*Του Πάνου Δανού

Στη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας και ισχυρή συνεισφορά στο ΑΕΠ σε ορίζοντα δεκαετίας μπορεί να οδηγήσουν επενδυτικά σχέδια με θέμα Ενέργεια, Logistics, Τουρισμός, Υποδομές  και Κατασκευές – μεγάλα Ιδιωτικά  Έργα, υποστηρίζει ο διευθύνων σύμβουλος της ΔΑΝΟΣ / BNP Paribas Real Estate, κ. Πάνος Δανός.  

Τα  έργα που οδηγούν τις εξελίξεις είναι  πχ η Μαρίνα της Αγίας Νάπας, το Casino Resort, το Limassol  Del Mar, το 360 στη Λευκωσία, οι Μαρίνες Πάφου και Λάρνακας, η παραχώρηση, σε επενδυτές, εκτάσεων 390.000 τ.μ. στο Αεροδρόμιο Λάρνακας, υποδομές στην Υγεία  και Παιδεία, Νέος Επιβατικός  Σταθμός  Λεμεσού, ενεργειακές υποδομές στη περιοχή Βασιλικού, ο νέος Περιφερειακός Αυτοκινητόδρομος Λευκωσίας κ.ά. 

Η κυπριακή οικονομία, όπως επισημαίνεται, βρίσκεται σε πορεία δυναμικών και διατηρήσιμων ρυθμών ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια και αύξηση της ανταγωνιστικότητα της. 

Η εκτίμηση και ο σχεδιασμός για το 2018 προβλέπει δημόσια έσοδα 7,44 δις, αυξημένα κατά 3,6%, δημόσιες δαπάνες 7,36 δις, αυξημένες κατά 2.9%, οι πρωτογενείς δαπάνες του κρατικού προϋπολογισμού έχουν καθοριστεί 6,3 δις, αυξημένες κατά 150 εκ σε σχέση με τον  προϋπολογισμό του 2017. 

Τα δημόσια έσοδα συνεχίζουν να καταγράφουν ανοδική πορεία, αυξάνονται λόγω της αναθέρμανσης της οικονομικής δραστηριότητας, των ψηλών ρυθμών ανάπτυξης, παρά το γεγονός ότι έχουν μειωθεί σημαντικά οι φορολογίες.  Η μείωση των φορολογιών έχει δώσει επιπρόσθετη ώθηση στην οικονομική δραστηριότητα.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να επιταχυνθούν οι θετικές εξελίξεις  είναι η αλλαγή του παλαιού αναπτυξιακού μοντέλου, που πρόκρινε  την κατανάλωση με εφόδιο τον δανεισμό και σε περεταίρω ανάπτυξη με οδηγό τις επενδύσεις και τις εξαγωγές. Ενώ, σχετική συζήτηση βρίσκεται στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου εδώ και αρκετό καιρό, το πρόβλημα των NPLs  που χρήζει ικανής αντιμετώπισης. 

Το παρών άρθρο εξετάζει μερικά από τα σημαντικότερα επενδυτικά πεδία  που μελετώνται για το άμεσο μέλλον ή βρίσκονται ήδη σε φάση υλοποίησης σε 5 στρατηγικούς τομείς της κυπριακής  οικονομίας: την ενέργεια, τις υπηρεσίες εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), τις  υποδομές, τον τουρισμό και τις κατασκευές. 

Οι προαναφερόμενοι κλάδοι-τονίζεται- παρουσιάζουν-πραγματικό ή και δυνητικό- συγκριτικό πλεονέκτημα για την κυπριακή οικονομία, συμβάλλουν στην αλλαγή του μοντέλου ανάπτυξης, καθώς είναι εξαγωγικοί τομείς ή τομείς που υποκαθιστούν εισαγωγές, και δημιουργούν οικονομίες κλίμακας και φάσματος με άλλες  δραστηριότητες, όπως τις γεωτρήσεις στην ΑΟΖ της Κύπρου.  Παρότι και άλλοι τομείς μπορούν να αποτελέσουν μέρος του νέου προτύπου εξειδίκευσης  (πχ. μεταποίηση), οι συγκεκριμένοι πέντε  κλάδοι έχουν ήδη προσελκύσει το ενδιαφέρον επενδυτών, είτε διερευνητικό είτε υλοποιημένο.

Υπό την προϋπόθεση της περεταίρω βελτίωσης της εμπιστοσύνης στην οικονομική πολιτική και της μείωσης της πολιτικής αβεβαιότητας (εθνικό πρόβλημα),  αυτό το ενδιαφέρον μπορεί να μεταφραστεί σε σημαντικού μεγέθους νέες άμεσες επενδύσεις που θα βελτιώσουν ακόμα περισσότερο το οικονομικό τοπίο.

Όμως, η σύνθεση των επενδύσεων πρέπει να αλλάξει με ενίσχυση των επενδύσεων σε εξοπλισμό, υποδομές και έρευνα & ανάπτυξη, οι οποίες έχουν μεγαλύτερη πολλαπλασιαστική επίπτωση στο ΑΕΠ και είναι απαραίτητες για την στροφή προς την οικονομία της γνώσης.

Συνολικά, απαιτείται διατηρήσιμη αύξηση όλων των συνιστωσών των επενδύσεων, κατ' ελάχιστον στα επίπεδα του μέσου όρου της Ευρωζώνης ως ποσοστό του ΑΕΠ.

Τα έργα που αναφέρθηκαν  σε αυτό το άρθρο  μπορούν να συμβάλουν σημαντικά στην επίτευξη, τόσο του ποσοτικού, όσο και του ποιοτικού στόχου. Πρώτον, πρόκειται για έργα μεγάλης κλίμακας. Δεύτερον, δεδομένου του στρατηγικού χαρακτήρα και της μεγάλης παραγωγικής τους δυναμικής, οι επενδύσεις αυτές έχουν μακροπρόθεσμα μεγάλη πολλαπλασιαστική επίδραση στο ΑΕΠ.

Όσον αφορά τον κλάδο της ενέργειας, η στρατηγική γεωγραφική θέση της χώρας, η διαθεσιμότητα ανανεώσιμων και ορυκτών πηγών και οι ανακαλύψεις πεδίων φυσικού αερίου στην  Μεσόγειο δημιουργούν σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες. Η ενέργεια αποτελεί στρατηγικό καταλύτη για τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της οικονομίας καθόσον συνδέεται με μεγάλα επενδυτικά έργα υποδομής (αγωγοί, λιμένες, μονάδες παραγωγής ενέργειας, εγκαταστάσεις αποθήκευσης), έχει ζωτική συμβολή στο κόστος της παραγωγής και δημιουργεί θετικές οικονομίες κλίμακας και φάσματος για άλλους τομείς.

Τα logistics συνεισφέρουν σε μεγαλύτερη δυναμική για την Κύπρο, κυρίως λόγω της γεωγραφικής θέσης της χώρας ως διαμετακομιστικού κόμβου μεταξύ Ευρώπης και Μέση Ανατολής.

Ο τουρισμός αποτελεί ήδη έναν σημαντικό κλάδο, με μερίδιο 11% στο ΑΕΠ, μεγάλες δευτερογενείς διαχύσεις, και είναι κλάδος εξ ορισμού εξωστρεφής. Λόγω των ιδιαίτερων φυσικών και πολιτιστικών χαρακτηριστικών της Κύπρου το "ήλιος και παραλία" είναι το κυρίαρχο τουριστικό μοντέλο. Ως συνέπεια, ο κλάδος εμφανίζει υψηλή εποχική και γεωγραφική συγκέντρωση.

Τα τελευταία χρόνια, σημειώθηκε σημαντική αύξηση των αφίξεων, βελτίωση της ανταγωνιστικότητας τιμών και αναβάθμιση των ξενοδοχειακών υποδομών. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν σοβαρές προκλήσεις, όπως η έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού, υψηλές επισφάλειες για ορισμένα ξενοδοχεία, ελλείψεις στον χωροταξικό σχεδιασμό, το νομικό πλαίσιο, τους κανόνες που διέπουν τις άμεσες ξένες επενδύσεις και την τεχνολογική καινοτομία - ετοιμότητα. 

Τέλος, όσον αφορά την κτηματαγορά, ένα πρόσφατο φαινόμενο, αποτελεί το γεγονός ότι Ρώσοι, Κινέζοι και Άραβες επενδυτές αναπτύσσουν επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων στην Κύπρο, αγοράζοντας οικόπεδα στα οποία ανεγείρουν διαμερίσματα τα οποία στη συνέχεια πωλούν σε ντόπιους, αλλά και σε αγοραστές από τις χώρες τους.

Panos Danos BSc FRICS CEnv VRS  IPF 

www.danos-group.com  

Του Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S.*

Παρόλο που δεν συμφωνούμε με την θέση του Προέδρου της Βουλής για την μετακίνηση του κτιρίου της Βουλής εκτός Λευκωσίας, εντούτοις η καθυστέρηση στην απόφαση για το νέο κτίριο στον λόφο ΠΑΣΥΔΥ είναι αυτονόητο ότι αυτό θα προκαλέσει.

Έγιναν τα αρχιτεκτονικά σχέδια για τον Λόφο, χρησιμοποιήθηκε ειδικός από το εξωτερικό που ενσωμάτωσε τις αρχαιότητες στο σχέδιο, και αναμένεται εδώ και 2 χρόνια η έγκριση τους από το Τμήμα Αρχαιοτήτων (κατά τον αρχιτέκτονα).  Μόλις πρόσφατα εκδηλώθηκε το ΟΧΙ από το Τμήμα Αρχαιοτήτων αφού ξοδέψαμε ως Κράτος αρκετά εκατομμύρια, τόσο για τα σχέδια, όσο και για τις απαλλοτριώσεις.

Μας θυμίζει το περιβόητο ΟΧΙ του Γενικού Ελεγκτή για την αφαλάτωση της Πάφου και τώρα η πόλη αυτή δεν έχει επάρκεια πόσιμου νερού και ταυτόχρονα διασύρεται η Δημοκρατία σε δικαστική διαδικασία επί του θέματος.  Άλλο ΟΧΙ ήταν και η υπόθεση Κόσιης, όπου γλυτώσαμε στο παραπέντε τα €50 εκ. πρόστιμο από την Ευρωπαϊκή Ένωση.

Όταν οποιοσδήποτε λέει ΟΧΙ (ίδε και το καταστροφικό Ηρωϊκό ΟΧΙ της Βουλής για την οικονομική κρίση – αναμένουμε ακόμη ένα συγγνώμη) θα πρέπει να έχει και κατά νουν τι θα είναι οι επιπτώσεις.

