώς και με περηφάνια την προσεχή ρύθμιση του πλαισίου το οποίο, «εντός του μέτρου και της λογικής», όπως ο ίδιος ισχυρίζεται, θα ανοίξει τον δρόμο για τη δημιουργία πολυώροφων κτηρίων στην Πάφο.
Και επ’ αυτού, ως ενεργός δημότης και πρωτίστως ως γνήσιος Παφίτης με ενδιαφέρον και αγωνία για αυτή την πόλη, θέτω τα πιο κάτω ερωτήματα:
Ποιο είναι το μέτρο και ποια η λογική τα οποία επικαλείται ο Δήμαρχος Πάφου όταν αναφέρεται στις εν λόγω αναπτύξεις;
Ποια είναι τα επιχειρήματα υπέρ και κατά ανάλογων αναπτύξεων; Αποτελούν ευλογία ή κατάρα για την πόλη;
Σε ποιο βαθμό και σε ποιους τομείς ενδεχόμενως η δημιουργία πολυώροφων κτηρίων να έχει θετική επίδραση και αντίκτυπο και σε ποιους αρνητική;
Σε ποιους θα απευθύνονται οι εν λόγω αναπτύξεις και ποιους ενδεχομένως να ωφελήσουν και εις βάρος ποιων;
Σε αυτό ακριβώς το πλαίσιο ίσως να ήταν φρονιμότερο εντός ενός ενδελεχούς σχεδιασμού, να καθοριστεί εκ των προτέρων και με πάσαν αυστηρότητα και σαφήνεια (και όχι κατά το δοκούν) το ανώτατο όριο ύψους και αριθμού ορόφων και το προτεινόμενο αρχιτεκτονικό ύφος, καθώς επίσης τα σημεία και οι περιοχές που ενδεχομένως να επιτρέπουν ανάλογες αναπτύξεις.
Κατ’ αυτό τον τρόπο, θα διασφαλίζεται ότι δε θα αλλοτριωθεί ο χαρακτήρας του αστικού ιστού και ειδικότερα θα προστατευτούν και θα διαφυλαχτούν, μεταξύ άλλων, τόσο το ιστορικό κέντρο της πόλης με τον απαράμιλλο νεοκλασικό χαρακτήρα, όσο και το γραφικό λιμανάκι με το μεσαιωνικό κάστρο και τον απόλυτα νησιωτικό χαρακτήρα.
Επιπλέον ο οποιοσδήποτε σχεδιασμός πρέπει να διασφαλίζει ότι δεν θα αποκοπεί παντελώς η οπτική επαφή με την ακτή και γενικότερα δεν θα προκύψουν διάφορα επιζήμια για το περιβάλλον και για την ποιότητα ζωής των πολιτών ζητήματα.
Και καταλήγω στο ότι το οποιοδήποτε πλαίσιο χωροταξικών κανόνων πρέπει να σέβεται πρωτίστως το περιβάλλον, το πολιτισμικό υπόβαθρο και τον αστικό ιστό της πόλης και όχι τα οποιοιδήποτε ιδιοτελή και επιζήμια για το καλό της πόλης και το κοινό όφελος συμφέροντα. Ας πάρουμε τις πρακτικές που εφαρμόζονται σε άλλες πόλεις και ειδικότερα στη Λεμεσό, όχι ως πρότυπο, αλλά ως παράδειγμα προς αποφυγή.
Ο κύριος Φαίδωνος άρχισε τη θητεία του στη δημοτική θώκο με τους καλύτερους οιωνούς, βάζοντας τη σφραγίδα του στην αναμόρφωση και την αναγέννηση της πόλης με μια σειρά από έργα ουσίας και την πάταξη των παρανομιών. Θα ήταν άδικο να την ολοκληρώσει εναρμονίζοντας εαυτόν με τα ιδιοτελή συμφέροντα τα οποία παραφράζουν τον όρο ανάπτυξη και του προσδίδουν την έννοια της τσιμεντοποίησης και του ξεπουλήματος της γης μας στους ολίγους, μέσω μοσχοπουλημένων ακινήτων και μέσω της αλλοτρίωσης του αστικού ιστού…
*Κοινωνικός επιστήμονας – σύμβουλος Εταιρικής Επικοινωνίας – ερευνητής
Του Ανδρέα Δημητριάδη*
Τα τελευταία χρόνια βρίσκεται σε εξέλιξη μια μεγάλη προσπάθεια διόρθωσης διαχρονικών στρεβλώσεων και παθογενειών στον δημόσιο τομέα και το χρηματοπιστωτικό σύστημα της κυπριακής οικονομίας. Χρειάστηκε να ληφθούν σκληρές αποφάσεις, ωστόσο αποδείχθηκε ότι η αποφασιστικότητα που επιδείχθηκε, έφεραν τα επιθυμητά αποτελέσματα.
Αυτή τη συλλογική προσπάθεια πρέπει να τη συνεχίσουμε. Χωρίς εφησυχασμό, αλλά πάντα σε εγρήγορση. Μέσα από τις μεταρρυθμίσεις διασφαλίζουμε την προοπτική, αλλά και την εναρμόνισή μας με ένα έντονο, διεθνές ανταγωνιστικό περιβάλλον.
Εθνικό στόχο πρέπει να αποτελεί η δημιουργία συνθηκών για μακροχρόνια βιώσιμη ανάπτυξη, προς όφελος του συνόλου των πολιτών, μέσα σε συνθήκες πλήρους απασχόλησης. Πρόκειται για έναν στόχο εφικτό και ρεαλιστικό, κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως: η βιώσιμη διαχείριση των δημοσίων οικονομικών, η σταθερότητα στο τραπεζικό σύστημα, η διατήρηση ενός περιβάλλοντος ευνοϊκού για την επιχειρηματικότητα και τις επενδύσεις, η συνεχής μεταρρυθμιστική προσπάθεια.
Η Κύπρος διαθέτει ισχυρά συγκριτικά πλεονεκτήματα. Η γεωγραφική θέση του νησιού, η ιδιότητα κράτους-μέλος της ΕΕ, το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο, οι σύγχρονες υποδομές και η ποιότητα του ανθρώπινου δυναμικού συνθέτουν ένα ελκυστικό πλαίσιο για επενδύσεις και αναπτυξιακή δραστηριότητα. Πλεονεκτήματα σημαντικά, αλλά όχι αρκετά.
Ο σχεδιασμός, η προσέλκυση και η υλοποίηση επενδύσεων, όπως π.χ. μεγάλων αναπτυξιακών έργων, είναι από τη φύση της μια δύσκολη διαδικασία καθώς εξαρτάται από διάφορους παράγοντες. Η διαδικασία αυτή, συχνά γίνεται ακόμα πιο πολύπλοκη και αβέβαιη όταν τα εν λόγω επενδυτικά σχέδια μπλοκάρονται στα γρανάζια της γραφειοκρατίας, αντιμετωπίζοντας αναχρονιστικά συστήματα αδειοδότησης έργων και έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας, ή τις αυστηρές πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής οι οποίες συχνά καθιστούν τις μεγάλες ενοποιημένες αναπτύξεις, οικονομικά μη βιώσιμες.
Το τελευταίο διάστημα τα μεγάλα αναπτυξιακά έργα όπως τα εμπορικά κέντρα, οι μαρίνες, οι πύργοι κ.α. βρίσκονται στο προσκήνιο. Αποδεικνύεται πως από την υλοποίησή τους μόνο κέρδη μπορεί να έχει η Κύπρος. Οφέλη όπως η δημιουργία χιλιάδων θέσεων εργασίας, φορολογικά έσοδα για το κράτος, αλλά και ευρύτερο αναπτυξιακό όφελος για την οικονομία.
