Του Νίκου Ρώσσου*

Ο δείκτης τιμών της RICS (Βασιλικό Ίδρυμα Εγκεκριμένων Επιθεωρητών) που μετρά τις τιμές των Ενοικίων Διαμερισμάτων και Κατοικιών στις Κεντρικές περιοχές των αστικών περιοχών παρουσίαζα υψηλά ποσοστά ανόδου που δημιουργούν σοβαρά οικονομικά προβλήματα στις μεσαίες και χαμηλές οικονομικά τάξεις του πληθυσμού.

Στη Λευκωσία σε ετήσια βάση τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 13,7% στα Διαμερίσματα και κατά 8,2% στα σπίτια. Στη Λεμεσό στα διαμερίσματα και τα σπίτια κατά 11,1% και 12,6% αντίστοιχα.

Παγκύπρια σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,1% και των σπιτιών κατά 4,3%.

Αν μπουν στην αγορά περισ¬σότερες κατοικίες και περισσότερα διαμερίσματα τότε θα συμβάλουν στη συγκράτηση των τιμών των διαμερισμάτων, των κατοικιών αλλά και των ενοικίων.

Τούτο είναι εφικτό γιατί υπάρχουν 250.000 αδιαχώριστα κτήματα που δεν μπορούν να διαχωριστούν και να αναπτυχθούν, γιατί δυστυχώς η νομοθεσία που υφίσταται σήμερα στην Κύπρο δεν επιτρέπει το διαχωρισμό, άρα την ανάπτυξη των κτημάτων εάν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες Έστω και ένας ιδιοκτήτης να μην επιθυμεί το διαχωρισμό του κτήματος, το κτήμα θα παραμείνει χωρίς ανάπτυξη. Η αναχρονιστική αυτή νομοθεσία δίνει δυστυχώς την ευκαιρία εκμετάλλευσης από ορισμένους ιδιοκτήτες να απαιτούν λύτρα για να συγκατανεύσουν στον διαχωρισμό.

Για την υπέρβαση της απαράδεκτης αυτής κατάστασης πριν έξι χρόνια καταβλήθηκε προσπάθεια και ετοιμάστηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου Νομοθεσία που καθιστούσε υποχρεωτικό το διαχωρισμό κτημάτων όταν έστω και ένας ιδιοκτήτης κατέχει κατ' ελάχιστο έκταση γης μεγέθους ενός οικοπέδου. Στην ετοιμασία αυτής της Νομοθεσίας συνέβαλε αποφασιστικά ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας κ. Νίκος Αναστασιάδης ο οποίος έδωσε εντολή επίσπευσης της Νομοθεσίας και έτσι αποφεύχθηκε η επικρατούσα γραφειοκρατία της Δημόσιας Υπηρεσίας. Η Νομοθεσία ψηφίστηκε σε Νόμο τον Μάρτιο του 2015. Ύστερα από την πάροδο αρκετών μηνών η Πολεοδομία έκρινε τον Νόμο ελλιπή και έτσι δεν εφαρμόστηκε.

Άρχισαν τότε έντονες προσπάθειες ετοιμασίας νέας Νομοθεσίας που κράτησαν τρία ολόκληρα χρόνια δυστυχώς.

Η Γενική Εισαγγελία συμπλήρωσε τώρα τη νομοτεχνική επεξεργασία και πρέπει να σταλεί το Νομοσχέδιο στο Υπουργείο Εσωτερικών ώστε να το αποστείλει στο Υπουργικό Συμβούλιο για έγκριση και στη συνέχεια να το εγκρίνει η Επιτροπή Εσωτερικών και επιτέλους να σταλεί στη Βουλή για ψήφιση και εφαρμογή.

Η κ. Ελένη Μαύρου, Πρόεδρος της Επιτροπής Εσωτερικών δήλωσε έτοιμη να προωθήσει γρήγορα το Νομοσχέδιο στη Βουλή, ώστε να αρθεί επιτέλους η μεγάλη αδικία για τους χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι εμποδίζονται να διαχωρίσουν και να αναπτύξουν τις ιδιοκτησίες τους και έτσι να μπουν στην αγορά περισσότερα διαμερίσματα και κατοικίες για να συγκροτηθούν οι τιμές τους και οι τιμές των ενοικίων για ανακούφιση των χαμηλών οικονομικά τάξεων.

Επίσης με την ανάπτυξη των κτημάτων θα αναπτυχθεί περαιτέρω η Οικονομία και επίσης θα ελαττωθεί η ανεργία.

Θα ήθελα να κάνω έκκληση προς τη Γενική Εισαγγελία και το Υπουργείο Εσωτερικών να μεριμνήσουν να σταλεί γρήγορα το Νομοσχέδιο στο Υπουργικό Συμβούλιο οπόταν είμαι βέβαιος ότι ο Πρόεδρος Αναστασιάδης θα το προωθήσει χωρίς καθυστέρηση.

*Οικονομολόγος, Μ.Α. 