Είπε και ο Δήμος Λευκωσίας ΟΧΙ στην ανάπτυξη του Γ.Σ.Π. και να μετατραπεί σε πάρκο.  Ουδείς ενδιαφερόμενος αφού ξοδεύτηκαν πέραν του €1.0 εκ. σε μελέτες κλπ.  Τώρα ο Δήμος θα επιφορτισθεί όχι μόνο με την κατασκευή, αλλά και την συντήρηση/φρουρήσει ακόμα μιας πλατείας, με εκατοντάδες χιλιάδες έξοδα συντήρησης, εάν ασφαλώς γίνει. 

Το κέντρο της Λευκωσίας έχει αρκετούς χώρους πρασίνου από τον Δημόσιο Κήπο δίπλα από την Βουλή, το πράσινο κατά μήκος της τάφρου, το Γραμμικό Πάρκο του Πεδιαίου κλπ.  Το να κατασκευάσουμε ακόμη μια πλατεία δίπλα από την Πλατεία Ελευθερίας δεν βλέπουμε την χρησιμότητα της στο Γ.Σ.Π.  Ως εκ τούτου και για να «ταράξουμε τα νερά» μήπως το Γ.Σ.Π. θα μπορούσε να είναι ένας εναλλακτικός χώρος για την Βουλή και αυτό αφού όμως εγκαταλειφθεί η πρόταση της χρήσης του λόφου ΠΑΣΥΔΥ.  Δεν μπορεί το Κράτος αυτό να βασίζεται απόλυτα σε απόψεις ορισμένων από μόνο του.  Και όμως το Τμήμα Αρχαιοτήτων θα «την πάθει» στο τέλος.  Ο προγραμματισμένος χώρος του Μουσείου σιγά-σιγά αρχίζει να κατέχεται από διάφορες άλλες Κυβερνητικές υπηρεσίες από τα Εξωτερικά Ιατρεία, Γραφείο Πολίτη, τμήμα Μετανάστευσης κλπ.  Στο τέλος δεν θα μείνει γη κενή για το Μουσείο, ενώ τα αρχιτεκτονικά σχέδια παραμένουν ατελή, μια και που οι αρχιτέκτονες που κέρδισαν τον διαγωνισμό, δεν γνωρίζουν το εμβαδόν που παραμένει (εάν είναι δυνατόν) και το όλο θέμα παραμένει στάσιμο (τι λέει το ΕΒΕΛ+ΔΗΜΟΣ επί του θέματος;).

Άλλος χώρος στο κέντρο της πόλης αποτελούν μεγάλες ιδιοκτησίες του ΕΦΚΑΦ και ίσως να συζητηθεί μαζί του για τυχόν ανταλλαγή με άλλους χώρους ή/και την απαλλοτρίωση (εάν είναι εφικτό).  Ναι η απαλλοτρίωση θα κοστίσει αλλά μήπως αυτή η Κυβερνητική γη είναι δωρεάν και δεν έχει κόστος;

Ο καθένας από εμάς θα πρέπει να ζει ανάλογα με τα εισοδήματα του και ορισμένοι από εμάς πιστεύουν ότι το Κράτος έχει μια απύθμενη πηγή χρήματος, ξεχνώντας ότι θα πρέπει να αποπληρώσουμε τα χρέη του Κράτους, να υπάρχουν χρήματα για στήριξη (ίσως) των τραπεζών που αποτελούν το θεμέλιο της οικονομίας μας, ενώ υπάρχουν έργα για τα οποία ολίγοι διαμαρτύρονται (ίδε Μουσείο Λευκωσίας) που θα αποφέρουν εισοδήματα στον τόπο και ιδιαίτερα στην Λευκωσία που δεν λαμβάνονται υπόψη.

Γίνεται μεγάλος ντόρος για την κατασκευή νέων Κυβερνητικών κτιρίων αντί να ενοικιάζονται και για εμάς είναι μεγάλο λάθος η μη ενοικίαση, διότι ορισμένοι πιστεύουν ότι η Κρατική γη είναι δωρεάν, ενώ ξεχνούν ότι τα ενοίκια φορολογούνται, ενώ όπως εξελίσσεται η τεχνολογία είναι εύκολη η μετακίνηση μιας υπηρεσίας από ενοικιαζόμενο κτίριο σε άλλο, σε αντίθεση με την ιδιοκτησία.  Είναι όμως προσεκτό ότι ορισμένες ενοικιάσεις έγιναν με περίεργο τρόπο και ως εκ τούτου δίδεται βάση αμφισβήτησης της προσέγγισης του ενοικίου.

Εν ολίγοις είμαστε της άποψης ότι:

• Nα εξαντληθούν όλα τα μέτρα για την χρήση του λόφου ΠΑΣΥΔΥ (επισκεφθήκαμε τον χώρου και δεν μπορούμε να πούμε ότι είναι τα αρχαία ευρήματα είναι εξαιρετικά που στο σημείο που οι αρχαιότητες να μην μπορούν να ενσωματωθούν – ίδε και κτίριο Δήμου στην παλιά Λευκωσία).

• Εναλλακτική χρήση του αχρείαστου χώρου του Μεγάρου Μουσικής.

• Στο Γ.Σ.Π. και το υφιστάμενο κτίριο να διατεθεί για τις ανάγκες που έχουν τώρα οι κάτοχοι του γηπέδου του  νέου Μουσείου.

Αυτά για μια άλλη άποψη.

*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης

www.aloizou.com.cy 

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. 

Των Γιώργου Μουσκίδη, Προέδρου ΚΣΙΑ & Γιώργου Στροβολίδη, επίτιμου Προέδρου ΚΣΙΑ

Είναι γενικά αποδεκτό ότι οι τιμές των ενοικίων ακολουθούν ανοδική πορεία το τελευταίο διάστημα.

Μάλιστα πολλοί ενοικιαστές παραπονούνται ότι, σε σύγκριση με τα έσοδά τους, δυσκολεύονται να ανταπεξέλθουν.

Είναι, όμως, τα αυξημένα σήμερα ενοίκια ικανοποιητικός λόγος, για να προχωρήσει κάποιος σε επενδύσεις στον συγκεκριμένο τομέα, δηλαδή να αγοράσει ή να κτίσει ακίνητο για να το ενοικιάζει;

Θα προσπαθήσουμε, στη συνέχεια, να παραθέσουμε κάποια δεδομένα και ο καθένας μπορεί να εξαγάγει τα συμπεράσματά του.

Παρά το γεγονός ότι τα ενοίκια ακολουθούν, τον τελευταίο καιρό, μια ανοδική πορεία, πρέπει να επισημάνουμε ότι παράλληλα αυξάνεται και η τιμή αγοράς των ακινήτων, γεγονός που μειώνει την απόδοση προς τον ιδιοκτήτη.

Να αναφέρουμε ότι η απόδοση για τον ιδιοκτήτη αυξάνεται, όταν ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων είναι μεγαλύτερος από τον ρυθμό αύξησης της τιμής αγοράς του ακινήτου.

Η απόδοση των ενοικίων πρέπει να λαμβάνει υπόψιν τα παρακάτω δεδομένα:

1. Το κόστος του ακινήτου περιλαμβάνει τόσο το κόστος αγοράς, περιλαμβανομένων μεταβιβαστικών τελών ή ΦΠΑ, ότι από τα δύο ισχύει, όσο και το κόστος χρηματοδότησης.

2. Το ότι αναπόφευκτα υπάρχουν περίοδοι όπου το ακίνητο θα παραμένει ξενοίκιαστο.

3. Από τα έσοδα πρέπει να αφαιρεθούν τα έξοδα συντήρησης και επιδιορθώσεων (μπογιατίσματα, αντικατάσταση εξοπλισμών, κ.ά.). Μάλιστα, όταν το διαμέρισμα ενοικιάζεται επιπλωμένο το κόστος συντήρησης αυξάνεται σημαντικά λόγω της φθοράς στον εξοπλισμό, επίπλωση κλπ.

4. Λόγω αυξανόμενης ηλικίας (υλικά κλπ.) υπάρχει ετήσια απόσβεση στα κτίρια που μειώνει την αξία τους. Το θετικό είναι ότι μειώνει και τον φόρο εισοδήματος. 

5. Ο παράγοντας κακός ενοικιαστής, ο οποίος μπορεί να αφήσει απλήρωτα ενοίκια ή να προκαλέσει σοβαρές ζημιές στο διαμέρισμα και στον εξοπλισμό του και να εξαφανιστεί, αφήνοντας εκτεθειμένο τον ιδιοκτήτη.

6. Το εισόδημα από τα ενοίκια είναι το μοναδικό έσοδο που διπλοφορολογείται (φόρος εισοδήματος και άμυνα). Επιπλέον, υπάρχει το δημοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας και το αποχετευτικό, τα οποία επιβαρύνουν, συνήθως, τον ιδιοκτήτη.

Να παραθέσουμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα με αριθμούς, που στηρίζεται πάνω στα σημερινά δεδομένα, όπως τα αναλύσαμε παραπάνω.

Αγοράζεις, για παράδειγμα, ένα δυάρι διαμέρισμα καινούργιο σε καλή περιοχή της Λευκωσίας στην τιμή των 200.000 ευρώ.

Στην τιμή αυτή προστίθεται 19% ΦΠΑ, άρα το κόστος ανεβαίνει στις 238.000 ευρώ. Εάν το διαμέρισμα είναι μεταχειρισμένο δεν επιβάλλεται ΦΠΑ αλλά ο αγοραστής πληρώνει μεταβιβαστικά τέλη.

Το συγκεκριμένο διαμέρισμα μπορείς να το ενοικιάσεις προς 800 ευρώ το μήνα, (9.600 ευρώ το χρόνο), δηλαδή μικτή απόδοση 4% ετησίως (9.600 ευρώ διά 238.000).

Αν το διαμέρισμα θα ενοικιαστεί πάνω σε ετήσια βάση (ένας ενοικιαστής κάθε χρόνο) θα υπάρχει κόστος μεσιτικής προμήθειας για τον ιδιοκτήτη 952 ευρώ (του ΦΠΑ συμπεριλαμβανομένου).

Να υπολογίσουμε ότι κάθε χρόνο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει φρεσκάρισμα στο διαμέρισμα, το οποίο με τους πιο συντηρητικούς υπολογισμούς θα ανέλθει στα 500 ευρώ.

Ακόμη, θα πρέπει να προβεί σε κάποιες επιδιορθώσεις στον εξοπλισμό (πλυντήριο, κουζίνα, κλιματιστικό, κ.ά.), όπου θα δαπανηθούν περίπου άλλα 500 ευρώ. Άρα, σύνολο για τη συντήρηση 1.000 ευρώ ετησίως.

Υπάρχουν τα δημοτικά τέλη, που ανέρχονται στα 270 ευρώ και το αποχετευτικό άλλα 200 ευρώ.

Υπάρχει απόσβεση 3% επί των €200,000 δηλαδή €6,000 ετησίως.

Για κάποιον ιδιοκτήτη που εμπίπτει στην κλίμακα 25% για καταβολή φόρου εισοδήματος, αυτό μεταφράζεται σε άλλα 420 ευρώ φόρο ετησίως.

Επιπλέον, φόρο 216 ευρώ για την άμυνα.

Αν προσθέσουμε όλα τα έξοδα και φόρους ανέρχονται σε 3,058 ευρώ και τα αφαιρέσουμε από το ενοίκιο, που είναι 9.600 ευρώ, απομένουν ετήσια 6.542 ευρώ ως καθαρό κέρδος.

Άρα η μικτή απόδοση του 4%, με βάση τα πιο πάνω μειώνεται σε καθαρή απόδοση 2.7% μετά τα έξοδα.

Κι αυτό, χωρίς να λαμβάνεται υπόψιν το ρίσκο της επένδυσης, οι κακοπληρωτές ενοικιαστές, ο προσωπικός κόπος και τα έξοδα επικοινωνίας με τους ενοικιαστές, λογιστικά / φορολογικά έξοδα, το κόστος αγοράς επίπλων και εξοπλισμού κλπ. Στην πραγματικότητα το κόστος των πιο πάνω μπορεί να υπερβαίνει το 1% και το θεωρητικό 2.7% να μειώνεται στην πράξη σε ετήσια απόδοση στο 1,7%.

Με όλα όσα προαναφέραμε, αφήνουμε στην κρίση σας, φίλοι αναγνώστες, να αποφασίσετε αν τα ενοίκια σήμερα κυμαίνονται σε ψηλά επίπεδα και κατά πόσο συμφέρει σε κάποιον να επενδύσει στα ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση.   

ΠΙΝΑΚΑΣ

Του Γιώργου Κουκούνη*

“Τα μεταβιβαστικά επιστρέφονται μετά την πενταετία εφόσον τηρήθηκαν οι σχετικές προϋποθέσεις για μεταβιβάσεις μέχρι 16.7.2015”

Η μεταβίβαση ακινήτου στο όνομα οικογενειακής εταιρείας, ιδιαίτερα γης με σκοπό την ανάπτυξη της, αποτελεί πρακτική που ακολουθείται για φορολογικούς, πρακτικούς και λόγους οικογενειακού προγραμματισμού και δηλώνεται στο Κτηματολόγιο ως δωρεά από μέρους του δικαιοπάροχου προς την εταιρεία. Σ’ αυτή την περίπτωση πληρώνονται κτηματολογικά τέλη με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου κατά τη μεταβίβαση και μπορεί να ζητηθεί η επιστροφή τους μετά την πάροδο πενταετίας, εφόσον το ακίνητο παραμένει εγγεγραμμένο στην εταιρεία και οι μέτοχοι της είναι στενοί συγγενείς οι οποίοι παραμένουν οι ίδιοι, χωρίς να έχει επέλθει οποιαδήποτε αλλαγή με ξένο πρόσωπο μέτοχο και νοουμένου ότι η μεταβίβαση έγινε πριν την 16.7.2015. Ο δικαιοπάροχος είναι συνήθως γονέας που μεταβιβάζει ακίνητη ιδιοκτησία σε εταιρεία δικαιοδόχο που σύστησαν τα τέκνα του, επιλύοντας με τον τρόπο αυτό πολλά προβλήματα που προκύπτουν μεταξύ συνιδιοκτητών στην ίδια περιουσία. Με την ύπαρξη της εταιρείας ως νομικής οντότητας, τα αδέλφια συμμετέχουν ισοδύναμα και η εταιρεία δραστηριοποιείται με την ανάλογη πλειοψηφία για το κοινό συμφέρον των στενών αυτών συγγενών. Μετά τη μείωση των μεταβιβαστικών τελών, η σχετική πρόνοια του νόμου διαγράφηκε, όμως ισχύει για όλες τις μεταβιβάσεις που έλαβαν χώρα πριν την 16.7.2015.

Το άρθρο 9(2)(3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όριζε ότι όταν ακίνητη ιδιοκτησία μεταβιβάζεται σε εταιρεία της οποίας μοναδικοί μέτοχοι είναι οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους, δηλαδή ο δικαιοπάροχος ο οποίος μεταβίβασε και στενοί συγγενείς  αυτού, και σε οποιοδήποτε χρόνο προσάγεται στο Διευθυντή ικανοποιητική, κατά την κρίση του, απόδειξη του γεγονότος ότι, κατά τη διάρκεια της πενταετίας από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης, κανένα πρόσωπο άλλο από το δικαιοπάροχο που μεταβίβασε και από τους ίδιους ή άλλους στενούς συγγενείς του δεν απέκτησε οποιαδήποτε μετοχή της εταιρείας (με άλλο τρόπο παρά εξ αιτίας θανάτου), ο Διευθυντής επιστρέφει στην εταιρεία το ποσό των τελών και δικαιωμάτων που επιβλήθηκαν και εισπράχθηκαν κατά το χρόνο της δήλωσης μεταβίβασης. Τα τέλη και δικαιώματα επιστρέφονται αν κατά το χρόνο της επιστροφής τους κανένα μέρος ή μερίδιο του μεταβιβασθέντος ακινήτου δεν έχει πωληθεί ή μεταβιβασθεί. Στενός συγγενής σε σχέση με πρόσωπο σημαίνει τον ή τη σύζυγο αυτού και τους συγγενείς αυτού μέχρι και του τρίτου βαθμού συγγένειας. Η ερμηνεία της ανωτέρω πρόνοιας αποτέλεσε αντικείμενο της απόφασης του Διοικητικού Δικαστηρίου που εξέδωσε στην υπόθεση αρ.1099/2014 την 24.4.2018 σε προσφυγή εταιρείας, με την οποία απαιτούσε την επιστροφή των κτηματολογικών τελών, καθόσον ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απέρριψε την αίτηση της. Η διαφορά εστιάστηκε στο κατά πόσο ο δικαιοπάροχος θα έπρεπε συγχρόνως να είναι και αυτός μέτοχος της δικαιοδόχου εταιρείας. 

Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου κα Μ. Καλλίγερου, έκρινε ότι οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου για επιστροφή μεταβιβαστικών τελών ισχύουν στην περίπτωση που μεταβιβάζεται ακίνητη ιδιοκτησία σε εταιρεία, της οποίας μοναδικοί μέτοχοι είναι οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους, δηλαδή είτε ο δικαιοπάροχος ο οποίος μεταβίβασε στην εταιρεία το ακίνητο, είτε οι στενοί συγγενείς αυτού. Δεν θα μπορούσε να έχει άλλη έννοια η φράση «οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους», αν απαιτείτο όπως σωρευτικά είναι μέτοχοι τόσο ο δικαιοπάροχος όσο και οι συγγενείς αυτού. Μια τέτοια ερμηνεία εκφεύγει του γράμματος του Νόμου. Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι στην προκειμένη περίπτωση ο δικαιοπάροχος θεωρήθηκε από το Διευθυντή του Κτηματολογίου ότι ήταν η αποβιώσασα ιδιοκτήτρια του ακινήτου και μοναδικοί μέτοχοι της εταιρείας στην οποία το ακίνητο μεταβιβάστηκε ήταν και παρέμειναν για διάρκεια 5 ετών τα δύο αδέρφια της και μοναδικοί της κληρονόμοι. Επομένως όταν κατά τον ουσιώδη χρόνο μεταβιβάστηκε η ακίνητη ιδιοκτησία στην εταιρεία, μοναδικοί μέτοχοι αυτής, ήταν στενοί συγγενείς της δικαιοπάροχου. Συνεπώς, η συζήτηση από την εταιρεία και το Διευθυντή ως προς το ποιος ήταν ο δικαιοπάροχος δεν είχε απόλυτη σημασία και ούτε μπορούσε να κρίνει τη διαφορά. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η ανωτέρω νομοθετική πρόνοια δεν απαιτεί όπως  δικαιοπάροχος είναι μέτοχος της εταιρείας, αλλά την ιδιότητα αυτή μπορεί να έχει είτε ο δικαιοπάροχος είτε στενοί του συγγενείς. Επομένως, δεν ασκήθηκε ορθά η αρμοδιότητα του Διευθυντή, η απόφαση του οποίου ήταν προϊόν ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα και το Νόμο, καθώς και προϊόν εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής του άρθρου 9 (2) και (3) του Κεφ.219 και έκαμε αποδεχτή την προσφυγή της εταιρείας ακυρώνοντας την επίδικη απόφαση.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα

Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η αίτηση για πληρωμή λόγω πλεονασμού υποβάλλεται εντός τριών μηνών από την απόλυση”

Η προθεσμία άσκησης του δικαιώματος εργοδοτούμενου για υποβολή αίτησης στο Ταμείο Πλεονάζοντος Προσωπικού για πληρωμή λόγω πλεονασμού είναι τρείς μήνες από την ημέρα του τερματισμού της απασχόλησης του. Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί αν ο αιτών αποδείξει εύλογη αιτία για τη μη υποβολή της αίτησης του εμπρόθεσμα, αλλά σε καμμιά περίπτωση πέραν των δώδεκα μηνών από την απόλυση του. Η σχετική ρύθμιση στους Κανονισμούς επηρεάζει τόσο την εξέταση της αίτησης από το Ταμείο, το οποίο θα την απορρίψει ως εκπρόθεσμη, όσο και την πιθανότητα επιτυχίας της αίτησης στο Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών, η οποία και πάλι θα απορριφθεί ως εκπρόθεσμη αν υποβληθεί μετά την πάροδο 12 μηνών από την ημέρα τερματισμού της απασχόλησης, αφού το αγώγιμο δικαίωμα του αιτητή θα θεωρείται ότι παραγράφηκε. Όταν ο εργοδοτούμενος συμμορφώνεται με τους Κανονισμούς που αφορούν την πληρωμή λόγω πλεονασμού και υποβάλλει εμπρόθεσμα την αίτηση του στο Ταμείο, παρέχεται σ’ αυτόν προθεσμία εννέα μηνών για την υποβολή αίτησης εργατικής διαφοράς από την απάντηση του Ταμείου, έστω και αν αυτή είναι μεταγενέστερη των 12 μηνών από την απόλυση του. Σ’ αυτή την περίπτωση, ο χρόνος υποβολής της αίτησης εργατικής διαφοράς επεκτείνεται ώστε να δοθεί η δυνατότητα στον εργοδοτούμενο να προσβάλει την απόφαση του Ταμείου με την οποία διαφωνεί. Το ίδιο όμως δεν συμβαίνει όταν ο εργοδοτούμενος υποβάλλει εκπρόθεσμα αίτηση στο Ταμείο και η αίτηση του απορρίπτεται, αφού τότε ισχύει η αποσβεστική προθεσμία των 12 μηνών για υποβολή αίτησης εργατικής διαφοράς. 

Στη βάση του Νόμου και των Κανονισμών, ένας εργοδοτούμενος που απολύεται λόγω πλεονασμού, αναφέρει η Δικαστής του Δικαστηρίου Εργατικών Διαφορών κα Ε. Κωνσταντίνου στις αποφάσεις της ημερομηνίας 16.3.2018, αρ.813/14 & 814/14, έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση στο Ταμείο για πληρωμή λόγω πλεονασμού και στην περίπτωση που διαφωνεί με την απάντηση του Ταμείου να καταχωρήσει αίτηση εργατικής διαφοράς στο Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών, ώστε το Δ.Ε.Δ. να αποφασίσει κάτω από ποιες συνθήκες έγινε η απόλυση του και ποιος είναι υπεύθυνος να του καταβάλει πληρωμή αποζημιώσεων, το Ταμείο ή ο εργοδότης. Μπορεί επίσης να καταχωρήσει απευθείας αίτηση εργατικής διαφοράς αναφορικά με το ζήτημα της νομιμότητας της απόλυσης του και συνακόλουθα του δικαιώματος του για πληρωμή αποζημιώσεων είτε από το Ταμείο είτε από τον εργοδότη ή και από τους δύο διαζευκτικά. Με την αίτηση εργατικής διαφοράς δεν προσβάλλεται η απόφαση του Ταμείου αλλά το Δ.Ε.Δ. εξετάζει πρωτογενώς τις συνθήκες κάτω από τις οποίες τερματίστηκε η απασχόληση του εργοδοτούμενου και καταλήγει στα δικά του συμπεράσματα. Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι είναι σ’ αυτή την περίπτωση που η προθεσμία καταχώρησης εργατικής διαφοράς με βάση το άρθρο 12(10Α) του Ν.8/67 παρατείνεται και διαφοροποιείται από τη γενική πρόνοια της δωδεκάμηνης προθεσμίας. Δεν ήταν ποτέ πρόθεση και σκοπός του Νομοθέτη να δώσει στους εργοδοτούμενους που απολύονται για λόγους πλεονασμού το δικαίωμα να υποβάλλουν οποτεδήποτε και χωρίς οποιοδήποτε χρονικό περιορισμό αίτηση στο Ταμείο και στη συνέχεια εντός 9 μηνών από την απάντηση του Ταμείου να καταχωρούν στο Δ.Ε.Δ. αίτηση εργατικής διαφοράς εναντίον του εργοδότη και του Ταμείου. 

Στις υποθέσεις που έκρινε το Δικαστήριο, οι αιτητές υπέβαλαν αίτηση στο Ταμείο μετά την πάροδο 3 μηνών από την απόλυση τους, η οποία απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη και στη συνέχεια υπέβαλαν αίτηση εργατικής διαφοράς στο Δ.Ε.Δ. εναντίον του εργοδότη και του Ταμείου σε χρόνο μεταγενέστερο των 12 μηνών από την απόλυση τους. Με βάση τα ανωτέρω, το Δικαστήριο κατόπιν σχετικής ένστασης του Ταμείου, έκρινε τις αιτήσεις εκπρόθεσμες και ανέστειλε τη διαδικασία. Σημειώνεται στις αποφάσεις ότι ο νόμος ρυθμίζει τα δικαιώματα του εργοδοτούμενου σε αποζημίωση ή επαναπρόσληψη σε περίπτωση παράνομου τερματισμού της απασχόλησης του από τον εργοδότη, την υποχρέωση για παροχή χρονικής περιόδου προειδοποίησης τόσο του εργοδότη όσο και του εργοδοτούμενου σε περίπτωση τερματισμού της απασχόλησης, την υποχρέωση πληρωμής αντί προειδοποίησης από τον εργοδότη και τα δικαιώματα του εργοδοτούμενου κατά την περίοδο της προειδοποίησης, καθώς επίσης και τα δικαιώματα του εργοδοτούμενου σε πληρωμή από το Ταμείο όταν ο τερματισμός της απασχόλησης οφείλεται σε λόγους πλεονασμού. Το Δ.Ε.Δ. εξετάζει κατά πόσο η απόφαση του εργοδότη να τερματίσει την απασχόληση του εργοδοτούμενου είναι νόμιμη και δικαιολογημένη εντός των πλαισίων που ορίζει ο Νόμος, οπότε ο εργοδότης δεν οφείλει να αποζημιώσει τον εργοδοτούμενο, αλλά το Ταμείο καταβάλλει την προνοούμενη αποζημίωση. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα

Του Γιώργου Μουσκίδη, Προέδρου ΚΣΙΑ & Γιώργου Στροβολίδη, επίτιμου Προέδρου ΚΣΙΑ

Σήμερα υπάρχουν πέραν των δέκα διαφορετικών φορολογιών/τελών που αφορούν την ακίνητη ιδιοκτησία, και πληρώνονται σε διαφορετικές αρχές, σε διαφορετικές ημερομηνίες. Εύλογα γεννάται το ερώτημα: μπορεί ο μέσος ιδιοκτήτης να αντεπεξέλθει μέσα απ’ αυτό το φορολογικό κυκεώνα;  Κατηγορηματικά απαντούμε όχι. 

Είναι εφικτή η ριζική αναθεώρηση και απλοποίηση του συστήματος; Ναι, δεδομένου  ότι προχωρήσουμε σ’ ένα μοντέρνο φορολογικό σύστημα που να βασίζεται σε κάποιες αρχές.

Πρώτα και κύρια πρέπει να είναι απλό, ευκολοκατανόητο και δίκαιο. Πώς επιτυγχάνεται αυτό; Με την αντικατάσταση της πληθώρας των φορολογιών, που υπάρχουν σήμερα, με τρεις, και μόνο τρεις, που να καλύπτουν:

• Tην απόκτηση του ακινήτου. Σήμερα καταβάλλονται ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη.

• Την κατοχή του ακινήτου. Σήμερα καταβάλλονται αποχετευτικά τέλη, δημοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας, και διάφορα άλλα δημοτικά τέλη.

• Την διάθεση/πώληση του ακινήτου. Σήμερα καταβάλλεται φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ή φόρος εισοδήματος/εταιρικός φόρος.

Πέραν των πιο πάνω, για το εισόδημα από τα ακίνητα, καταβάλλεται φόρος εισοδήματος ή εταιρικός φόρος και έκτακτη εισφορά για την άμυνα.

Να τονίσουμε ότι πολλά από τα υφιστάμενα τέλη είναι στην πραγματικότητα συγκεκαλυμμένες φορολογίες.

Πάρτε, για παράδειγμα, τα μεταβιβαστικά τέλη, όπου το πραγματικό κόστος της παροχής της υπηρεσίας από το Κτηματολόγιο, σχετικά με τη μεταβίβαση του ακινήτου, καμιά σχέση έχει με το ποσό που επιβαρύνεται ο αγοραστής. Και για να γίνουμε πιο συγκεκριμένοι, είναι μερικές δεκάδες ή έστω εκατοντάδες και όχι χιλιάδες Ευρώ που είναι συνήθως η χρέωση.

Είναι κοινά αποδεκτό ότι τα τέλη πρέπει να είναι στη φύση τους ανταποδοτικά, να αντικατοπτρίζουν δηλαδή το κόστος της παρεχόμενης υπηρεσίας και τίποτε περισσότερο. 

Παράλληλα, είναι σημαντικό να υπάρχει και να εφαρμόζεται χρηστή διοίκηση και διαφάνεια. Έτσι θα αποφεύγονται τα σκάνδαλα και η κακοδιαχείριση, που είναι σήμερα συχνό φαινόμενο.

Ένα άλλο μείζον θέμα αφορά τον τρόπο με τον οποίο χρεώνονται (όχι η χρηματοδότηση που είναι άλλο θέμα) τα έργα υποδομής, δηλαδή ποιος επιβαρύνεται για την εκτέλεσή τους και πώς.

Σήμερα, για να γίνουμε πιο κατανοητοί, επικρατεί ένα αλαλούμ. Κάποια έργα, όπως το αποχετευτικό, χρεώνονται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που επωφελείται από το έργο, ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Αντίθετα, το κόστος κατασκευής ενός αυτοκινητόδρομου, για παράδειγμα, το επιβαρύνονται γενικά όλοι οι φορολογούμενοι.

Εάν ήταν να εφαρμοστεί το ίδιο σκεπτικό όπως το αποχετευτικό, ένα σημαντικό, τουλάχιστο, μέρος του κόστους κατασκευής ενός αυτοκινητόδρομου, θα το επιβαρυνόταν ο χρήστης του συγκεκριμένου έργου, πληρώνοντας διόδια. Κατ΄ ακολουθία  τα διόδια θα ήταν  ανάλογα με την αξία του αυτοκινήτου και όχι ανάλογα με τον τύπο του, όπως γίνεται διεθνώς.

Όσον αφορά τώρα την πληρωμή των φορολογιών και τελών, η απλοποίηση σημαίνει να γίνονται σε μια και μόνο αρχή,  Επίσης  πρέπει να είναι κατανεμημένη καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου και με τη χρήση διαδικτύου.  Αυτό έχεις την ευχέρεια να κάνεις, εδώ και χρόνια, με τα τέλη κυκλοφορίας των αυτοκινήτων, επιλέγοντας τη συχνότητα των δόσεων.

Κάτι που επίσης πολλοί ιδιοκτήτες επιζητούν είναι, για όλες τις φορολογίες και τέλη, που αφορούν ένα συγκεκριμένο ακίνητο, να έχουν τη δυνατότητα να ενημερώνονται μέσω του διαδικτύου. Αυτό, ενδεχομένως, εύκολα θα μπορούσε να γίνει με την επέκταση του υφιστάμενου συστήματος που εφαρμόζει το Κτηματολόγιο.

Ποιο είναι το συμπέρασμα που εξάγεται από όλα όσα παραθέσαμε; Ότι η απλοποίηση είναι εφικτή, φτάνει να υπάρχει θέληση και προγραμματισμός.