Συνεπώς, τώρα είναι που το κράτος πρέπει να κάνει όλα εκείνα που απαιτούνται, προκειμένου να διασφαλιστεί η βιώσιμη ανάπτυξη. Τώρα είναι η ώρα να προχωρήσουμε με ταχύτητα και ευελιξία στις αναγκαίες μεταρρυθμίσεις. Να εφαρμόσουμε γρήγορες, απλές και διαφανείς διαδικασίες, σε όλα τα επίπεδα λειτουργίας του κράτους και της οικονομίας.
- Πετυχαίνοντας την πλήρη εφαρμογή της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, μαζί με την ευρύτερη τεχνολογική αναβάθμιση της δημόσιας υπηρεσίας.
- Εγκρίνοντας το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τη διαχείριση Επενδυτικών Ταμείων, που προσφέρει μια νέα μεγάλη ευκαιρία για τον τομέα των Υπηρεσιών.
- Εφαρμόζοντας τη νέα απλοποιημένη διαδικασία για την αδειοδότηση έργων στη βάση του Επενδυτικού Νόμου που είναι ήδη ενώπιον της Βουλής.
- Προχωρώντας με τη δημιουργία του Υφυπουργείου Ανάπτυξης, τη Διεύθυνση Επενδύσεων και τη λειτουργία Υπηρεσίας μιας Στάσης (One-Stop-Shop), που θα διασφαλίσει τη σωστή και ταχεία εφαρμογή της νομοθεσίας.
- Εφαρμόζοντας τη στρατηγική για τον Τουρισμό, μαζί με τις επενδύσεις στην ξενοδοχειακή βιομηχανία, την ενίσχυση της αεροπορικής συνδεσιμότητας και τις μεγάλες παρεμφερείς επενδύσεις, όπως αυτές του καζίνο και των Μαρίνων.
Η διαδικασία αυτή προϋποθέτει δυναμισμό και εξωστρέφεια. Επιβάλλεται να έχουμε σχέδιο και όραμα. Μέσα από τις σωστές μεταρρυθμίσεις και τα μεγάλα αναπτυξιακά έργα, η χώρα μπορεί να πετύχει βιώσιμη, διατηρήσιμη ανάπτυξη σε ένα μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
*Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεγάλων Αναπτύξεων
Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Η μέγιστη ηλικία ανθρώπου που έχει καταγραφεί με αποδεδειγμένα στοιχεία μέχρι σήμερα είναι αυτή της Γαλλίδας Ζαν Καλμάν, η οποία απεβίωσε το 1997 σε ηλικία 122 χρονών. Από τα δέκα γηραιότερα επιβεβαιωμένα άτομα που έζησαν ποτέ, και τα δέκα αφορούσαν σε γυναίκες! Η μέγιστη ηλικία που καταγράφηκε σε άντρα ήταν τα 116 χρόνια, οπότε και ο Ζιροεμόν Κιμούρα από την Ιαπωνία «εκόρτωσεν νούρον» το 2013… λίγο μετά το κούρεμά μας. Το προσδόκιμο ζωής, όμως, διαφέρει. Ο παγκόσμιος μέσος όρος (ανδρών και γυναικών) ανέρχεται στα 69 χρόνια, της Κύπρου είναι στα 78,5 χρόνια (36η θέση), ενώ του Μονακό, που κατατάσσεται πρώτο, ανέρχεται στα 89,5 χρόνια.