Του Μάριου Μαυρίδη*

Το 19% ΦΠΑ στα οικόπεδα δεν επιβαρύνει τον αγοραστή αλλά τον πωλητή, ο οποίος με τη σειρά του μπορεί να συμψηφίσει εκροές με εισροές στο φόρο και να πληρώσει πολύ λιγότερα από το 19%.  Η αντίληψη που επικρατεί ότι μετά και την επιβολή του ΦΠΑ στα οικόπεδα, οι τιμές ανεβαίνουν κατά 19% και ότι την επιβάρυνση την επωμίζεται ο αγοραστής είναι εντελώς ανυπόστατη, λανθασμένη και παραπλανητική, επί σκοπού.  Σύμφωνα με τη νομοθεσία περί ΦΠΑ, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το φόρο στο κράτος, αφού πρώτα συμψηφίσει εκροές με εισροές και πληρώσει τη διαφορά.

Ο ΦΠΑ είναι φόρος επί της προστιθέμενης αξίας, δηλαδή πάνω στην επιπρόσθετη παραγωγή που επιτεύχθηκε.  Π.χ. όταν μια επιχείρηση αγοράζει τεμάχιο γής για να φτιάξει οικόπεδα, πληρώνει ΦΠΑ για το κόστος της γης και για τα έξοδα διαχωρισμού.  Όταν πουλά τα οικόπεδα, εισπράττει ΦΠΑ από τους αγοραστές, και καταβάλει τη διαφορά στο κράτος.  Αυτή είναι η διαδικασία.  Άρα λοιπόν, αν η επιχείρηση έχει πληρώσει €100,000 ΦΠΑ για ένα έργο και έχει εισπράξει €120,000 όταν πούλησε τα οικόπεδα, τότε τα χρήματα που θα καταβάλει στο κράτος είναι €20,000, που είναι το 19% επί της προστιθέμενης αξίας που δημιούργησε η επιχείρηση.  Όμως, οι €20,000 ως ποσοστό επί του συνόλου των πωλήσεων είναι πολύ μικρότερο, κάπου 3% (€20,000 επί των πωλήσεων που λογικά είναι €632,000).  Από την πιο πάνω απλή ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3% και όχι 19% όπως πολλές φορές αναφέρεται από τους αρμόδιους της οικιστικής βιομηχανίας, σκόπιμα πιστεύω.  Στο πιο πάνω παράδειγμα το περιθώριο κέρδους είναι 20%, που είναι φυσιολογικό για τις κατασκευές.  

Από την πιο πάνω «απλή» ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση του ΦΠΑ στα οικόπεδα και άλλα ακίνητα είναι πολύ χαμηλότερη από το 19% και οι τιμές δεν δικαιολογούνται να ανεβούν κατά 19%.  Οι αγοραστές καλούνται να είναι πολύ προσεκτικοί και να μην αποδέχονται τις τιμές των πωλητών.  Δηλαδή, αν κάποιος πωλητής πουλά ένα οικόπεδο αξίας €100,000 και θέλει και €38,000 ΦΠΑ, δεν πρέπει να το αποδεχθείτε χωρίς διαπραγμάτευση.  Όσο και να θέλετε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή διαμέρισμα ή σπίτι, οι επιλογές είναι πάρα πολλές και δεν χρειάζεται να βιάζεστε.  Οι αγοραστές πρέπει επιτέλους να πάρουν την τύχη τους στα χέρια τους διότι αυτοί είναι, και πρέπει να είναι, οι άρχοντες της αγοράς. 

Το τραγικό είναι ότι, σε πολλές περιπτώσεις που ο αγοραστής μπορεί να πάρει πίσω το 14% του ΦΠΑ, εάν το ακίνητο προορίζεται για πρώτη κατοικία, ο πωλητής βγάζει και σημαντικό κέρδος.  Διότι χρεώνει κανονική τιμή συν ΦΠΑ 19% (ενώ η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3%) και ο αγοραστής το αποδέχεται διότι θα πάρει πίσω το 14%.  Είναι γι’ αυτό το λόγο που τέτοιες νομοθετικές ρυθμίσεις πρέπει να αποφεύγονται διότι τυγχάνουν άγριας εκμετάλλευσης από τους πωλητές και προκαλούν τεράστιες στρεβλώσεις στην αγορά. Επαναλαμβάνω ότι η ορθή πολιτική για την ενθάρρυνση ιδιοκατοίκησης είναι μια μικρή εφάπαξ χορηγία για μικρές κατοικίες, χωρίς το κράτος να παρεμβαίνει και να στρεβλώνει τους φορολογικούς συντελεστές. Η κοινωνική πολιτική δεν πρέπει να ασκείτε μέσω φορολογικών συντελεστών ή ελαφρύνσεων, αλλά πρέπει να είναι ξεχωριστή και αυστηρά στοχευμένη.

*Καθηγητής Οικονομικών Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο, βουλευτής Κερύνειας ΔΗΣΥ, Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.

Του Παναγιώτη Παναγή*

Το άρθρο 11Β στον περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) Νόμο που διέπει το μηχανισμό αντίστροφης χρέωσης στην οικοδομική βιομηχανία έχει τεθεί σε ισχύ εδώ και έξι χρόνια. Πρόσφατα, υπήρξαν συζητήσεις για το αν πρέπει να καταργηθεί.

Τι είναι το άρθρο 11Β; Γιατί υπήρξε ανάγκη να εισαχθεί; Και γιατί δεν πρέπει να καταργηθεί; Όταν παρέχονται οι υπηρεσίες που προνοεί ο νόμος στα πλαίσια οποιουδήποτε έργου πολιτικής μηχανικής μεταξύ δύο Υποκείμενων στο Φόρο Προσώπων (ΥΦΠ) τότε το ΦΠΑ αποδίδεται από το λήπτη με τη μέθοδο της αντίστροφης χρέωσης.

Όταν για παράδειγμα ένας επιχειρηματίας ανάπτυξης γης αγοράζει υπηρεσίες ανέγερσης ακινήτου από κάποιον εργολάβο τότε ο εργολάβος δεν χρεώνει ΦΠΑ στα τιμολόγια του και ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης αυτοχρεώνεται το ΦΠΑ με τη μέθοδο της αντίστροφης χρέωσης ωσάν να παρείχε ο ίδιος τις υπηρεσίες. Στις περιπτώσεις όπου ο λήπτης έχει πλήρη δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών του, τότε δεν προκύπτει ΦΠΑ πληρωτέος/επιστρεπτέος και η απόδοση του ΦΠΑ είναι απλά λογιστικές εγγραφές.

Γιατί ήταν αναγκαίο να εισαχθεί το άρθρο 11Β; Στις 9 Μαρτίου 2012 δημοσιεύτηκε στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ο τροποποιητικός νόμος Ν.16(Ι)/2012,  ο οποίος  πρόσθεσε το άρθρο 11Β στους Περί ΦΠΑ Νόμους Ν.95(Ι)/2000.

Στην έκθεση της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού που συνόδευσε το νομοσχέδιο σημειώνονται οι εξής λόγοι για τη σχετική τροποποίηση:

• Η τόνωση της ανάπτυξης της οικονομίας, της ενίσχυσης της ρευστότητας των επιχειρήσεων του κλάδου των κατασκευών, και

• Η πάταξη της φοροδιαφυγής και της φοροαποφυγής.

• Ενίσχυση ρευστότητας των επιχειρήσεων του κλάδου των κατασκευών

Πριν την εισαγωγή του άρθρου 11Β ο επιχειρηματίας ανάπτυξης πλήρωνε ΦΠΑ στον εργολάβο βάσει των τιμολογίων που λάμβανε. Έστω και αν είχε δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών πάντα υπήρχε μια χρονική διαφορά από τη στιγμή που το ΦΠΑ εισροών πληρωνόταν στους εργολάβους μέχρι τη στιγμή που είτε το πιστωτικό υπόλοιπο συμψηφιζόταν με ΦΠΑ εκροών επί των πωλήσεων είτε επιστρεφόταν από το Τμήμα Φορολογίας (ΤΦ). Αυτό δημιουργούσε ανάγκη χρηματοδότησης του ΦΠΑ το οποίο οδηγούσε σε αυξημένο κόστος χρηματοδότησης. Με την εισαγωγή του άρθρου 11Β ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης δεν πληρώνει το ΦΠΑ στους εργολάβους. Το αυτοχρεώνεται με λογιστικές εγγραφές έχοντας άμεσα ένα ουδέτερο φορολογικά αποτέλεσμα.

Πάταξη φοροδιαφυγής

Η εφαρμογή του μηχανισμού της αντίστροφης χρέωσης σε τέτοιου είδους συναλλαγές δίδεται ως επιλογή στα Κράτη Μέλη μέσα από το άρθρο 199(1)(α) της Οδηγίας ΦΠΑ ως ένα άμεσο μέτρο αντιμετώπισης της φοροδιαφυγής η οποία παρατηρείται σε συγκεκριμένες συναλλαγές. Το πρόβλημα που αντιμετώπισε το ΤΦ στην Κύπρο με τις συγκεκριμένες συναλλαγές ήταν ότι σε αρκετές περιπτώσεις εργολάβοι εγγράφονταν στο μητρώο ΦΠΑ και παρείχαν σχετικές υπηρεσίες χρεώνοντας το ανάλογο ΦΠΑ εκροών στα τιμολόγια τους. Αφού όμως εισέπρατταν τα λεφτά από τους πελάτες τους εξαφανίζονταν χωρίς να αποδώσουν ποτέ το σχετικό ΦΠΑ στη Δημοκρατία. Ταυτόχρονα, οι πελάτες τους διεκδικούσαν το ΦΠΑ εισροών που χρεώθηκαν. Έτσι το ΤΦ αναγκαζόταν να επιστρέψει ΦΠΑ το οποίο δεν είχε εισπράξει ποτέ.

Με την εισαγωγή του άρθρου 11Β δεν υπάρχει ποτέ ανταλλαγή χρημάτων για σκοπούς ΦΠΑ εφόσον ο ΦΠΑ αποδίδεται από το λήπτη και όχι από τον παροχέα, θέτοντάς τέλος στην συγκεκριμένη απάτη.

Θα πρέπει να κρατήσουμε ή να καταργήσουμε το άρθρο 11Β; 

Το κομμάτι της αγοράς ακινήτων που αφορά εκατομμυριούχους αλλοδαπούς επενδυτές που στοχεύουν είτε σε άδεια παραμονής στη Δημοκρατία είτε σε απόκτηση διαβατηρίου, άρχισε να δείχνει σημάδια υπερθέρμανσης και μοιάζει ξανά σαν φούσκα έτοιμη να εκραγεί.

Από την άλλη, η αγορά ακινήτων που αφορά το γηγενή πληθυσμό, αν και παρασύρεται από τα προαναφερθέντα, δεν δείχνει τα ίδια σημάδια προς το παρόν, εφόσον τα ακίνητα που ανεγείρονται για αυτή τη μερίδα του πληθυσμού είναι περιορισμένα. Αυτό καταδεικνύει και η άνοδος των ενοικίων που δείχνει έλλειψη στην προσφορά τέτοιων ακινήτων. Για τα πιο πάνω το άρθρο 11Β δεν είναι ρυθμιστικός παράγοντας, ειδικότερα τώρα που η στρόφιγγα χρηματοδότησης από τις τράπεζες  έχει ανοίξει και πάλι.

Όσο αφορά το κομμάτι της φοροδιαφυγής, το άρθρο 11Β ξεκάθαρα βοήθησε στην εξάλειψη της και τυχόν κατάργηση του θα ανοίξει και πάλι τη νομοθετική πόρτα που επέτρεπε κάτι τέτοιο. Άλλες μέθοδοι πάταξης που έχουν δοκιμαστεί από διάφορες χώρες στο παρελθόν δεν είχαν τα ίδια άμεσα αποτελέσματα.

Όντως φαινομενικά υπάρχει πρόβλημα για τους εργολάβους που είναι αυτοί που επωμίζονται ουσιαστικά το ‘κόστος εφαρμογής’ του άρθρου 11Β, εφόσον αγοράζουν προμήθειες με ΦΠΑ αλλά πραγματοποιούν πωλήσεις χωρίς ΦΠΑ και δεν μπορούν να συμψηφίσουν τα δύο με αποτέλεσμα να καταλήγουν με επιστρεπτέο υπόλοιπο ΦΠΑ.

Για εξομάλυνση του προβλήματος όμως, το ΤΦ έχει επισπεύσει τον έλεγχο των εν λόγω  ΥΦΠ. 

Τώρα που η αγορά άρχισε πλέον να κατανοεί και να εφαρμόζει σωστά το άρθρο 11Β, θα ήταν μεγάλο λάθος να αποσυρθεί, ειδικά τώρα που η Ευρωπαϊκή Επιτροπή συζητά καθολική επιβολή της αντίστροφης χρέωσης.

*BA, ACA, Συμβούλου, Chelco VAT Ltd (Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.) 

Του Τάσου Γιασεμίδη*

Σημαντική αύξηση στον αριθμό των πωλητήριων εγγράφων που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο παρατηρήθηκε τον μήνα Απρίλιο εφόσον ανήλθαν στα 655 από 506 τον Απρίλιο του 2017, σημειώνοντας αύξηση 29%. Υπενθυμίζεται ότι τον Μάρτιο η άνοδος διαμορφώθηκε στο 23%. Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων χρηματοδοτεί τα δημόσια οικονομικά μέσα από τις εισπράξεις φορολογιών και τελών, ενώ ενισχύει την αγορά εργασίας. Τα στατιστικά αυτά καταδεικνύουν την αύξηση της ζήτησης, ενώ διαφαίνεται ότι αυτή είναι τόσο εσωτερική όσο και από το εξωτερικό (διαφέρει το είδος των ακινήτων). Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φθάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Σημειώνεται ότι πολλοί από τους συγκεκριμένους επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε αριθμό ακινήτων αντί σε ένα συγκεκριμένο, εφόσον διαβλέπουν τη δυνατότητα ενοικίασής τους μέσα από την αυξανόμενη ζήτηση.

Νέα έργα

Νέα έργα διοχετεύονται στην αγορά, σε μια προσπάθεια κάλυψης της ζήτησης που υπάρχει και αυτό διαφαίνεται από τα στατιστικά που αφορούν τις πολεοδομικές άδειες. Την ίδια στιγμή αναπτύσσεται και η δευτερογενής αγορά ακινήτων, με αρκετούς ξένους που αγόρασαν ακίνητα την περίοδο 2006 - 2010 να θεωρούν τη συγκεκριμένη περίοδο κατάλληλη για πώλησή τους (θα πρέπει να σημειωθεί ότι αν το ακίνητο έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, συνήθως γίνεται μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο και όχι κατάθεση πωλητήριου εγγράφου). Όπως καταγράφεται από τις εκθέσεις της Κεντρικής Τράπεζας και του RICS, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, την ίδια στιγμή που οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν επίσης αυξητικές τάσεις. Τα πιο πάνω είναι αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος και των αποδόσεων της κυπριακής οικονομίας, καθώς και των κινήτρων που παραχωρήθηκαν από την Κυβέρνηση. Επιπλέον, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος οδήγησε και στη σταδιακή αναθέρμανση της εγχώριας ζήτησης ακινήτων, φυσικά μικρότερου μεγέθους και αξίας.

Αναζητούν άλλες επενδύσεις

Επιπλέον, λόγω των χαμηλών αποδόσεων των ομολόγων στις διεθνείς αγορές και της αβεβαιότητας στις αγορές μετοχών, σε συνδυασμό με τα πολύ χαμηλά καταθετικά επιτόκια, οι επενδυτές αναζητούν άλλες επενδύσεις με υψηλότερες αποδόσεις. Αυτό οδηγεί σε αναζήτηση ευκαιριών σε εμπορικά ακίνητα που είναι ήδη ενοικιασμένα μακροπρόθεσμα και τα οποία έχουν ικανοποιητικές αποδόσεις. Η βελτίωση της κατάστασης στον χρηματοπιστωτικό τομέα δίνει τη δυνατότητα χορήγησης νέων δανείων για την αγορά κατοικίας (ενισχύθηκαν οι διαφημιστικές καμπάνιες τέτοιων προϊόντων), ενώ σταδιακά βελτιώνεται και η κατάσταση στα επιχειρηματικά δάνεια. Σημαντικός παράγοντας για τη χορήγηση πιστωτικών διευκολύνσεων είναι ο εν δυνάμει δανειολήπτης να αποδείξει τη δυνατότητα αποπληρωμής και ότι διαθέτει κεφάλαια για ένα σημαντικό ποσοστό της τιμής αγοράς. Σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς υποθηκών, το ενδιαφέρον φαίνεται να είναι περιορισμένο, αφού οι τελευταίες διαδικασίες δεν τελεσφόρησαν. Οι αγοραστές που έδειξαν ενδιαφέρον πλειοδότησαν σε χαμηλότερες τιμές από τα όρια που είχαν τεθεί, ενώ υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του πρώτου πλειστηριασμού το ποσό πώλησης δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 80% της αξίας που εκτιμήθηκε. Σημειώνεται ότι κατά τη δεύτερη φάση της διαδικασίας μπορεί να συμμετέχει και το ίδιο το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, κάτι που του δίνει τη δυνατότητα να αγοράσει το ακίνητο σε τιμή που θα περιορίσει τις ζημιές που θα καταγραφούν στα βιβλία του? σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου αυξηθεί, θα δικαιούται το κέρδος. Σημαντικός αριθμός υποθηκευμένων ακινήτων έχουν ανακτηθεί από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στο πλαίσιο των αναδιαρθρώσεων, μετά την τροποποίηση των νομοθεσιών και τη φοροαπαλλαγή στη διαδικασία ανάκτησης.

Η «πώληση» συντελεστή

Μεγάλη είναι η συζήτηση που γίνεται για την ανέγερση ψηλών κτηρίων στην Κύπρο και την αναγκαιότητα αύξησης των συντελεστών δόμησης σε περιοχές με ζήτηση. Η Κύπρος, ως νησί, έχει περιορισμένο χώρο για οριζόντια ανάπτυξη, γι' αυτό και βλέπουμε μιαν αυξητική τάση στις κάθετες αναπτύξεις (αυξάνεται ο αριθμός των οικιστικών μονάδων, οπότε αυξάνεται και η αξία της γης στην οποία ανεγείρεται και αυτό οφείλεται στην αύξηση του συντελεστή). Παρόμοιες αναπτύξεις έχουμε δει στο Ντουμπάι. Την ίδια στιγμή, πολλές από τις παραθαλάσσιες κατοικίες πωλούνται σε ξένους επενδυτές, κάτι που σημαίνει ότι οποιαδήποτε μεταγενέστερη αύξηση του συντελεστή θα τύχει εκμετάλλευσης από τον νέο αγοραστή. Φυσικά, τονίζεται από πολλούς ότι οποιεσδήποτε αναπτύξεις θα πρέπει να είναι πολεοδομικά και χωροταξικά σωστές, ώστε να μη δημιουργούν προβλήματα στην καθημερινότητα των πολιτών (π.χ. τροχαία κίνηση, αδυναμία περισυλλογής σκυβάλων), να σέβονται την ιδιομορφία και την ταυτότητα της περιοχής και το περιβάλλον. Η σωστή στρατηγική είναι κάπου στη μέση και εφόσον εξεταστούν σωστά όλες οι συνέπειες. Χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι τελικές αποφάσεις θα πρέπει να καθυστερούν εις βάρος της ανάπτυξης.

Ενοίκια

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, πέραν της αύξησης στη ζήτηση για την αγορά ακινήτου, σημαντική αύξηση παρουσιάζεται και στη ζήτηση για ενοίκια. Αυτό οφείλεται στην αύξηση των ξένων που εργάζονται στην Κύπρο (εφόσον πολλές εταιρείες αποφάσισαν να δημιουργήσουν βάση -substance- στην Κύπρο για φορολογικούς σκοπούς), στην αύξηση των φοιτητών αλλά και στην ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης, εφόσον πολλοί είναι οι συμπολίτες μας που προτιμούν να ενοικιάσουν παρά να έχουν το βάρος του δανεισμού. Μεγάλη συζήτηση γίνεται το τελευταίο διάστημα και για τις ενοικιάσεις μικρής διάρκειας, που γίνονται μέσω ιστοσελίδων (airbnb), αφενός διότι το ακίνητο χρησιμοποιείται για «τουριστικούς» σκοπούς και αφετέρου διότι δεν τυγχάνει της ανάλογης φορολόγησης. Όπως έχει διαφανεί, η γραμμή που χωρίζει την παραθεριστική από την τουριστική κατοικία δεν είναι πάντοτε ευδιάκριτη, ενώ η παροχή τουριστικών υπηρεσιών προϋποθέτει την εξασφάλιση συγκεκριμένων αδειών. Η αύξηση του τουρισμού στην Κύπρο έχει δώσει τη δυνατότητα σε αρκετές ιστοσελίδες να προωθούν ακίνητα στην Κύπρο για μικρής διάρκειας ενοικιάσεις, με αποτέλεσμα να ανταγωνίζονται ξενοδοχειακές μονάδες. Το θέμα συζητήθηκε πρόσφατα στη Βουλή και φαίνεται ότι πολύ σύντομα θα υπάρξει νομοθετική ρύθμιση, με τη δημιουργία κάποιου μητρώου για τις συγκεκριμένες οικιστικές μονάδες. Ρύθμιση αναμένεται να υπάρξει και στη φορολόγηση του εισοδήματος που λαμβάνουν οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων, εφόσον πολλές ήταν οι φορές που εισοδήματα έμειναν αδήλωτα. Σύμφωνα με τον νόμο, η παροχή τουριστικών υπηρεσιών υπόκειται σε ΦΠΑ 9% (δεν είναι όπως τη μακροχρόνια ενοικίαση σε φυσικό πρόσωπο που δεν υπόκειται σε ΦΠΑ).

Οι προκλήσεις παραμένουν

Παρά τα όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, δεν σημαίνει ότι έχουν λυθεί όλα τα προβλήματα του τομέα και ειδικά η υψηλή μόχλευση. Οι διαδικασίες που αφορούν τον τομέα τον ίδιο και τις υπηρεσίες που τον στηρίζουν, χρήζουν σημαντικής βελτίωσης. Για παράδειγμα, είναι δύσκολο να εξηγηθεί σε έναν επενδυτή από το εξωτερικό η αναγκαιότητα ύπαρξης τόσο πολεοδομικής όσο και άδειας οικοδομής. Επιπλέον οι διαδικασίες στο Κτηματολόγιο, παρόλο που βελτιώθηκαν σημαντικά, χρήζουν επίσης περαιτέρω βελτίωσης. Είναι σημαντικό να υπάρξει ένας ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός, συμπεριλαμβανομένων και των έργων υποδομής, ώστε να υπάρξουν διορθωτικές κινήσεις, εκεί και όπου χρειάζεται, ειδικά μετά από μια περίοδο παροχής πολεοδομικών κινήτρων.

*Οικονομολόγος

Του Γιώργου Κουκούνη*

“Οι βασικές εξουσίες και ευθύνες των τοπικών αρχών πρέπει να καθορίζονται στο Σύνταγμα ή το νόμο”

Ο Ευρωπαϊκός Χάρτης Τοπικής Αυτοδιοίκησης επιβάλλει στα κράτη μέλη του Συμβουλίου της Ευρώπης που τον έχουν επικυρώσει, την υποχρέωση αναγνώρισης της τοπικής αυτοδιοίκησης μέσω νομοθεσίας και όπου είναι δυνατό στο Σύνταγμα. Σκοπός είναι η δημιουργία δεσμευτικού μηχανισμού προστασίας και διαφύλαξης της αυτονομίας των τοπικών αρχών. Το Σύνταγμα της Κύπρου δεν αναγνωρίζει ρητά την αρχή της τοπικής αυτοδιοίκησης, αλλά μάλλον περιέχει γενικές πρόνοιες που αφορούν την συνύπαρξη της Ελληνικής και της Τουρκικής κοινότητας σε επίπεδο τοπικών αρχών. Λεπτομερείς πρόνοιες αναφορικά με τη λειτουργία και τις εξουσίες των Δήμων και Κοινοτήτων υπάρχουν στους περί Δήμων και Κοινοτήτων νόμους, οι οποίοι ρυθμίζουν την ύπαρξη, λειτουργία και τις αρμοδιότητες τους, όμως ελλείπει και από αυτούς η νομοθετική αναγνώριση της. Παρά τη δυνατότητα τροποποίησης του Μέρους ΧΙΙ του Συντάγματος προς το σκοπό αναγνώρισης της αυτονομίας της τοπικής αυτοδιοίκησης και συνεπώς την πλήρη συμμόρφωση της Κύπρου με το άρθρο 2 του Χάρτη, εντούτοις δεν έχουν ληφθεί τέτοια βήματα από τη εκτελεστική και νομοθετική εξουσία μέχρι σήμερα. Επί του παρόντος το Σύνταγμα αναφέρεται στο θεσμό των τοπικών αρχών, στη συνύπαρξη των δύο κοινοτήτων σε επίπεδο τοπικών αρχών, την είσπραξη φόρων, τη χορήγηση αδειών και το πλαίσιο άσκησης των αρμοδιοτήτων των τοπικών αρχών. 

Είναι έκδηλο από νομικής θεώρησης ότι  η συμμόρφωση της Κύπρου με το άρθρο 2 του Χάρτη είναι περιορισμένη, γεγονός που οφείλεται στην απουσία ρητής αναγνώρισης και προσήλωσης στην αρχή της τοπικής αυτοδιοίκησης, καθώς επίσης και στο ότι οι νομοθετικές πρόνοιες παραχωρούν στην Κυβέρνηση ουσιαστικές εξουσίες παρέμβασης στη διοίκηση των τοπικών υποθέσεων. Αντί αυτού,  οι διατάξεις του Συντάγματος και των περί Δήμων και Κοινοτήτων νόμων περιορίζονται στην απαρίθμηση των εξουσιών και των αρμοδιοτήτων των δύο τύπων τοπικής αυτοδιοίκησης στην Κύπρο, των Δήμων και Κοινοτήτων. Συγκεκριμένα, προνοούν γενικά για την εγκαθίδρυση δήμων και κοινοτήτων, την οργάνωση των εκλογών, τη διοίκηση των τοπικών αρχών, την εργοδότηση προσωπικού στη τοπική αρχή, την ιδιοκτησία κινητής και ακίνητης περιουσίας, τη σύνταξη και έγκριση προϋπολογισμών, την επιβολή και είσπραξη φόρων, τελών και δικαιωμάτων. Η επικύρωση του Χάρτη δεν θεωρείται επαρκής αναγνώριση της αρχής της τοπικής αυτοδιοίκησης για τους σκοπούς του άρθρου 2, αφενός λόγω της κατώτερης νομικής ισχύς του Χάρτη και της ερμηνείας της από το Ανώτατο Δικαστήριο σε σχετική απόφαση του. Το Σύνταγμα της Κύπρου υιοθετεί τη μονιστική θεωρία της ενσωμάτωσης των διεθνών Συνθηκών και Συμβάσεων στο εσωτερικό δίκαιο. Υπάρχει μόνο μια απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου που αναφέρεται στην αποδοχή και εφαρμογή του Χάρτη. Συγκεκριμένα είναι η υπόθεση In re Antis Pantelides and others v. Andrea Leantzi, στην οποία αποφασίστηκε ότι ο Χάρτης δεν ήταν αυτό - εκτελεστός και γι’ αυτό δεν έχει ανώτερη ισχύ από το εσωτερικό δίκαιο. Το γεγονός ότι ο Χάρτης επικυρώθηκε με νόμο, από μόνο του δεν τον καθιστά αυτό – εκτελεστή Σύμβαση. Από το γράμμα και το περιεχόμενο του κρίθηκε ότι είναι έκδηλο το γεγονός αυτό, αφού δεν έχει σαν άμεσο αντικείμενο την αναγνώριση και προστασία προσωπικών δικαιωμάτων και ελευθεριών. Σύμφωνα με την απόφαση στην υπόθεση Malachtou  v. Armefti, μια Σύμβαση για να είναι εφαρμόσιμη, θα πρέπει να είναι αυτό – εκτελεστή. Αυτό – εκτελεστές είναι οι πρόνοιες των διεθνών Συνθηκών και Συμβάσεων που παρέχουν δικαιώματα και επιβάλλουν υποχρεώσεις χωρίς την ανάγκη αυτές να περιλαμβάνονται σε ξεχωριστό νομοθέτημα. 

Από την ανωτέρω ερμηνεία προκύπτει ότι ο Χάρτης τοποθετείται στον πυθμένα της ιεραρχίας του νομικού συστήματος της Κύπρου και συνεπώς δεν επιτρέπεται η επίκληση του με σκοπό την αναγνώριση αποτελεσματικών διασφαλίσεων της αρχής της τοπικής αυτοδιοίκησης. Γι’ αυτό και το Κογκρέσο των Τοπικών και Περιφερειακών Αρχών του Συμβουλίου της Ευρώπης στη σχετική Σύσταση του για την Τοπική Δημοκρατία στην Κύπρο, εξέφρασε την ανησυχία του για την αδυναμία και αβεβαιότητα της νομικής βάσης, όσον αφορά τις εξουσίες και τις ευθύνες των τοπικών αρχών, τις συνθήκες κάτω από τις οποίες ασκούνται, καθώς επίσης στην απουσία συνταγματικών διασφαλίσεων. Συγχρόνως κάλεσε τις Κυπριακές Αρχές να εξασφαλίσουν την άμεση εφαρμογή του Χάρτη στο εσωτερικό νομικό σύστημα και ιδιαίτερα να του δοθεί η δέουσα θεώρηση στις δικαστικές διαδικασίες. Επιπρόσθετα, να παράσχουν σαφή αναγνώριση της νομικής, και αν είναι δυνατό, της συνταγματικής θέσης των τοπικών αρχών για αυτονομία και ενδυνάμωση του ουσιαστικού τους ρόλου στη διαχείριση των τοπικών υποθέσεων.  

*Δικηγόρου στη Λάρνακα

Του Γιώργου Κουκούνη*

«Οι τοπικές αρχές πρέπει να αποφασίζουν για τις διοικητικές τους δομές»

Ουσιώδες στοιχείο της αρχής της τοπικής αυτοδιοίκησης είναι η ελευθερία των τοπικών αρχών να καθορίζουν οι ίδιες τις κατάλληλες διοικητικές δομές και να τις προσαρμόζουν στις τοπικές ανάγκες, διασφαλίζοντας αποτελεσματική διαχείριση μέσω της εργοδότησης κατάλληλου προσωπικού. Παρόλο που οι δημοτικές και οι κοινοτικές αρχές είναι ελεύθερες να καθορίζουν τη διοικητική τους δομή, στην πράξη εξαρτώνται από τις κρατικές χορηγίες εξαιτίας της έλλειψης οικονομικής αυτοτέλειας για τη λειτουργία τους. Τα συμβούλια των τοπικών αρχών δεν είναι μέρος του προσωπικού τους και δεν μπορούν να εκτελούν διοικητικά καθήκοντα, τα οποία εκτελούνται από υπαλλήλους. Η νομοθεσία για τους Δήμους και τις Κοινότητες, όπως και οι σχετικοί Κανονισμοί, προβλέπουν τη διαδικασία εργοδότησης και επιλογής των εργοδοτουμένων, περιλαμβανομένων των προσόντων, του μισθού, των χορηγιών, των επιδομάτων και των καθηκόντων τους. Περαιτέρω, οι τοπικές αρχές μπορούν να καθορίζουν τα σχέδια υπηρεσίας των υπαλλήλων τους, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και να δημιουργούν νέα τμήματα εργοδοτώντας το κατάλληλο προσωπικό για τη διοίκηση και τη λειτουργία τους. Τόσο η νομοθεσία όσο και οι Κανονισμοί δίδουν το δικαίωμα στις τοπικές αρχές να καθορίζουν οι ίδιες αποτελεσματικά τις διοικητικές τους δομές, δικαίωμα που επιβάλλει το άρθρο 6 του Ευρωπαϊκού Χάρτη Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το οποίο προνοεί ότι πρέπει να διασφαλίζονται κατάλληλες διοικητικές δομές και πόροι για την εκπλήρωση της αποστολής των τοπικών αρχών. 

Παρ’ όλα αυτά, στην πράξη, οι τοπικές αρχές και ειδικότερα οι μικρές κοινότητες, δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσουν τη χρηματοδότηση όλων των δραστηριοτήτων τους με δικά τους μέσα, αλλά η ετήσια κρατική χορηγία είναι απαραίτητη για την εκτέλεση των καθηκόντων τους. Ορισμένες μικρές κοινότητες δεν διαθέτουν τους οικονομικούς πόρους για να προσλάβουν προσωπικό, με αποτέλεσμα οι κοινότητες αυτές να βασίζονται εξ ολοκλήρου στην κυβέρνηση για να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους. Επιπλέον, υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των τοπικών αρχών όσον αφορά τον αριθμό των υπαλλήλων που εργάζονται στην υπηρεσία τους, με ορισμένες κοινότητες να μην έχουν καθόλου εργαζόμενους, ενώ άλλες κοινότητες απασχολούν μεγάλο αριθμό εργαζομένων. Η έλλειψη οικονομικών πόρων οδήγησε το Κογκρέσο των Τοπικών και Περιφερειακών Αρχών του Συμβουλίου της Ευρώπης να εκφράσει την ανησυχία του για το θέμα αυτό, αφού συνεπάγεται την εξάρτηση των τοπικών αρχών από την κεντρική κυβέρνηση, καθώς επίσης και για τις διαφορές μεταξύ των δήμων και των κοινοτήτων αναφορικά με το προσωπικό τους και άλλους τεχνικούς πόρους. Προς τούτο, το Κογκρέσο κάλεσε τις Κυπριακές αρχές να παρέχουν επαρκείς οικονομικούς πόρους για τις τοπικές αρχές, οι οποίοι θα πρέπει να είναι ανάλογοι με τις ευθύνες τους και να μπορούν να διατεθούν ελεύθερα στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους. 

Η πρόνοια του άρθρου 6.2 του Χάρτη αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στους όρους υπηρεσίας των υπαλλήλων της τοπικής αυτοδιοίκησης, που πρέπει να είναι τέτοιοι ώστε να επιτρέπουν την πρόσληψη ψηλής στάθμης προσωπικού με βάση την αξία και την ικανότητα για το σκοπό αυτό, παρέχοντας επαρκείς εκπαιδευτικές ευκαιρίες, επαρκή αμοιβή και προοπτική σταδιοδρομίας. Θα μπορούσε να λεχθεί ότι η Κύπρος φαίνεται να παρέχει όλα τα απαραίτητα νομοθετικά και κανονιστικά μέσα συμμόρφωσης με την εν λόγω πρόνοια, όμως οι συνέπειες της οικονομικής εξάρτησης των τοπικών αρχών από το κράτος, τους στερεί την πλήρη εναρμόνιση με την πρόνοια αυτή. Έχοντας υπόψη ότι οι τοπικές αρχές είναι οντότητες δημοσίου δικαίου, οφείλουν να ακολουθούν διαφανείς διαδικασίες εργοδότησης και να ενεργούν σύμφωνα με τις αρχές του διοικητικού δικαίου, που είναι βαθιά ενσωματωμένες στο Κυπριακό νομικό σύστημα. Οι διαδικασίες αυτές περιγράφονται λεπτομερώς στους Κανονισμούς που εκδίδονται και προνοούν για τα απαιτούμενα προσόντα των υποψηφίων για τις διάφορες θέσεις στη διοικητική ιεραρχία των τοπικών αρχών. Η τήρηση των διαδικασιών προστατεύεται μέσω επανεξέτασης τους από το Διοικητικό Δικαστήριο σε περίπτωση προσφυγής από υποψήφιο που θεωρεί ότι αδικήθηκε από απόφαση των αρχών. Σε τέτοια περίπτωση, ο διοικητικός φάκελος κατατίθεται στο Δικαστήριο για εξέταση ούτως ώστε να κριθεί η νομιμότητα της διοικητικής απόφασης. Στους σχετικούς Κανονισμούς υπάρχει πρόνοια για περαιτέρω επιμόρφωση και βελτίωση των υπαλλήλων στην εκτέλεση των καθηκόντων τους μέσω εκπαιδευτικών σεμιναρίων, γεγονός που συντείνει στη συμμόρφωση με το άρθρο 6.2 του Χάρτη. Εντούτοις, οι ανησυχίες παραμένουν λόγω της οικονομικής εξάρτησης των τοπικών αρχών από το κράτος, αποστερώντας την Κυπριακή Δημοκρατία από την πλήρη συμμόρφωση της με το άρθρο 6 του Ευρωπαϊκού Χάρτη Τοπικής Αυτοδιοίκησης. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα