Του Γιώργου Μουσκίδη*
Με την αύξηση της ζήτησης κατοικίας για ενοικίαση, ιδιαίτερα των διαμερισμάτων, όπως είναι φυσικό παρουσιάστηκε σημαντική αύξηση και στις τιμές των ενοικίων.
Αυτό συμβαίνει, τη στιγμή που οι μισθοί των εργαζομένων, κατά την περίοδο 2011 – 2018, διατηρήθηκαν ουσιαστικά στα ίδια επίπεδα ή μειώθηκαν.
Δεν είναι του παρόντος να αναλύσουμε τους λόγους που οδήγησαν σ’ αυτή την αύξηση στις τιμές των ενοικίων.
Θα εστιάσουμε την προσοχή μας πρώτο στην ομάδα των συμπατριωτών μας που έχουν ανάγκη στέγης, αλλά τα οικονομικά τους δεν τους επιτρέπουν να ενοικιάσουν και πολύ περισσότερο να αγοράσουν τη στέγη τους και δεύτερο στον ρόλο που πρέπει να διαδραματίζει το κράτος σ’ αυτό τον τομέα.
ΜΙΣΘΟΙ
Για παράδειγμα, σήμερα ο καθαρός μισθός ενός νεοπροσληφθέντος υπαλλήλου είναι κάτω από τα 1,000 ευρώ.
Τα λίγα διαθέσιμα μονάρια που υπάρχουν στην αγορά, έχουν ενοίκιο που κυμαίνεται από 500 ευρώ και άνω. Αν στο ενοίκιο προστεθεί και η καταβολή των κοινοχρήστων, του ρεύματος, κ.ά. είναι φανερό ότι δεν μένουν αρκετά χρήματα για τα υπόλοιπα έξοδα διαβίωσης ενός ανθρώπου, που θα προχωρήσει στην ενοικίαση έστω και ενός μοναριού.
Επιπλέον, να τονίσουμε ότι λόγω της οικονομικής κρίσης των χρόνων 2011 – 2016, το οικογενειακό δίκτυ υποστήριξης «τρύπησε», σε πολλές περιπτώσεις, αφού και τα οικονομικά δεδομένα κινήθηκαν με αρνητικό πρόσημο στις πλείστες οικογένειες.
Είναι σίγουρο ότι δεν πρέπει να αναμένουμε από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να εφαρμόζουν κοινωνική πολιτική και να παρέχουν στέγη είτε δωρεάν είτε σε τιμή που να κυμαίνεται σημαντικά κάτω από το αγοραίο ενοίκιο.
Αυτό συμβαίνει γιατί οι ιδιοκτήτες, με τη σειρά τους, έχουν χρέη και έξοδα, απόρροια της απόκτησης και διαχείρισης του ακινήτου τους. Η κρίση είχε επίσης σημαντική αρνητική επίδραση στους ιδιοκτήτες αφού το ακίνητο τους είτε ήταν άδειο είτε αναγκάστηκαν να το διαθέσουν με χαμηλό ενοίκιο.
ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗ
Φυσικά, εδώ πρέπει να κάνουμε αναφορά και στη μεγάλη καθυστέρηση που παρατηρείται στην απονομή δικαιοσύνης, όταν οι ιδιοκτήτες προσφεύγουν εναντίον ενοικιαστών που δεν είναι συνεπείς με την καταβολή του ενοικίου, αλλά και η αρνητική θέση των κομμάτων στο να προχωρήσουν στον εξορθολογισμό της σχετικής νομοθεσίας, αφού όπως λειτουργεί σήμερα, ουσιαστικά μετατρέπει τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε χορηγούς των ενοικιαστών τους.
Είναι με βάση όλα αυτά τα δεδομένα που πιστεύουμε ότι το κράτος πρέπει να εμπλακεί δυναμικά, ώστε να διαδραματίσει ουσιαστικό ρόλο στο συγκεκριμένο θέμα και να αναλάβει τις ευθύνες του.
Είναι γεγονός ότι το κράτος παρέχει, σε μερίδα συμπατριωτών μας, μερική στήριξη σ’ ό,τι αφορά τα ενοίκια. Αυτή, όμως, δεν βασίζεται στο σημερινό ύψος των ενοικίων.
Είναι γι’ αυτό, που θα αναμέναμε από το κράτος, να καθορίσει το ύψος της συγκεκριμένης χορηγίας του, ώστε αυτό να είναι ανάλογο με τις εκάστοτε διακυμάνσεις του ενοικίου και τις ανάγκες του ατόμου ή της οικογένειας στην οποία προσφέρεται η χορηγία.
ΟΙΚΙΣΜΟΙ
Κατά καιρούς, μπαίνουν στο τραπέζι ιδέες για κατασκευή οικισμών, ώστε να λυθεί το πρόβλημα της στέγασης.
Αυτό, κατά την άποψή μας, είναι μια πρόχειρη, κακή και όχι λειτουργική λύση.
Γιατί; Για τον απλούστατο λόγο, ότι με τον τρόπο αυτό θα δημιουργηθούν συνοικισμοί και γκέτο ανθρώπων με χαμηλά οικογενειακά εισοδήματα. Μια τέτοια λύση, επιπρόσθετα, θα δημιουργήσει πολλά κοινωνικά προβλήματα και θα απομονώσει, αλλά και θα στιγματίσει πολλούς συμπατριώτες μας.
Τελειώνοντας, θέλουμε να τονίσουμε ξανά τον σημαντικό ρόλο που πρέπει να διαδραματίσει το κράτος, με τη σωστή αξιολόγηση των στεγαστικών αναγκών των συμπατριωτών μας, συνδέοντας αυτές τις ανάγκες με το ύψος των ενοικίων, όπως αυτό διαμορφώνεται στην αγορά.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Η υλοποίηση μεγάλων αναπτυξιακών έργων θα συμβάλει στην κοινή προσπάθεια επίτευξης βιώσιμης, μακροχρόνιας ανάπτυξης
Tου Ανδρέα Δημητριάδη*
Η Κύπρος ανέκαθεν συγκέντρωνε ένα σύνολο συγκριτικών πλεονεκτημάτων που την καθιστούσαν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό. Η γεωγραφική της θέση, η ιδιότητα του κράτους μέλους της ΕΕ, το επίπεδο και το εύρος των επαγγελματικών υπηρεσιών που προσφέρει, το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, το εύρυθμο νομοθετικό πλαίσιο, η ποιότητα του εργατικού δυναμικού της και οι σύγχρονες υποδομές της, προσελκύουν το ενδιαφέρον της διεθνούς επενδυτικής κοινότητας.
Ταυτόχρονα, το ενδιαφέρον «κεντρίζουν» οι επενδυτικές ευκαιρίες σε μεγάλα αναπτυξιακά έργα. Έργα όπως γήπεδα γκολφ, μαρίνες, συνεδριακά και ιατρικά κέντρα, κέντρα υγείας και ευεξίας, πολυθεματικά πάρκα, κέντρα έρευνας και ανάπτυξης, οργανωμένα αθλητικά κέντρα, πανεπιστήμια, μεγάλες εμπορικές και οικιστικές αναπτύξεις έχουν εμπλουτίσει ουσιαστικά το επενδυτικό προϊόν της Κύπρου. Η υλοποίηση των έργων αυτών έχει τη δυνατότητα να επιφέρει πολλαπλά οφέλη στην αναπτυξιακή πορεία του τόπου.
Σε αυτό το πλαίσιο, η πρόσφατη κατάθεση του θεμέλιου λίθου για το πολυθεματικό καζίνο-θερέτρο στο Ζακάκι της Λεμεσού, αποτελεί θετικό ορόσημο για την κυπριακή οικονομία. Πρόκειται για ένα αναπτυξιακό έργο που θα συμβάλει καταλυτικά στην προσπάθεια αναβάθμισης και εμπλουτισμού του τουριστικού μας προϊόντος, αφού εκτιμάται ότι θα προσελκύσει επιπλέον 300.000 τουρίστες τον χρόνο και θα προωθήσει την Κύπρο διεθνώς ως συνεδριακό προορισμό. Συμβάλλοντας, ταυτόχρονα, στην αντιμετώπιση του προβλήματος της εποχικότητας και στις προσπάθειες επιμήκυνσης της τουριστικής περιόδου, τον μέσο όρο παραμονής των τουριστών και τη μέση κατά κεφαλή δαπάνη.
Αξίζει να σημειωθεί πως κατά την ανέγερση του, αναμένεται να εργοδοτηθούν 4,000 άτομα, ενώ με την ολοκλήρωσή του θα δημιουργηθούν 6,500 άμεσες και έμμεσες θέσεις εργασίας, αφού δεκάδες νέες επιχειρήσεις αναμένεται να δημιουργηθούν προς εξυπηρέτηση των αναγκών που θα προκύψουν από την λειτουργία του. Επιπρόσθετα αναμένεται να αποφέρει στο κράτος φορολογικά έσοδα δεκάδων εκατομμυρίων, αφού ο αντίκτυπος του έργου στην κυπριακή οικονομία, μετά το δεύτερο έτος λειτουργίας του, υπολογίζεται στα €700 εκατ. ή στο4% του ΑΕΠ ετησίως, ενώ η συνολική επένδυση του έργου αναμένεται να ανέλθει στα €550 εκατ. Το έργο δημιουργεί επίσης ευρύτερο αναπτυξιακό όφελος για την Κύπρο καθιερώνοντας την ως ένα παγκόσμιο σημείο αναφοράς για τον πολυτελή τουρισμό.
Η διαδικασία που ακολουθήθηκε για την υλοποίηση του συγκεκριμένου έργου μπορεί να αποτελέσει παράδειγμα για τα projects των μεγάλων αναπτύξεων. Η διαδικασία αυτή, πέρα από μελέτη και σωστό σχεδιασμό, χρειάζεται εποικοδομητικό πνεύμα, αλλά και αντίληψη για τα πολλαπλά οφέλη που επιφέρουν στην οικονομία του τόπου τα μεγάλα αναπτυξιακά έργα, με την προοπτική δημιουργίας χιλιάδων θέσεων εργασίας, τόσο κατά την κατασκευή τους όσο και μετά την ολοκλήρωση τους.
Η υλοποίηση μεγάλων αναπτυξιακών έργων θα συμβάλει στην κοινή προσπάθεια επίτευξης βιώσιμης, μακροχρόνιας ανάπτυξης, η οποία επιχειρείται σ’ ένα ιδιαίτερα έντονο και ανταγωνιστικό διεθνές περιβάλλον.
*Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεγάλων Αναπτύξεων
Του Γιώργου Θουκυδίδη*
Το σχέδιο έχει βοηθήσει την κυπριακή οικονομία σημαντικά
Η αποφυγή καταχρήσεων και υπερβολών είναι εκ των ων ουκ άνευ
Είναι ευρέως γνωστό ότι η κυπριακή Κυβέρνηση το 2013, σε μια προσπά¬θεια να τονώσει την οικονομία μεσούσης της οικονομικής κρίσης, κατάρτισε και επικαιροποίησε το σχέδιο για την κατ' εξαίρεση πολιτογράφηση επενδυτών στην Κύπρο. Σκοπός του σχεδίου είναι να ενθαρρύνει άμεσες ξένες επενδύσεις και να προσελκύσει φυσικά πρόσωπα υψηλής εισο¬δηματικής στάθμης για εγκατάσταση και δραστηριοποίηση στην Κύπρο, έτσι ώστε να εισρεύσουν νέα κεφάλαια στην οικονομία και να αναπτυχθεί η επιχειρηματικότητα. Θεωρούμε θετικό το γεγονός ότι δίνεται η ευκαιρία σε ξένους επενδυτές να φέρουν νέα κεφάλαια, τεχνογνωσία, εμπειρία, νέες ιδέες και αντιλήψεις, οι οποίες θα συνεισφέρουν σημαντικά σε μια μικρή οικονομία όπως είναι η Κυπριακή.
Η Κύπρος με αυτό το σχέδιο δεν πρωτοτυπεί, ούτε ξεφεύγει από πεπατημένες οδούς, αφού παρόμοια σχέδια πολιτογράφησης έναντι επενδύσεων εφαρμόζονται σε αρκετές άλλες χώρες τόσο εντός EE αλλά και παγκόσμια, όπως η Μάλτα, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Αυστρία, η Πορτογαλία, οι ΗΠΑ, ο Καναδάς και η Σιγκαπούρη. Σύμφωνα με την εταιρεία Henley & Partners, η οποία παρακολουθεί και εξειδικεύεται σε προγράμματα πολιτογράφησης ανά τον κόσμο, τα κριτήρια τέτοιων σχεδίων καθώς και ο χρόνος που απαιτείται για την απόκτηση υπηκοότητας διαφέρει από χώρα σε χώρα. Για παράδειγμα μόνο σε επτά χώρες δεν απαιτείται η παραμονή σε αυτήν πριν την παραχώρηση υπηκοότητας, μεταξύ των οποίων η Αυστρία, η Μάλτα και η Κύπρος. Στις υπόλοιπες χώρες παραχωρείται αρχικά άδεια παραμονής και ακολούθως με την παρέλευση καθορισμένου χρονικού διαστήματος υπηκοότητα. Επίσης, η ελάχιστη επένδυση διαφέρει από χώρα σε χώρα, π.χ. στη Μάλτα είναι €880 χιλ., στις ΗΠΑ $500 χιλ. - $1 εκατ., στον Καναδά CAD 800 χιλ., στην Αυστρία και Κύπρο €2 εκατ. και στο Ηνωμένο Βασίλειο £2 εκατ. Επιπρόσθετα, ο χρόνος που πρέπει να διατηρήσει την επένδυση ο επενδυτής στην Κύπρο είναι 3 χρόνια, ενώ σε άλλες χώρες 5 χρόνια.
Υπολογίζεται ότι το ποσό που επενδύθηκε στην Κύπρο μέσω του εν λόγω σχεδίου από το 2013 μέχρι το 2017 ξεπερνά τα €5 δια, δίνοντας μια τονωτική ένεση σε σημαντικούς τομείς όπως είναι η κτηματαγορά, ο κατασκευαστικός τομέας, η μεταποίηση, η παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών, κ.ά. στηρίζοντας έτσι την ευρύτερη ανάκαμψη της οικονομίας.
Συναφές με την απόκτηση υπηκοότητας είναι και το έντονο ενδιαφέρον από εταιρείες ανάπτυξης γης για κατασκευές πύργων και άλλων πολυτελών αναπτύξεων. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε που η τιμή πώλησης για αρκετά από αυτά τα ακίνητα ξεκινά από τα €2 εκατ. Είναι σημαντικό όμως να διασφαλισθούν δύο παράμετροι στην προκειμένη περίπτωση. Πρώτο, ότι τα κεφάλαια για τις αναπτύξεις αυτές δεν θα έχουν ως κύρια πηγή τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, έτσι ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος τυχόν μελλοντικής πιστωτικής φούσκας, αλλά και να μην μείνουν εκτεθειμένα τα πιστωτικά ιδρύματα στον κίνδυνο να μειωθεί η αξία της υποθήκης (δηλαδή του ακινήτου) στις περιπτώσεις που είτε αυτό μείνει απούλητο, είτε για οποιονδήποτε λόγο μειωθεί η ζήτηση για υπερπολυτελή ακίνητα. Σύμφωνα με ανεπίσημες πληροφορίες, όντως αυτά τα κεφάλαια κατά κύριο λόγο προέρχονται από ιδιώτες επενδυτές και όχι από εγχώριες τράπεζες. Θετικό είναι και το γεγονός ότι σε μεγάλο ποσοστό τα εν λόγω ακίνητα προπωλούνται στα χαρτιά πριν ξεκινήσει η ανέγερση του ακινήτου. Δεύτερο, πρέπει να διασφαλισθεί ότι τα έσοδα που θα έχουν οι εν λόγω εταιρείες από τις αναπτύξεις αυτές θα χρησιμοποιηθούν, μεταξύ άλλων, για να εξυπηρετήσουν δάνεια τους που πιθανόν να είναι μη εξυπηρετούμενα. Κάτι τέτοιο θα είχε το θετικό αντίκτυπο να μειωθεί το επίπεδο των ΜΕΔ, τα οποία είναι ίσως το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η κυπριακή οικονομία κατά την παρούσα συγκυρία.
Είναι γεγονός ότι η Κύπρος βρέθηκε στο στόχαστρο για το σχέδιο παραχώρησης υπηκοότητας έναντι επενδύσεων από διάφορους φορείς, όπως εκπροσώπους της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, δημοσιογράφους διαφόρων ΜΜΕ και εκπροσώπους ξένων κυβερνήσεων. Παρ' όλες τις επικρίσεις, η κυβέρνηση υποστηρίζει το σχέδιο και διαβεβαιώνει ότι η παραχώρηση διαβατηρίων γίνεται με φειδώ καθώς και με διαφανείς και ενδεδειγμένες διαδικασίες. Οι αιτούμενοι διαβατηρίου υπόκεινται σε διεξοδικό έλεγχο από τις κυπριακές Αρχές, περιλαμβανομένης της αρμόδιας μονάδας για την καταπολέμηση ξεπλύματος παράνομου χρήματος (ΜΟΚΑΣ). Επίσης πρέπει να παρουσιάσουν καθαρό ποινικό μητρώο, ενώ παράλληλα απαιτείται η συναλλαγή να πραγματοποιηθεί μέσω εγχώριων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που υπόκεινται σε έλεγχο από την Κεντρική Τράπεζα. Εν τέλει, ακόμη και αν κάποιος επενδυτής αποκτήσει την υπηκοότητα και καταδικαστεί μετέπειτα για οποιοδήποτε αδίκημα, ο νόμος δίνει τη διακριτική ευχέρεια στο Υπουργικό Συμβούλιο να την ανακαλέσει. Όλες αυτές οι ασφαλιστικές δικλίδες, καθώς και η σοβαρότητα με την οποία φαίνεται να προσεγγίζεται το όλο θέμα από τους αρμόδιους φορείς (Υπ. Εσωτερικών, Υπ. Οικονομικών, CIPA, κ.ά.) είναι κατά τη γνώμη μας αρκούντως καθησυχαστικά ότι το σχέδιο έχει τοποθετηθεί στη σωστή του διάσταση, δηλαδή ως ένα σχέδιο - κίνητρο το οποίο μαζί με τα άλλα κίνητρα που δίνονται στους επενδυτές (φορολογικά κίνητρα και ελαφρύνσεις, μεγάλες επενδύσεις σε καζίνο, μαρίνες, επενδύσεις σε ερευνητικές υποδομές κτλ.) θα βοηθήσει την κυπριακή οικονομία στη δύσκολη πορεία της προς την ανάκαμψη και τη μείωση του δημοσίου χρέους. Φυσικά οι ιθύνοντες θα πρέπει να παρακολουθούν τις εξελίξεις και όπου χρειαστεί και κριθεί αναγκαίο να παρέμβουν με μέτρα προς τη σωστή κατεύθυνση, όπως περιορισμό στις διαφημίσεις και πιθανόν επιβολή ανώτατου αριθμού υπηκοοτήτων που μπορούν να παραχωρηθούν κατ' έτος. Στο τέλος της ημέρας η διαφύλαξη της καλής εικόνας της Κύπρου στο εξωτερικό, καθώς και η αποφυγή καταχρήσεων και υπερβολών είναι εκ των ων ουκ άνευ για μια οικονομία που συνεχίζει να βιώνει τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης.
*Πρόεδρος της Επιτροπής Οικονομικών του Ινστιτούτου Νέων Επιστημόνων (ΙΝΕ).
Του Μιχάλη Γρέκα*
Οι αλλαγές που φέρνει η νέα νομοθεσία
Μετά τις πρόσφατες σημαντικές τροποποιήσεις της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας(95(Ι)/2000) αναφορικά με την επιβολή ΦΠΑ τόσο στις παραδόσεις μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης (με ισχύ από 2/1/2018), όσο και στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας προς υποκείμενα στο φόρο πρόσωπα για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας (με ισχύ από 13/11/2017), ο τομέας της οικοδομικής βιομηχανίας βρέθηκε για μία ακόμα φορά στο επίκεντρο της ευρύτερης φορολογικής μεταρρύθμισης που προωθεί η Κυπριακή Δημοκρατία.
Πιο συγκεκριμένα, η Βουλή των Αντιπροσώπων σε πρόσφατη συνεδρίαση της έδωσε το πράσινο φως για μια νέα τροποποίηση της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας, καθιερώνοντας από τούδε και στο εξής ως παράδοση αγαθού τη μεταβίβαση του δικαιώματος διάθεσης με διάνοια κυρίου ακίνητης ιδιοκτησίας ή του δικαιώματος διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας.
Δικαίωμα διάθεσης ως κύριος
Το Τμήμα Φορολογίας δεν έχει δημοσιεύσει ακόμα οποιεσδήποτε κατευθυντήριες γραμμές αναφορικά με τον ορθό τρόπο ερμηνείας της προαναφερθείσας νέας τροποποίησης. Εντούτοις, αντιλαμβανόμαστε ότι ως μεταβίβαση του δικαιώματος διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας με διάνοια κυρίου θα πρέπει να νοείται η παραχώρηση από το νόμιμο ιδιοκτήτη γης ή κτηριακών εγκαταστάσεων σε μισθωτή αφενός του δικαιώματος εκμετάλλευσης τους, αφετέρου της δυνατότητας μεταβίβασης του εν λόγω δικαιώματος προς τρίτα πρόσωπα.
Περαιτέρω θεωρούμε ότι η ακίνητη ιδιοκτησία που αναφέρεται στη νέα τροποποίηση της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας αφορά τόσο τη γη, όσο και οποιοδήποτε υποστατικό βρίσκεται επί αυτής. Από τη στιγμή λοιπόν που ο ιδιοκτήτης τεμαχίου γης επιτρέψει σε αδειούχο/μισθωτή την ανέγερση κτηρίου επί της γης του, η ακίνητη ιδιοκτησία περιλαμβάνει πλέον, πέραν της γης και οποιαδήποτε κατασκευή βρίσκεται επί αυτής.
Πριν από την τροποποίηση
Η συναλλαγή που συνίσταται στη μακροχρόνια παραχώρηση του δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας, μέχρι την έναρξη ισχύος της τροποποίησης, αποτελούσε παροχή υπηρεσίας μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία εξαιρούνταν από την επιβολή ΦΠΑ. Ένεκα της εξαιρούμενης φύσης για σκοπούς ΦΠΑ της συγκεκριμένης συναλλαγής, στον εκχωρητή του δικαιώματος δεν επιτρεπόταν η διεκδίκηση οποιουδήποτε φόρου εισροών που αφορούσε την ακίνητη ιδιοκτησία.
Μετά την τροποποίηση
Με δεδομένο ότι η μακροχρόνια παραχώρηση του δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας θα αποτελεί πλέον φορολογητέα παράδοση αγαθού αντί για παροχή υπηρεσίας, επιβάλλεται όπως εξετάζονται σε κάθε επιμέρους περίπτωση οι αντίστοιχοι κανόνες που διέπουν τον τόπο και το χρόνο παράδοσης αγαθών.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το Άρθρο 10 του περί ΦΠΑ Νόμου, όταν αγαθά παραδίδονται δίχως μετακίνηση, ο τόπος παράδοσής τους είναι εκεί που βρίσκονται κατά τη στιγμή της παράδοσης τους. Με γνώμονα το κριτήριο αυτό, ο τόπος φορολόγησης όσων συναλλαγών σχετίζονται με συγκεκριμένη ακίνητη ιδιοκτησία κείμενη στη Δημοκρατία, είναι πάντοτε η Δημοκρατία.
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 9(2) του περί ΦΠΑ Νόμου οι παραδόσεις αγαθών που δεν υφίστανται μετακίνησης θεωρούνται ότι λαμβάνουν χώρα κατά το χρόνο στον οποίο τα αγαθά τίθενται στη διάθεση του προσώπου προς το οποίο παραδίδονται. Η υποπαράγραφος 9(4) του περί ΦΠΑ Νόμου προβλέπει κατ΄ επέκταση ότι, αν προγενέστερα της διάθεσης των αγαθών το πρόσωπο που τα παραδίδει εκδώσει τιμολόγιο ή λάβει πληρωμή, η υποχρέωση απόδοσης ΦΠΑ μετατοπίζεται χρονικά κατά τη χρονική στιγμή της έκδοσης του τιμολογίου ή της λήψης πληρωμής.
Έχοντας προσδιορίσει τόσο τον τόπο όσο και το χρόνο απόδοσης ΦΠΑ αναφορικά με μακροχρόνιες εκχωρήσεις δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας, έπεται ο προσδιορισμός του επιβλητέου συντελεστή ΦΠΑ για τέτοιου είδους συναλλαγές. Ανεξαρτήτως του εάν το εν λόγω δικαίωμα εκχωρείται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή από άλλο πρόσωπο προς το οποίο εκχωρήθηκε το δικαίωμα αυτό από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, πρόκειται για φορολογητέα παράδοση αγαθών υποκείμενη στον κανονικό συντελεστή 19%. Σημειώνεται ότι οι υφιστάμενες εξαιρέσεις ως προς παραδόσεις μεταχειρισμένων κτηρίων εξακολουθούν να ισχύουν.
Χρειάζονται διευκρινίσεις
Δεδομένης της ευρείας διατύπωσης της νέας παραγράφου που ενσωματώθηκε στην περί ΦΠΑ Νομοθεσία αναφορικά με τις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, προκύπτουν σωρεία ερωτημάτων στα οποία το Τμήμα Φορολογίας θα κληθεί σύντομα να δώσει απαντήσεις, μεταξύ των οποίων και η αξία επί της οποίας θα πρέπει να αποδίδεται ο προκύπτων ΦΠΑ εκροών (π.χ. αγοραία αξία ή αξία μισθωμάτων, αξία γης ή αξία γης μαζί με κτήριο), κλπ.
Ο αναμενόμενος χρόνος εφαρμογής της τροποποίησης, ενδεχομένως να είναι η 1η Σεπτεμβρίου 2018.
*Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG Limited
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή”
Η διαδικασία υποβολής αίτησης για έκδοση συνοπτικής απόφασης μπορεί να υιοθετηθεί στις περιπτώσεις όπου εναγόμενος που δεν έχει υπεράσπιση, καταχωρεί εμφάνιση για σκοπούς καθυστέρησης. Ο ενάγοντας, ο οποίος δικογραφεί την απαίτηση του με ειδική οπισθογράφηση, μπορεί με ένορκη δήλωση που θα κάμει ο ίδιος ή άλλο πρόσωπο που μπορεί να ορκιστεί και πιστοποιήσει τα γεγονότα, να βεβαιώσει την αιτία της αγωγής και το ποσό που απαιτείται και να αναφέρει ότι από ότι πιστεύει δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Με αυτόν τον τρόπο αιτείται απόφασης για το ποσό που αξιώνει μαζί με τόκο ή για ανάκτηση γης με ή χωρίς ενοίκιο ή για παράδοση ορισμένου κινητού πράγματος, ανάλογα με την περίπτωση, πλέον τα έξοδα και μπορεί το Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση υπέρ του, εκτός εάν ο εναγόμενος ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει καλή υπεράσπιση στην αγωγή ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που είναι ουσιώδη για να του δοθεί δικαίωμα υπεράσπισης. Ο ενάγοντας για να μπορέσει να επιτύχει στην αίτηση του και να εξασφαλίσει συνοπτική απόφαση, πρέπει να προετοιμάσει κατάλληλα την υπόθεση του και να συμπεριλάβει στην ένορκη δήλωση όλα τα γεγονότα και έγγραφα που υποστηρίζουν την απαίτηση του, χωρίς να αφήσει οποιαδήποτε κενά που να παρέχουν στον εναγόμενο τη δυνατότητα να ισχυριστεί ότι έχει υπεράσπιση.
Σύμφωνα με τους Θεσμούς, οι προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιήσει ο ενάγοντας είναι η καταχώρηση ειδικώς οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος της αγωγής, ο εναγόμενος να καταχωρήσει εμφάνιση και η αίτηση για συνοπτική απόφαση να υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση που να επιβεβαιώνει την αιτία της αγωγής και το ποσό που αξιώνεται, καθώς επίσης να δηλώνεται ότι δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Ενόσω ο ενάγοντας ικανοποιήσει τις πιο πάνω προϋποθέσεις, το Δικαστήριο αναλαμβάνει σχετική δικαιοδοσία και το βάρος απόδειξης μετατοπίζεται στον εναγόμενο να αποδείξει ότι έχει καλόπιστη υπεράσπιση. Σχετική απόφαση εξέδωσε ο Α.Ε.Δ. κ. Θ. Θωμά στις 11.6.2018, στην οποία αναλύει τις νομολογιακές αρχές που διέπουν την περίπτωση έκδοσης συνοπτικής απόφασης, καταλήγοντας ότι ο εναγόμενος απέτυχε να αποκαλύψει καλόπιστη υπεράσπιση για να του δοθεί το δικαίωμα να υπερασπιστεί στην αγωγή. Το Δικαστήριο παρέπεμψε στην αυθεντία Trans v. Abdul (1991) 1 Α.Α.Δ.239, όπου αναφέρεται ότι η συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή. Όπου όμως δίδει στην ένορκη του δήλωση αρκετές λεπτομέρειες που να δείχνουν την ύπαρξη καλόπιστης υπεράσπισης ή να εγείρουν θέμα σε απάντηση της απαιτήσεως που θα πρέπει να εκδικάζεται ή όπου ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι έχει καλή και ουσιαστική υπεράσπιση ή αποκαλύπτει τέτοια γεγονότα που μπορούν να κριθούν ως αρκετά για να του δώσουν το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπιση του, τότε πρέπει να δίδεται τέτοιο δικαίωμα για υπεράσπιση. Επομένως, μόνο σε καθαρές περιπτώσεις το Δικαστήριο μπορεί να στερήσει διάδικο από του να προβάλει την υπεράσπιση του, γιατί σε διαφορετική περίπτωση θα αποτελούσε άρνηση δικαιοσύνης προς αυτόν.
Το Δικαστήριο, αναλύοντας τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του από τον εναγόμενο, παρατήρησε ότι δεν αμφισβητείτο το ύψος του αξιούμενου ποσού, αλλά προβαλλόταν ο ισχυρισμός ότι δεν ήταν ο εναγόμενος υπόλογος για την πληρωμή, παραλείποντας να δώσει περαιτέρω εξηγήσεις ή λεπτομέρειες ή να παρουσιάσει έγγραφα προς τεκμηρίωση του ισχυρισμού του. Έκρινε ότι ο ισχυρισμός αυτός παρέμεινε ασαφής, αδιευκρίνιστος και εντελώς αόριστος. Ο εναγόμενος δεν παρείχε λεπτομέρειες σε λογική έκταση και επομένως δεν ικανοποίησε τα όσα η νομολογία επιτάσσει για την εξασφάλιση του δικαιώματος υπεράσπισης χωρίς όρους, αφού δεν έδειξε ότι υπάρχει δικάσιμο θέμα. Με αναφορά στην αυθεντία Λούκος ν. Εθνική (2001) 1 Α.Α.Δ.418, πρόσθεσε ότι συνοπτική απόφαση δεν εκδίδεται όπου προβάλλονται σχετικοί με το θέμα ισχυρισμοί που θα μπορούσαν, όσο απομακρυσμένη και αν φαίνεται η πιθανότητα επιτυχίας, να δικαιολογήσουν τη διεξαγωγή κανονικής δίκης. Εφόσον προκύπτει μεταξύ των διαδίκων διαφορά που χρήζει επίλυσης, ο εναγόμενος δεν στερείται της δυνατότητας υπεράσπισης και προβολής σχετικής επί του θέματος ανταπαίτησης, με εκ των υστέρων υπολογισμούς αναφορικά με τις πιθανότητες επιτυχίας και με ευρήματα έξω από το πλαίσιο δίκης στην αγωγή. Συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου το Δικαστήριο διαπιστώνει πως δεν υπάρχει στην πραγματικότητα διαφορά ώστε να δικαιολογείται η δίκη. Τέτοια διαπίστωση γίνεται όταν το πράγμα είναι προφανές και όχι ως εγχείρημα αξιολόγησης και στάθμισης. Αυτή είναι η φιλοσοφία της σχετικής Διαταγής 18 των Θεσμών.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γεώργιου Κουκούνη*
Ο καλόπιστος αγοραστής δεν πρέπει να ανησυχεί για τυχόν ύπαρξη διαφορών
Η ασφάλεια των συναλλαγών προστατεύει τον καλόπιστο αγοραστή που έχει προβεί στην αγορά ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό έστω και αν παραβλάπτονται τα συμφέροντα του προσώπου του οποίου το ακίνητο πωλήθηκε ως αποτέλεσμα ψευδούς δήλωσης ή παράστασης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν έχει εξουσία να ακυρώσει την εγγραφή του ακινήτου και όσον αφορά το πρόσωπο του οποίου το ακίνητο πωλήθηκε, το μόνο δικαίωμα που έχει είναι να εγείρει αγωγή για αποζημίωση εναντίον του υπεύθυνου για την ψευδή δήλωση ή παράσταση προσώπου. Σχετική πρόνοια υπάρχει στο άρθρο 50 του νόμου 9/65 και ο πρώην ιδιοκτήτης του ακινήτου ο οποίος ενημερώνεται για την εκποίηση του σε δημόσιο πλειστηριασμό, εμποδίζεται εκ των υστέρων να ζητά την ακύρωση του πλειστηριασμού και την επανεγραφή του ακινήτου στο όνομα του. Πόσο μάλλον όταν δεν έχει αμφισβητήσει σε οποιοδήποτε στάδιο τη διαδικασία και έχει εισπράξει ανεπιφύλακτα το ποσό που προέκυψε ως πλεόνασμα από το εκπλειστηρίασμα και το κατάθεσε στο λογαριασμό του.
Τυχόν παρατυπίες που διαπιστώνονται κατά τη διαδικασία οφείλει να τις εγείρει έγκαιρα και όχι να αναμένει την ολοκλήρωση της διαδικασίας και εκ των υστέρων να επιζητά την ακύρωση του πλειστηριασμού και την επιστροφή του ακινήτου. Εμποδίζεται από το νόμο και τη συμπεριφορά του να ισχυρίζεται ότι όλη η διαδικασία είναι άκυρη με σκοπό να προσπορίσει μεγαλύτερο κέρδος, αφού ήδη την έχει επιδοκιμάσει. Το θέμα απασχόλησε την Πρόεδρο του Ε. Δ. Λεμεσού κα Δ. Μιχαηλίδου στην απόφαση που εξέδωσε στις 3.7.09 σε αγωγή ενυπόθηκου οφειλέτη που είχε ζητήσει την ακύρωση της εγγραφής ακινήτων του που πωλήθηκαν σε δημόσιο πλειστηριασμό και το δικαστήριο απέρριψε τις απαιτήσεις του. Όπως έκρινε, ο σχετικός νόμος 9/65 περιέχει ρητή πρόνοια για τους καλόπιστους αγοραστές τους οποίους και προστατεύει και με βάση αυτή την πρόνοια αποκτούν καλό και νόμιμο τίτλο. Στην προκειμένη περίπτωση τα ακίνητα πωλήθηκαν στο δημόσιο πλειστηριασμό σε ανοικτή αγορά και η τιμή που εξασφαλίστηκε ήταν η πλέον αντιπροσωπευτική της τρέχουσας αξίας τους.
Οι αγοραστές ως οι τελευταίοι πλειοδότες απέκτησαν τα ακίνητα καταβάλλοντας το αντίτιμο χωρίς να γνωρίζουν ούτε μπορούσαν να γνωρίζουν, αλλά και ούτε είχαν λόγο να ερευνήσουν για την ορθότητα του οφειλόμενου προς την τράπεζα υπολοίπου. Το δικαστήριο έκρινε ότι οι αγοραστές απέκτησαν τα ακίνητα έναντι καλού και νόμιμου ανταλλάγματος και χωρίς να γνωρίζουν αν υπήρχε, όπως ήταν φυσικό, οποιαδήποτε διαφορά μεταξύ του πρώην ιδιοκτήτη και της τράπεζας, πραγματική, συμπερασματική ή άλλη. Αναφερόμενο στη νομολογία, το δικαστήριο επισήμανε ότι εφαρμόζεται κατ’ αναλογία η αρχή ότι μεταγενέστερη εγγραφή υπερισχύει στις περιπτώσεις που η εγγραφή γίνεται στο όνομα προσώπου το οποίο ισχυρίζεται και ακολούθως αποδεικνύει ότι (α) είναι καλή τη πίστη αγοραστής, (β) έναντι ανταλλάγματος αξίας και (γ) χωρίς ειδοποίηση είτε πραγματική είτε συμπερασματική είτε αποδιδόμενη αναφορικά με την ύπαρξη των δικαιωμάτων παραγραφής τρίτων. Οι τρεις ανωτέρω προϋποθέσεις είχαν αποδειχθεί από τους αγοραστές οι οποίοι επίσης τις είχαν εγείρει και στα δικόγραφα τους.
Ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν αμφισβήτησε την απόφαση που είχε εκδοθεί εναντίον του ούτε και τη διαδικασία εκποίησης των ακινήτων του. Δε μπορούσε από τη μια να επιδοκιμάζει με την είσπραξη του υπόλοιπου ποσού και από την άλλη να αποδοκιμάζει τη διαδικασία που ακολουθήθηκε θεωρώντας ότι αυτή είναι άκυρη. Παραδέχτηκε ότι δεν επέστρεψε το ποσό ούτε και απέστειλε οποιαδήποτε επιστολή προς οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο σε σχέση με την πληρωμή αυτή. Η παραλαβή χρημάτων, όπως αναφέρει το δικαστήριο, που πληρώθηκαν σε αντάλλαγμα της ύπαρξης μιας κατάστασης πραγμάτων εμποδίζει τον παραλήπτη, στην απουσία κάποιας άγνωστης για αυτόν αιτίας που θα του έδινε το δικαίωμα να την τερματίσει, από του να αρνηθεί την ύπαρξη της εν λόγω κατάστασης πραγμάτων και παρέχει αναμφισβήτητη απόδειξη αποποίησης οποιασδήποτε τυχόν ένστασης επί οποιουδήποτε θέματος για το οποίο και πληρώθηκε το εν λόγω ποσό. Σε τελευταία ανάλυση, στην προκειμένη περίπτωση, κανένας δεν έγινε πλουσιότερος. Η τράπεζα εισέπραξε τα οφειλόμενα εκ της δικαστικής απόφασης και τα κτήματα αγοράστηκαν νόμιμα με δημόσιο πλειστηριασμό. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης πήρε αυτό που του αναλογούσε μετά την εξόφληση της οφειλής του και την πληρωμή των σχετικών εξόδων και δικαιωμάτων. Το μόνο που ενδεχόμενα δικαιούταν ήταν αποζημιώσεις για ζημία, που και αυτή δεν είχε αποδειχθεί, για αμέλεια ή λάθος τα όποια όμως δεν είχε εισάξει ως βάσεις αγωγής.
*Ο Γεώργιος Κουκούνης είναι δικηγόρος στη Λάρνακα - Ιδρυτής της Γεώργιος Κουκούνης Δ.Ε.Π.Ε.
www.coucounislaw.com - Email: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.