Με εξαίρεση τρεις αφρικανικές χώρες, στον υπόλοιπο πλανήτη οι γυναίκες ζουν κατά μέσο όρο μεταξύ 2 και 10 χρόνια πιο πολύ από τους άντρες τους. Άρα οι άντρες πεθαίνουμε επειδή δεν μπορούμε να ζήσουμε χωρίς γυναίκες. Είναι γνωστό πως εμείς οι Κύπριοι τρώμε σαν να είναι να πεθάνουμε αύριο και κτίζουμε σαν να είναι να ζήσουμε για πάντα. Αποτελεί, όμως, αυτό πραγματικότητα; Κτίζουμε όντως κτήρια, τα οποία ζουν για πάντα;
Πάνω κάτω 50 χρόνια
Ένα κτήριο σχεδιάζεται με ένα προσδόκιμο ζωής συνήθως τα 50 χρόνια. Σημαίνει αυτό πως άμα τη λήξει αυτής της περιόδου το κτήριο πέφτει; Όχι βέβαια. Εξάλλου υπάρχουν μύρια παραδείγματα από κτήρια που υπάρχουν για πολλαπλάσιο χρονικό διάστημα. Σίγουρα όμως για να κρατηθούν έτυχαν και τυγχάνουν περιοδικών συντηρήσεων μεταβλητής κλίμακας. Εξαρτάται λοιπόν από το πώς συμπεριφέρονται τα υλικά από τα οποία είναι δομημένο, τη διαφορά μεταξύ της θεωρητικής και της πρακτικής συμπεριφοράς τους, πώς και πόσο είναι εκτεθειμένα σε παράγοντες που επηρεάζουν αρνητικά τη βιωσιμότητά τους, πώς τυγχάνουν συντήρησης έτσι ώστε να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος διάβρωσής τους πριν καταστούν επικίνδυνα και να υπάρχει πλέον αναγκαιότητα πιο ακριβών λύσεων.
Ο φέρων οργανισμός
Το κυριότερο στοιχείο στη μακροζωία ενός κτηρίου είναι ο φέρων οργανισμός. Είτε πρόκειται για συμβατικό σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα ή μεταλλικό σκελετό ή φέρουσα τοιχοποιία (load bearing walls) αυτός είναι εκτεθειμένος σε διαβρωτικούς παράγοντες που επηρεάζουν αρνητικά τη δομή και συμπεριφορά του στην πάροδο του χρόνου. Ενδεικτικά αναφέρω τους ακόλουθους:
1. Γήρανση λόγω ηλικίας
2. Εγγύτητα σε θαλάσσιο περιβάλλον
3. Έντονα αλκαλικό περιβάλλον
4. Έντονες αυξομειώσεις στη θερμοκρασία
Παραδείγματα
Είναι φανερό πως το περιβάλλον επηρεάζει. Συνεπώς είναι αναμενόμενο ο ίδιος φέρων οργανισμός να συμπεριφέρεται διαφορετικά σε παραλιακές πόλεις απ' ό,τι στην ενδοχώρα και διαφορετικά στα ορεινά.
Στην περίπτωση του οπλισμένου σκυροδέματος, τα στοιχεία του μπετόν (σκυρόδεμα) και του χάλυβα (οπλισμού) συνθέτουν μια ενιαία αρμονική δύναμη. Το μπετόν έχει αντοχές σύνθλιψης (όχι εφέλκυσης - τραβήγματος), ενώ ο χάλυβας το αντίθετο. Κάτω από ιδανικές συνθήκες -όπως για παράδειγμα αυτές που επιτυγχάνονται σε ένα τεχνητό και ελεγχόμενο περιβάλλον- το σκυρόδεμα παρουσιάζει σταθερή θλιπτική αντοχή μέχρι τα 50 χρόνια.
Επειδή όμως στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν αυτές οι ιδανικές συνθήκες, η βέλτιστη αναμενόμενη διάρκεια ζωής του σκυροδέματος είναι πολύ πιο μικρή - γύρω στα 25-35 χρόνια. Άρα όταν φθάσει το κτήριο σε τέτοια ηλικία πρέπει να παρακολουθείται στενά και να τυγχάνει των ανάλογων συντηρήσεων. Εννοείται πως αν το κτήριο κατασκευάστηκε με κακοτεχνίες, τότε η αδυναμία προστασίας και η αστοχία θα επιταχύνουν τη διολίσθηση της «υγείας» του κτηρίου καθιστώντας αναγκαία την πιο έγκαιρη επέμβαση αναβάθμισης.
Κτήρια εντός μεγάλων αστικών κέντρων υποφέρουν από μόλυνση. Το καυσαέριο, οι ρύποι, τα υδάτινα άλατα κ.λπ δημιουργούν ένα έντονα αλκαλικό περιβάλλον. Σαν αποτέλεσμα τόσο το σκυρόδεμα όσο και τα υλικά που το προστατεύουν τυγχάνουν χημικών αλλοιώσεων, οι οποίες προκαλούν αποδυνάμωση και εν τέλει αστοχία. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι αποσαρθρωμένοι σουβάδες, τα διαβρωμένα σίδερα, το σκάσιμο του μπετόν, η αλλοίωση χρώματος και διάβρωση μαρμάρινων εξωτερικών επενδύσεων κ.λπ.
Εξαρτάται και από την περιοχή
Σε παραθαλάσσιες περιοχές η επίδραση της αλμύρας που περιφέρεται μόνιμα στον αέρα προκαλεί τεράστια ζημιά στον φέροντα οργανισμό και στα άλλα δομικά υλικά, με αποτέλεσμα η διάβρωση να είναι δεδομένη με αποδυνάμωση των αντοχών του κτηρίου. Κλασικό παράδειγμα στη χώρα μας είναι τα διάφορα ασυντήρητα μπαλκόνια ηλικίας 30-40 χρονών στο παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού, που κόβονται κάθε τόσο όπως τα αγγούρια - χωρίς ευτυχώς να θρηνήσουμε ακόμη θύματα.
Σε ημιορεινές και ορεινές περιοχές παρατηρούνται πιο μεγάλες αυξομειώσεις στη θερμοκρασία, ακόμη και στην υγρασία, τόσο τον χειμώνα όσο και το καλοκαίρι. Οι συνεπακόλουθες συστολές και διαστολές τόσο του φέροντος οργανισμού όσο και των υλικών που τον περιβάλλουν δημιουργούν συνθήκες πιο εύκολης διείσδυσης υγρασίας, η οποία τελικά αποδυναμώνει τις αντοχές τους, οδηγώντας σε ταχύτερη διάβρωσή τους.
Σεισμοί
Οι δονήσεις σε ένα κτήριο δεν προκαλούνται μόνο κατά τη διάρκεια ενός σεισμού. Μπορεί κατά τη διάρκεια κατασκευής ενός παρακείμενου δρόμου ή ενός γειτονικού κτηρίου το κτήριό μας να σείεται συθέμελα. Αυτό μπορεί να προκαλέσει ορατές ή ακόμα και τριχοειδείς ρωγματώσεις, οι οποίες μετά καθίστανται απειλητικές για διάβρωση. Γι’ αυτό δεν πρέπει να παραβλέπουμε τέτοια φαινόμενα, αλλά να τα επιδιορθώνουμε. Κατά ανάλογο τρόπο λειτουργεί και η απουσία σωστής υγρομόνωσης, απλώς σε αυτήν την περίπτωση το πρόβλημα θα αρχίσει από την οροφή και μετά θα προχωρήσει στα δοκάρια στήριξης και αλλού, ενώ οι δονήσεις μπορεί να ισχύσουν άμεσα και ταυτόχρονα σε κάθετα και οριζόντια στοιχεία.
Σε περίπτωση πυρκαγιάς παρατηρείται συνήθως σπάσιμο του μπετόν λόγω διαστολής από την απότομη αύξηση στη θερμοκρασία, αλλοίωση των ιδιοτήτων του χάλυβα, αλλοίωση των ιδιοτήτων του μπετόν κατά τη διάρκεια πυρόσβεσης - γεγονότα που οδηγούν στην αλλοίωση της συνεργασίας των δύο στοιχείων με αποδυνάμωσή τους.
Εν κατακλείδι, το προσδόκιμο ζωής ενός κτηρίου είναι άρρηκτα δεμένο με τις κακουχίες, τις καταχρήσεις, την περιποίηση, την φροντίδα, το ευ ζην. Κατά ένα παράλληλο τρόπο με τον άνθρωπο δηλαδή. Η καθημερινή φροντίδα και περιποίηση δημιουργεί κτήρια γένους θηλυκού. Στον αντίποδα, το Χάνι του Ππάντζιαρου είναι γένους αρσενικού.
*MRICS, CEO APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors