Του Κώστα Κούκου*
Δεν είχα σκοπό να προβώ στην παραμικρή παρέμβαση για τις νέες εξελίξεις και αποφάσεις της συντριπτικής πλειοψηφίας του Δημοτικού Συμβουλίου για την Λεωφόρο ΤΣΕΡΙΟΥ. Άλλωστε οι διαχρονικές θέσεις της δημοτικής μου ομάδας είναι γνωστές και επιβεβαιωμένες.
Η ανάγκη παρέμβασης γεννήθηκε από μία επαναλαμβανόμενη επιφανειακή και πρόσκαιρη ερμηνεία της σημερινής κατάστασης. Όταν βλέπω και ακούω να γράφονται θριαμβευτικά λόγια ότι δήθεν πετύχαμε επιτέλους αυτό που θέλαμε, ότι πείσαμε για το δίκαιο των απόψεων μας, ότι εν ολίγοις επίκειται να ξεκινήσουν τα έργα με ένα σχεδιασμό όπως τον θέλει η πλειοψηφία που δικαιολογημένα καταψήφισε τα μέχρι σήμερα σχέδια των αρμοδίων τμημάτων μπαίνω σε βαθιές σκέψεις.
Έχω την ισχυρή άποψη ότι εάν δεν αγωνιστούμε, εάν δεν διεκδικήσουμε, εάν δεν επιμένουμε μέχρι τέλους σαν Δήμος οι απόψεις, οι ενδείξεις, οι απλόχερες υποσχέσεις όλα αυτά θα παραμένουν ψηλά γράμματα . Η Λεωφόρος ΤΣΕΡΙΟΥ θα παραμείνει στην σημερινή κάκιστη κατάσταση.
Τότε είναι που θα συνεχίζεται το παιγνίδι επίρριψης ευθυνών για το ποιος φταίει που η κατάσταση παραμένει βαλτωμένη.
Αλήθεια διερωτώμαι από πού αντλούν την υπεραισιοδοξία τους αυτοί που εξαγγέλλουν ότι δικαιωθήκαμε; (εμείς που θέλουμε ένα άλλο πιο ανθρωποκεντρικό σχεδιασμό).
Απλά για την ιστορία αλλά και για να τεκμηριώσω τις δικές μου επιφυλάξεις υπενθυμίζω τα ακόλουθα:
Πότε η κυβέρνηση και τα αρμόδια της τμήματα απόδειξαν στην πράξη ότι αφουγκράζονται τις απόψεις είτε της πλειοψηφίας του Δημοτικού Συμβουλίου είτε της τοπικής κοινωνίας; Στην φάση που εκπονούσαν σχέδια και ήθελαν να τα περάσουν δια πυρός και σιδήρου; όταν μας καλούσαν να περιοριστούμε σε άλλες δουλειές γιατί δεν μας έπεφτε λόγος και δεν έπρεπε να ασχολούμαστε με πολεοδομικά έργα;
Να θυμίσω την τότε πολύκροτη προεκλογική συνάντηση στο προεδρικό παραμονές των προεδρικών εκλογών, όπου μας ανακοίνωσε ό ίδιος ο πρόεδρος ότι θα κάμουν νέους σχεδιασμούς στην βάση των αντιλήψεων της πλειοψηφίας που απέρριψε τα προηγούμενα σχέδια τους (επίσημη εξαγγελία για δρόμο με 2 λωρίδες χωρίς διαχωριστική νησίδα) ακριβώς και τότε κάποιοι έκαναν υπεραισιόδοξες δηλώσεις, ηχούν ακόμα στα αυτιά μου οι δηλώσεις του δημάρχου που μίλησε για «νίκη των δημοτών».
Πέρασε ένας ολόκληρος χρόνος πλήρους απραξίας, τα αρμόδια τμήματα (πολεοδομία – δημόσια έργα) να αμφισβητούν για το τι αποφασίστηκε στο προεδρικό. Μετά από αλλεπάλληλες ερωτήσεις- συναντήσεις – διευκρινήσεις πρόσφατα μας παρουσίασαν «νέες σκέψεις, νέες υποσχέσεις».
Τελικά είχαμε ενώπιον μας σαν Δημοτικό Συμβούλιο ένα σχεδιασμό ο οποίος περιείχε επιδερμικές αλλαγές, στην ουσία είχαμε απέναντι μας την ίδια ακριβώς φιλοσοφία (δρόμος 3 λωρίδων κυκλοφορίας – ύπαρξη διαχωριστικής νησίδας).
Τώρα έχουμε αποφασίσει ότι θα προχωρήσουμε σαν δήμος σε ένα νέο σχεδιασμό στην φιλοσοφία της επικρατούσας αντίληψης (2 λωρίδες κυκλοφορίας – χωρίς νησίδα). Κανένας όμως δεν μας εγγυάται ότι αυτή την φορά επιτέλους η κυβέρνηση –αρμόδια τμήματα θα προχωρήσουν αποφασιστικά.
Ο δήμαρχος στην τοποθέτηση του ενώπιον της ολομέλειας του Δ.Σ είπε μεταξύ άλλων ότι τα αρμόδια τμήματα είναι θετικά στην προοπτική εφαρμογής ενός καινούργιου σχεδιασμού. Εμείς δεν ξέρουμε από πού αντλεί αυτή την σιγουριά ο δήμαρχος το μόνο που εμείς ξέρουμε είναι το τι ακούσαμε από τους αρμόδιους εκπροσώπους της πολεοδομίας – δημοσίων έργων ενώπιον της πρόσφατης κοινής σύσκεψης στο δημαρχείο (δήμαρχος – δημοτική υπηρεσία – υπεύθυνοι των δημοτικών ομάδων – αρμόδια τμήματα) που απαντούσαν σε δική μου ερώτηση για τη πιθανότητα να υλοποιήσουν ένα νέο σχεδιασμό ο οποίος θα κινείτο στην αντίθετη κατεύθυνση από τις δικές τους προτάσεις.
Συγκεκριμένα μας απάντησαν «Σε αυτή τη περίπτωση θα μελετήσουν τον νέο σχεδιασμό, εάν είναι τεκμηριωμένος, εάν πληροί κάποιες βασικές προϋποθέσεις τις οποίες θεωρούν τα τμήματα επιβεβλημένες δεν αποκλείουν να το εξετάσουν». Οι πιο πάνω προβληματισμοί που θέτω είναι για να καταδείξω ότι δεν είμαστε στο τέλος του δρόμου είμαστε ακόμα στην αρχή, χρειάζεται επιμονή και διεκδίκηση και όχι εφησυχασμός και τυμπανοκρουσίες. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να αποδεχτούμε να γίνουμε κομπάρσοι σε μια επανάληψη της ιστοριούλας ότι το προεδρικό θέλει αλλά τα αρμόδια τμήματα δεν ερμηνεύουν σωστά τις προθέσεις. Ούτε να μας αποκοιμίσουν οι υποσχέσεις και οι δεσμεύσεις αυτών που αποδείχτηκαν πρωταθλητές στο ψέμα και την παραπληροφόρηση.
*Επικεφαλής Δημοτικής Ομάδας ΑΚΕΛ Στροβόλου
Του Γιώργου Κουκούνη
“Ο κάτοχος ακινήτου υποχρεούται να λαμβάνει μέτρα πρόληψης κινδύνων για τους επισκέπτες του”
Κάθε πρόσωπο που έχει στην κατοχή και τον έλεγχο του ακίνητο, οφείλει να λαμβάνει κάθε δυνατή φροντίδα για να αποφεύγεται ζημιά σε επισκέπτη του από κίνδυνο που λογικά μπορούσε να προβλεφθεί. Οι κίνδυνοι αυτοί είναι πολυάριθμοι και προέρχονται από ευρύ φάσμα ανθρώπινων δραστηριοτήτων, γι’ αυτό ο κάτοχος ακινήτου υποχρεούται να ελαχιστοποιεί τους κινδύνους και να καθιστά το ακίνητο λογικά ασφαλές για τους επισκέπτες του. Η ευθύνη του κατόχου βασίζεται στο γεγονός ότι αυτός είναι ο κάτοχος του ακινήτου και αυτός ασκεί έλεγχο και επίβλεψη πάνω σ’ αυτό. Τέτοια ακίνητα είναι οι κατοικίες, τα καταστήματα, οι υπεραγορές, τα κέντρα αναψυχής και ψυχαγωγίας, τα στάδια, οι αθλητικοί χώροι, οι υπό ανέγερση οικοδομές, τα ξενοδοχεία, τα εργαστήρια και εργοτάξια. Το θέμα της ευθύνης του κατόχου ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από το άρθρο 51(2)(β) του Κεφ. 148, αλλά και από το γενικότερο καθήκον για επίδειξη της δέουσας επιμέλειας για την προστασία του γείτονα, δηλαδή των προσώπων τα οποία κατά λογική πρόβλεψη είναι ενδεχόμενο να επηρεαστούν από τις πράξεις και δραστηριότητες στα υποστατικά εργασίας του. Η κατοχή και ο έλεγχος ακινήτου δημιουργεί ευθύνη για αμέλεια στον κάτοχο, ο οποίος υπέχει καθήκον επιμέλειας έναντι όλων των προσώπων που νόμιμα εισέρχονται ή βρίσκονται σ’ αυτό, είτε είναι επισκέπτες, προσκεκλημένοι ή αδειούχοι, είτε είναι πρόσωπα που λογικά μπορεί να επέμβουν στη γη του, όπως παιδιά που εισέρχονται στη γη του κατόχου για να παίξουν ή άτομα που εισέρχονται απρόσκλητοι ή ακόμη ζώα και πτηνά.
Το καθήκον προσοχής κατόχου υποστατικών προς προσκεκλημένο του διαφέρει από το καθήκον προσοχής προς αδειούχο προκειμένου περί κινδύνων που πηγάζουν από τη στατική κατάσταση του υποστατικού. Ο κάτοχος έχει καθήκον προς τον πρώτο να λάβει φροντίδα ώστε το υποστατικό να είναι εύλογα ασφαλές. Ο κάτοχος όμως δεν είναι ασφαλιστής. Το καθήκον του δεν είναι να εμποδίσει ασυνήθιστο κίνδυνο, αλλά να εμποδίσει ζημιά από ασυνήθιστο κίνδυνο τον οποίον γνωρίζει ή οφείλει να γνωρίζει. Το καθήκον απέναντι σε απλό αδειούχο περιορίζεται σε προειδοποίηση του για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο που γνωρίζει ή κατά τεκμήριο πρέπει να θεωρηθεί ότι γνωρίζει. Προσκεκλημένος είναι πρόσωπο που εισέρχεται στο υποστατικό με πρόσκληση του κατόχου αν ο κάτοχος έχει κάποιο χρηματικό ή υλικό συμφέρον. Η πρόσκληση μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή ή προφορική. Όταν πρόκειται για κίνδυνο που πηγάζει από ανθρώπινη δραστηριότητα, τότε το καθήκον προσοχής είναι το ίδιο είτε πρόκειται για προσκεκλημένο είτε πρόκειται για αδειούχο. Ο κάτοχος υποστατικών που επιθυμεί να περιορίσει τις κινήσεις των επισκεπτών μέσα στα υποστατικά πρέπει να το πράξει ειδικά και ρητά, διαφορετικά παραμένει υπόλογος για οποιαδήποτε ζημιά ήθελε υποστούν από τις συνέπειες των κινδύνων που είναι λογικά προβλεπτοί.
Το θέμα της ευθύνης κατόχου εξετάστηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στην απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Ξ. Ξενοφώντος την 12.7.2018, σε υπόθεση που αφορούσε τραυματισμό από πτώση σε οπή που βρισκόταν πάνω σε οροφή πολυκατοικίας κατά την εγκατάσταση κεραίας. Το Δικαστήριο αποδέχθηκε ότι οι δύο εναγόμενοι ιδιοκτήτες αγόρασαν και μέρος της οροφής της πολυκατοικίας, έχοντας καταστεί κάτοχοι της. Στο μέρος της οροφής που ανήκει στον πρώτο εναγόμενο υπήρχε ακάλυπτη οπή χωρίς σήμανση και ο δεύτερος εναγόμενος, ενώ γνώριζε για την ύπαρξη της, έδωσε οδηγίες στον ενάγοντα να εγκαταστήσει την κεραία χωρίς να τον προειδοποιήσει για αυτήν. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ακάλυπτη οπή ήταν κίνδυνος κρυμμένος και απρόβλεπτος και τόνισε ότι το να υπάρχει ακάλυπτη μεγάλη οπή σε μία οροφή μιας πολυκατοικίας, η οποία είναι κατοικημένη, δεν είναι κίνδυνος φυσιολογικός ή αναμενόμενος ακόμη και σε πολυκατοικία που εκκρεμούν εργασίες. Ένα πρόσωπο το οποίο καλείται να εγκαταστήσει μία κεραία δεν μπορεί να αναμένεται ότι θα θεωρήσει ότι θα παραμένει μία ακάλυπτη οπή στην οροφή. Ο ενάγοντας ήταν απλός αδειούχος σε σχέση με τον πρώτο εναγόμενο, ο οποίος είχε ευθύνη για τη στατική κατάσταση του ακινήτου, ώστε να τον προειδοποιούσε για τον κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο της οπής, μέσω π.χ. μιας προειδοποιητικής πινακίδας. Όσον αφορά το δεύτερο εναγόμενο, ο ενάγοντας θεωρήθηκε προσκεκλημένος του, επομένως όφειλε να γνωρίζει για την τυχόν επικινδυνότητα της οροφής που έστειλε τον ενάγοντα. Η ευθύνη καταμερίστηκε 70% οι ιδιοκτήτες και 30% ο ενάγοντας, αφού ήταν απρόσεκτος έχοντας ανεβεί σε χώρο που δεν γνώριζε και κάνοντας βήματα προς τα πίσω.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Το πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών εγγράφεται ως απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης”
Η αρμόδια πολεοδομική αρχή επιβάλλει όρους κατά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, όπως είναι η παραχώρηση τμήματος του υπό ανάπτυξη τεμαχίου για να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και ο ιδιοκτήτης οφείλει να συμμορφωθεί. Σε αντίθετη περίπτωση, η αρμόδια αρχή δύναται να εκδώσει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών όταν έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες ουσιώδους σημασίας που αφορούν την ανέγερση οικοδομής ή διαχωρισμό οικοπέδων, που δεν είναι σύμφωνες με την άδεια που εκδόθηκε. Το πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών αποστέλλεται στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό και θεωρείται ως ενυπάρχουσα απαίτηση της αρμόδιας αρχής για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας ή αυτοτελούς τμήματος της. Η εν λόγω απαγόρευση δεν ισχύει σε περίπτωση μη εκούσιας μεταβίβασης ή επιβάρυνσης ή μεταβίβασης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή δωρεάς σε σύζυγο ή τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας και μεταφέρεται στους νέους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 10Γ του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96, εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση σημαίνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας με την ελεύθερη βούληση του δικαιοπάροχου χωρίς οποιοδήποτε καταναγκασμό του μετά τη λήψη νομικών μέτρων και δεν περιλαμβάνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση μετά από διαδικασία ειδικής εκτέλεσης, μετά από δικαστικό διάταγμα, αναγκαστική εκτέλεση, εκποίηση συνεπεία υποθήκης ή άλλου ασφαλιστικού μέτρου. Πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών μπορεί να εκδοθεί στην περίπτωση ανέγερσης οικοδομής ή διενέργειας διαχωρισμού οικοπέδων εκτός των ορίων της ιδιοκτησίας ή όταν οι εργασίες επηρεάζουν ουσιωδώς τις ανέσεις γειτονικών ιδιοκτησιών ή την ασφάλεια του κοινού ή άλλων οικοδομών ή της δημόσιας υγείας.
Όταν η Διοίκηση, ασκώντας τη διακριτική της ευχέρεια, εκδίδει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, ενεργεί κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω νομοθετικών διατάξεων, καθώς και των προνοιών του άρθρου 65ΚΖ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224 και δεν ενεργεί κατά παράβαση των αρχών της χρηστής διοίκησης ή καθ’ υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας. Στο συμπέρασμα αυτό κατέληξε η Δικαστής του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Α. Ευσταθίου – Νικολετοπούλου, στην απόφαση που εξέδωσε την υπόθεση αρ.6001/2013 ημερ. 23.2.2018, στην οποία η αιτήτρια προσέβαλε τη νομιμότητα της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με την οποία απαγόρευσε την εκούσια μεταβίβαση και επιβάρυνση του ακινήτου της, προς όφελος της αρμόδιας αρχής. Η αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια ακινήτου, η οποία αιτήθηκε την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και έλαβε πληροφόρηση ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί, επειδή δεν εκπληρώθηκε ο όρος της πολεοδομικής άδειας που προνοούσε την παραχώρηση τμήματος του τεμαχίου για να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και την κατασκευή πλακόστρωτου πεζοδρομίου κατά μήκος του οδικού συνόρου. Ενημέρωσε την αρμόδια αρχή ότι δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να κατασκευάσει το δρόμο και το πεζοδρόμιο, αλλά εξέφρασε την προθυμία της να παραχωρήσει τη λωρίδα γης που της ζητήθηκε. Η αρμόδια αρχή όμως, που στην προκειμένη περίπτωση ήταν ο Έπαρχος, εξέδωσε πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών λόγω μη υλοποίησης του σχετικού όρου της πολεοδομικής άδειας και το απέστειλε στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, ο οποίος προχώρησε σε εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης του επίδικου ακινήτου προς όφελος της αρμόδιας αρχής.
Η αιτήτρια διατείνετο ότι ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός ενήργησε καθ’ υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας ή κατά παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης και της χρηστής διοίκησης, θεωρώντας ότι λήφθηκε απόφαση περιορισμού του δικαιώματος ιδιοκτησίας της. Το Δικαστήριο, στη βάση των γεγονότων της υπόθεσης, έκρινε ότι τα τέλη που η αιτήτρια κλήθηκε κατά λάθος και κατέβαλε, δεν συνιστούσαν έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αφού δεν είχε συντελεστεί η πράξη με έκδοση, υπογραφή και χρονολόγηση, έτσι ώστε να λάβει την τελική της μορφή. Επομένως, δεν τίθετο θέμα ανάκλησης της διοικητικής πράξης, αφού δεν συντελέστηκε. Με δεδομένη τη μη έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης και τη συμπλήρωση των εργασιών ουσιώδους σημασίας που αφορούν την οικοδομή, ενεργοποιήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 10Γ του Κεφ.96 που αφορά την έκδοση πιστοποιητικού μη εξουσιοδοτημένων εργασιών. Με την έκδοση του, απεστάλη στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο ως απαίτηση πλέον της αρμόδιας αρχής για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της ιδιοκτησίας της αιτήτριας, ενεργοποιώντας έτσι τις πρόνοιες του άρθρου 65ΚΖ του Κεφ.224 που αφορούν τη διενέργεια εκσυγχρονισμού εγγραφής με σημείωση παρατυπίας ή/και απαγόρευση. Το Δικαστήριο έκρινε ότι τίποτε το μεμπτό δεν διέκρινε στην όλη διαδικασία και ενέργειες της Διοίκησης, η οποία εφάρμοσε τις σχετικές διατάξεις του Νόμου και απέρριψε την προσφυγή.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Τα προχθεσινά τραγικά γεγονότα στην ανατολική Αττική μοιραία έφεραν στην επιφάνεια και το γνωστό θέμα των αυθαίρετων κατοικιών που υπήρχαν στην περιοχή. Κάποιοι μάλιστα το έθεσαν και ως τη γενεσιουργό αιτία της όλης τραγωδίας. Αυτό φυσικά, επειδή εκστομίστηκε από επίσημα χείλη φαντάζει μάλλον τραγελαφικό δεδομένου ότι δεν μπορεί το επίσημο κράτος να επικαλείται μια διαχρονική παρανομία για να καλύψει τη γύμνια του μπροστά στην παντελή έλλειψη προγραμματισμού, σχεδίου, αντίδρασης και ό,τι άλλο απαιτείται από ένα κράτος για να προστατεύσει τους πολίτες του ή τους όποιους πολίτες από τραυματισμό ή ακόμη και τον θάνατο.
Αν κάτι ανεγέρθηκε αυθαίρετα, σημαίνει πως δεν πέρασε τη νόμιμη διαδικασία αδειοδότησης του κράτους. Από αυτό το σημείο μέχρι να χαρακτηριστεί και παράνομο, υπάρχει μια γκρίζα ζώνη. Ένα ιδιωτικό τεμάχιο μπορεί να διαθέτει από μηδενικό συντελεστή δόμησης μέχρι κάποιο θετικό συντελεστή δόμησης. Αν ο συντελεστής δόμησης είναι μηδενικός και ο ιδιοκτήτης ανεγείρει άνευ εξασφαλίσεως άδειας το οποιοδήποτε κτίσμα, τότε αυτό είναι καθαρά παράνομο. Αν όμως βάσει του συντελεστή δόμησης δικαιούταν να ανεγείρει μια κατοικία μέχρι 150 τετρ. μ. και αυτός όντως ανέγειρε μια τέτοια κατοικία ικανοποιώντας τους πολεοδομικούς όρους μεν, χωρίς όμως να αιτηθεί μια τέτοια άδεια δε, τότε σίγουρα το κτίσμα του είναι αυθαίρετο, αλλά δυνητικά νόμιμο, αν ακολουθήσει έστω εκ των υστέρων τη διαδικασία αδειοδότησης. Αν το κτίσμα του είναι 500 τετρ. μ. αντί 150 τετρ. μ. και χωρίς άδεια, τότε είναι και αυθαίρετο και αυτόματα παράνομο επειδή ακόμα και μετά να ακολουθήσει μια διαδικασία αδειοδότησης του, αυτή θα είναι αρνητική λόγω των υπερβάσεων σε συντελεστή δόμησης.
Μετά υπάρχει το άλλο γνωστό κουσούρι του Έλληνα. Εξασφάλιζε άδεια για σπίτι 150 τετρ. μ. και επειδή το τεμάχιο του είχε μια τοπογραφική κλίση σε σχέση με τον δρόμο, έκτιζε τρία υπόστεγα μέχρι να φθάσει στο επίπεδο του δρόμου, δήθεν για να στηρίξει το σπίτι. Στην πορεία του χρόνου και όταν κανείς δεν κοιτούσε, έκλεινε τα τρία υπόστεγα και το σπίτι των 150 τετρ. μ. μετατρεπόταν σε βιλλίτσα των 650 τετρ. μ. Το φάσμα τέτοιων αυθαιρεσιών στο πανελλήνιο είναι τεράστιο επειδή το μυαλό του Έλληνα στο πώς να παρακάμψει διαδικασίες και νόμους λειτουργεί τουλάχιστον σε πέντε διαστάσεις…
Ήταν όμως πράγματι οι αυθαίρετες κατοικίες που δημιούργησαν το προχθεσινό τραγικό συμβάν; Δύσκολο να καταλήξει κάποιος, χωρίς το συμπέρασμα του να είναι και αυτό αυθαίρετο. Αν δηλαδή κάποιος είχε νόμιμο σπίτι 150 τετρ. μ. και μετά έκανε παράνομες επεκτάσεις και το ανέβασε στα 250 τετρ. μ. ήταν αυτό που συνέτεινε στην τραγικότητα της κατάστασης; Αμφιβάλλω. Για να απαντήσει ο οποιοσδήποτε θα πρέπει να ξέρει το μέγεθος και το είδος της αυθαιρεσίας.
Όλα αυτά όμως δεν είναι η ουσία. Η ουσία είναι πως όποια αυθαιρεσία και να ίσχυε, το κράτος διαχρονικά δεν έκανε τίποτα για να την αναχαιτίσει. Αν σε κάθε παράνομη ανάπτυξη, υπήρχε μια υπηρεσία που την κατεδάφιζε με ένα απλό διάταγμα δικαστηρίου, τότε όλοι θα ήταν νομιμόφρονες πολίτες. Θα ακολουθούσαν τις νόμιμες διαδικασίες και θα έκτιζαν εντός των ορίων της νομιμότητας. Υπάρχουν όμως επαρκείς και ξεκάθαρες νόμιμες διαδικασίες ή μήπως είναι και αυτές στημένες με τέτοιο τρόπο που να ενθαρρύνουν την αυθαιρεσία; Μάλλον το δεύτερο.
Εμείς εδώ στην Κύπρο που στέκουμε; Παρόλο που φαίνεται να είμαστε πιο οργανωμένοι σαν κράτος, έχοντας ένα κτηματολόγιο, μια χωρομετρία, μια πολεοδομία, έχοντας ρυθμίσει σε πολεοδομικές ζώνες σχεδόν όλη την ελεύθερη επικράτεια του νησιού και έχοντας νόμους και κανονισμούς σχεδόν για τα πάντα, εντούτοις έχουμε και εμείς τα προβλήματα μας στην αντιμετώπιση της αυθαιρεσίας, είτε με ελλείψεις σε επίπεδο νομοθεσιών ή σε επίπεδο εφαρμογής ανασταλτικών μέτρων.
Αν ξεκινήσω από τα απλά, θα αναφέρω μόνο τις αυθαιρεσίες του κλεισίματος των μπαλκονιών σε διαμερίσματα και τη δημιουργία περγόλων και γκαράζ σε τόπους που βολεύει τον καθένα. Έχουμε ικανό κρατικό ή άλλο μηχανισμό κατεδάφισης των αυθαιρεσιών; Όχι βέβαια. Και τι θα γίνει αν αύριο ξεσπάσει μια πυρκαγιά και εγκλωβιστεί κόσμος; Τότε θα τρέχουν κάποιοι για καμιά βδομάδα και μετά θα ξεχαστεί και αυτό. Έχουμε αυθαίρετες κατοικίες; Αυθαιρεσίες σε κατοικίες, έχουμε άπειρες (βλέπε πιο πάνω παράδειγμα). Ολάκαιρες αυθαίρετες κατοικίες έχουμε μεν αλλά λίγες σε αριθμό δε. Και συνήθως περιορίζονται στην ύπαιθρο. Παρόλο που υπάρχουν ρυθμίσεις για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας σε απόμερα σημεία, όπου απαιτούνται ικανά δικαιώματα πρόσβασης, παροχή υπηρεσιών κ.λπ., είναι περιπτώσεις όπου χωρίς καμία ικανοποίηση αυτών των παραμέτρων έχουν ανεγερθεί υποστατικά εντελώς αυθαίρετα. Το γελοίο δε είναι πως η ΑΗΚ τους χορηγεί ηλεκτρικό ρεύμα χωρίς να έχουν καμία άδεια.
Το κεφάλαιο μεμονωμένης κατοικίας στην ολότητά του έτυχε διαχρονικής εκμετάλλευσης. Αποτέλεσμα είναι η άτακτη και διάσπαρτη ανάπτυξη. Αυτό δημιουργεί κινδύνους επειδή δεν υπάρχει άρτιο οδικό δίκτυο, ούτε υποδομές και σε περίπτωση κινδύνου δύσκολα μπορεί να παρασχεθεί βοήθεια. Ευτυχώς αυτό πάει σιγά-σιγά να ρυθμιστεί δεδομένων των πιο αυστηρών κανονισμών που ισχύουν σήμερα. Είναι πολλά που μπορούν να λεχθούν. Θα κλείσω αναφέροντας την περίπτωση των άτακτων ιδιωτικών κατασκηνώσεων ιδιαίτερα στα παράλια. Δεν μπορεί το κράτος να επιβάλλει από τη μια ζώνες προστασίας της παραλίας σε ιδιωτικά ακίνητα – τις οποίες ο ιδιοκτήτης φυσικά και σέβεται – αλλά από την άλλη να μη λαμβάνει ικανά μέτρα απομάκρυνσης του καθενός που αποφασίζει να ανάψει κάρβουνα για να ψήσει τη σούβλα του κάτω από δέντρα και φράκτες πολλές φορές παραβιάζοντας ιδιωτική περιουσία. Αν ανάψει φωτιά και καεί το σύμπαν αλήθεια ποιος θα φταίξει; Αυτός που έψηνε τη σούβλα και που πιθανώς θα είναι ο πρώτος που θα εξαφανιστεί; Το κράτος που δεν τον έδιωξε από ξένη περιουσία και δεν του έβαλε πρόστιμο για παράνομο κάμπινγκ; Ο ιδιοκτήτης που απουσιάζει και δεν έχει ιδέα για το τι συνέβη; Ή μήπως κάποια θύματα που κοιμόντουσαν αμέριμνα στο σπίτι δίπλα; Φτάνει πια αδράνεια. Όχι άλλα θύματα.
*Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
Του Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S.*
Έχουμε πρόσφατα παρατηρήσει μια συνεχή αναβάθμιση της πόλης της Λάρνακας με τα διάφορα έργα που εκτελούνται, τόσο από το Κράτος όσο και από τον ιδιωτικό τομέα.
Η πόλη αυτή παρόλο που θεωρούμε ότι είναι η μοναδικό πόλη «πάνω» στο κύμα με απευθείας πρόσβαση σε αμμώδη παραλία και το κέντρο της, δεν έτυχε της ανάπτυξης που της αρμόζει και έμεινε πίσω από τις αναπτύξεις των άλλων πόλεων. Τούτο οφείλεται, μερικώς, στην μέχρι σήμερα, μη διεκδικητικότητα του Δήμου, την ασυναρτησία διαφόρων ομάδων πίεσης και το προβάδισμα που δείχνουν οι άλλες πόλεις. Και όμως με το εκτεταμένο αμμώδες πρόσωπο επί της παραλίας από το Λιμάνι μέχρι και την περιοχή Μακένζυ, προσφέρει τα δεδομένα για ανάπτυξη και νέα επαγγέλματα για νέους.
• Λιμάνι/Μαρίνα – Μια τραγική κατάσταση που μετά από 15 χρόνια αναμένει να δει το πράσινο φως για αυτήν την πολύ σημαντική επένδυση της πόλης. Και όμως άνκαι βρέθηκαν δύο ενδιαφερόμενοι, την δωδεκάτη στιγμή εγείρονται θέματα για αποζημιώσεις προς όφελος του Λιμένος Λεμεσού. Αντιλαμβανόμαστε ότι αυτές οι αποζημιώσεις είναι γύρω στις €100.000/χρόνο και επειδή θεωρούμε ότι το πρόσθετο αυτό κόστος είναι υποφερτό σε σχέση με τα οφέλη στον τόπο, είμαστε της άποψης ότι με αυτά τα δεδομένα την ευθύνη να την καλύψει το Κράτος, το οποίο έχει να εισπράξει από το έργο πολλά εκατομμύρια.
• Boutique Hotels – Είναι η μόνη πόλη που ωφελήθηκε από την ανέγερση 5-6 μικρών ξενοδοχείων εντός του αρχικού πυρήνα, αναβιώνοντας τόσο το κέντρο, όσο και αύξηση του τουρισμού και την εμπορικότητα του κέντρου.
• Έργα Υποδομής - Όπως η πλατεία του Αγίου Λαζάρου, η αναμενόμενη νέα Δημοτική Αγορά, οι αρχαιότητες της περιοχής (που αποτελούν τροχοπέδη προκαλώντας μεγάλες καθυστερήσεις στην αποπεράτωση της ανάπτυξης) είναι ορισμένα από τα έργα που έχουν τροχιοδρομηθεί.
• Τουριστική Ανάπτυξη – Φαίνεται ότι η νομική διαμάχη μεταξύ του Ρώσου επενδυτή για το παραλιακό ξενοδοχείο στις Φοινοικούδες και μαζί με αυτό το εμπορικό κέντρο να βαίνει προς κάποιο συμβιβασμό. Ελπίζουμε αυτό να προχωρήσει τάχιστα, διότι θα προσφέρει πολλαπλά οφέλη στην πόλη και ιδιαίτερα στον τουρισμό.
• Ξενοδοχεία – Εκτός από τα πιο πάνω προγραμματιζόμενα διάφορα ξενοδοχεία κυρίως στην περιοχή του Ψαρολίμανου/Μακένζυ, περιοχή η οποία δείχνει ότι είναι ιδιαίτερα δημοφιλής για λουόμενους, ντόπιους και ξένους.
• Εστιατόρια Μακένζυ – Όχι ότι το καλύτερο ως έχει. Με την εκτεταμένη παραλία και διάφορες διευκολύνσεις, αποδεικνύεται ότι είναι ιδιαίτερα αρεστή και από Λευκωσιάτες, σε σημείο που κατά την περίοδο του τουρισμού είναι δύσκολη η εξασφάλιση κρατήσεων. Παραμένει βεβαίως άλυτο το καθεστώς της ιδιοκτησίας και διακατοχής και είμαστε της άποψης ότι μετά από μια μεταβατική περίοδο 3-4 ετών, το θέμα της ιδιοκτησίας/διακατοχής των μονάδων να διευθετηθεί με νέες εξ’ αρχής ενοικιάσεις.
• Εγκαταστάσεις Καυσίμων – Η μετακίνηση των εγκαταστάσεων και η ετοιμασία πολεοδομικού σχεδίου αυτής της εκτεταμένης παραλιακής ζώνης θα προσφέρει στην πόλη μακροχρόνια μεν, αλλά σημαντικά οφέλη. Είμαστε της άποψης ότι η περιοχή αυτή θα πρέπει να ενταχθεί σε ένα πλάνο για ανάπτυξη πολυώροφων κτιρίων-γραφείων/διαμερισμάτων με συντελεστή δόμησης 240%, στις γραμμές του Καρνάγιου της Λεμεσού. Η πόλη δεν έχει τέτοια έργα ποιότητας για προσέλκυση υπεράκτιων εταιρειών, ούτε και τους ψηλού εισοδήματος αγοραστές διαμερισμάτων των εκατομμυρίων. Θα πάρει χρόνο ασφαλώς με την μετακίνηση των εγκαταστάσεων και την αναβάθμιση της παραλίας με βραχίονες κλπ, ενώ χρειάζεται και η μελέτη για τυχόν μόλυνση του υπεδάφους. Είναι η μόνη παραλιακή περιοχή της πόλης που της δίδεται η ευκαιρία να προσελκύσει αγοραστές/επενδυτές αυτού του επιπέδου. Ο συντελεστής δόμησης που εισηγούμαστε δεν είναι ψηλός αφού αυτός θα λογισθεί έναντι των τυχόν αποζημιώσεων που το Κράτος ίσως να κληθεί να πληρώσει (ίδε δηλώσεις Χάσικου) και προς τούτο συμφωνούμε. Παρόμοια πρόταση υπάρχει και στην Λεμεσό για την περιοχή Καρνάγιο, ενώ η «σφαίρα» μπορεί να διατηρηθεί, έστω σε παραπλήσιο χώρο, διότι αποτελεί ωραίο στοιχείο της πόλης (ίδε και το φουγάρο της ΕΤΚΟ που έχει διατηρηθεί στην Λεμεσό).
Φαίνεται αγαπητοί μας αναγνώστες ότι ο νέος δήμαρχος Λάρνακας κ. Βύρας έχει δείξει να έχει τα προσόντα της καλής διοίκησης της πόλης και αναμένουμε εναγωνίως τις επόμενες κινήσεις του Δήμου (περιλαμβανομένου και του νέου εμπορικού κέντρου που θα προσθέσει στην ελκυστικότητα/εμπορικότητα της πόλης). Πρόσφατα είχαμε 3 κρούσεις από πολυεθνικές εταιρείες για ένα συγκρότημα γραφείων 5.000-6.000 τ.μ., αλλά δεν υπάρχουν τέτοια κτίρια και ίσως παρόμοιες κρούσεις θα απευθυνθούν στην Λεμεσό στο μέλλον.
Έχει λοιπόν η Λάρνακα τα προσόντα για ανάπτυξη αλλά και οι Λαρνακείς θα πρέπει να παραδειγματιστούν από τους Λεμεσιανούς που ενεργούν ως μια φωνή και να μην παρασύρονται από μικρές ομάδες διαφωνούντων (που πάντα θα υπάρχουν) και οι οποίες κράτησαν την πόλη πίσω από την ανάπτυξη, προκαλώντας ακόμη και την νεολαία της πόλης να αναζητήσει απασχόληση σε άλλες πόλεις και ακόμη στο εξωτερικό (ίδε ως παράδειγμα τον επικίνδυνο δρόμο Δεκέλειας που ακόμη υπάρχουν ενστάσεις).
*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Χρίστου Μαξούλη*
Προ τετραετίας το ΕΤΕΚ μαζί με μια σειρά από άλλους φορείς, στα πλαίσια υποβολής προτάσεων για επανεκκίνηση της οικονομίας, είχε εκφράσει την άποψη πως στην περίπτωση της Κύπρου, υπάρχει μία δυνητική αγορά σχετικά με ενεργειακές αναβαθμίσεις κατοικιών αρκετών δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ, η οποία είναι τεχνικά εφικτή και σε μεγάλο βαθμό βιώσιμη. Η αγορά αυτή εάν οργανωθεί κατάλληλα και της δοθούν κίνητρα και η δέουσα προσοχή παρουσιάζει μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον για τον ιδιωτικό αλλά και τον τραπεζικό τομέα. Στα πλαίσια αυτά υποβλήθηκε στην Κυβέρνηση τον Οκτώβριο του 2014 σχετική πρόταση, επί της οποίας η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων είχε εκδηλώσει ενδιαφέρον, για τη δημιουργία ενός φιλόδοξου και καινοτόμου ανατροφοδοτούμενου μηχανισμού χρηματοδότησης ενεργειακών αναβαθμίσεων κατοικιών. Η πρόταση είχε στόχο την κινητοποίηση εντός μιας επταετίας, επενδύσεων ύψους 350 εκατομμυρίων για την ενεργειακή ανακαίνιση περί των 22 χιλιάδων κατοικιών. Δυστυχώς δεν δόθηκε η απαιτούμενη προσοχή και σημασία και η πρόταση δεν προχώρησε στο επόμενο στάδιο.
Η πολιτεία αρκέστηκε στην προκήρυξη του σχεδίου επιδότησης Εξοικονομώ Αναβαθμίζω, για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών (του οποίου η δεύτερη φάση προκηρύχθηκε τον Απρίλιο του 2018), με περιορισμένο προϋπολογισμό. Στις 30 Μαΐου 2018, 6 μόλις εβδομάδες, μετά την ημερομηνία παραλαβής αιτήσεων, το υπουργείο Ενέργειας ανακοίνωσε τη διακοπή υποβολής αιτήσεων για το Σχέδιο, λόγω του εξαιρετικά μεγάλου ενδιαφέροντος. Συγκεκριμένα υποβλήθηκαν περί τις 550 αιτήσεις και υπάρχει πρόβλεψη κάλυψης του προϋπολογισμού του Σχεδίου, που ήταν 8 εκατομμύρια ευρώ. Το εξαιρετικά μεγάλο ενδιαφέρον και η ταχεία υπερ-δέσμευση του προϋπολογισμού του σχεδίου εντός λίγων εβδομάδων, φανερώνουν πως η πρόταση του ΕΤΕΚ για δημιουργία ανατροφοδοτούμενου μηχανισμού χρηματοδότησης ενεργειακών αναβαθμίσεων κατοικιών, ήταν ρεαλιστική και εφόσον της δινόταν η απαραίτητη προσοχή, υλοποιήσιμη.
Συνοπτικά σημειώνεται πως η πρόταση συνάδει απόλυτα με τις πολιτικές, τους στρατηγικούς στόχους και τις δεσμεύσεις της Δημοκρατίας για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων, τη μείωση εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου και τη διείσδυση των ΑΠΕ. Πέραν της κατανεμημένης με πιο ορθολογιστικό τρόπο ανάπτυξης που θα προσφέρει και των πολυτίμων θέσεων εργασίας (οι ανακαινίσεις αποτελούν δραστηριότητα με υψηλή ένταση εργασίας), η υλοποίηση της πρότασης θα βελτιώσει το εμπορικό ισοζύγιο της Δημοκρατίας, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για ανταγωνιστικότερη οικονομία. Πρόσθετα θα μειώσει το ετήσιο κόστος αγοράς δικαιωμάτων εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα. Παράλληλα θα βελτιώσει τις συνθήκες θερμικής άνεσης χιλιάδων συμπατριωτών μας, δηλαδή θα βελτιώσει το επίπεδο ζωής τους.
Έγινε πολύς λόγος τελευταία για την μονοδιάστατη ενίσχυση του κατασκευαστικού κλάδου, μέσω ενός μη αειφόρου και με διάφορα μακροοικονομικά ζητήματα σχεδίου πολιτογράφησης. Ένας ανατροφοδοτούμενος μηχανισμός χρηματοδότησης ενεργειακών αναβαθμίσεων κατοικιών, θα αποτελούσε ένα δεύτερο, μικρότερο μεν, αλλά σε κάθε περίπτωση αξιοσημείωτο ορθολογικό και αειφόρο πυλώνα στον οποίο θα μπορούσε να στηριχθεί ο κατασκευαστικός κλάδος.
*Μηχανολογος Μηχανικός, Dipl. Eng. MBA
Ανώτερος Επιστημονικός Λειτουργός ΕΤΕΚ