Του Αντώνη Λοίζου*
Παρατηρούμε διάφορες εκδηλώσεις και αναφορές για έργα τα οποία τα διάφορα Δημαρχεία εκτελούν στις παραλίες. Οι αναφορές αναφέρονται σε μικρούς κολπίσκους ιδιαίτερα στην περιοχή Πρωταρά και Αμμοχώστου-Αγίας Νάπας/ Σωτήρας και διερωτόμαστε εάν οι διαμαρτυρόμενοι έχουν ιδίαν γνώση, δηλαδή εάν επισκέφθηκαν τους τόπους επέμβασης πριν και μετά των έργων.
Ως εκ τούτου είναι καλό να αναφερθούμε σε ορισμένα:
Πρωταράς/Αγία Νάπα
- Sirena Bay - ΄Ενας κολπίσκος γεμάτος από καλαμιώνες με τοποθέτηση σκουπιδιών και με δύσκολη πρόσβαση. Τώρα ο κολπίσκος έχει καθαριστεί, δενδροφυτευθεί, έχουν τοποθετηθεί αποχωρητήρια και αποδυτήρια περιλαμβανομένου και πάγκου για αλλαγή βρεφικών πάνων, ράμπα πρόσβαση για αναπήρους κλπ. Η δυναμικότητα του κολπίσκου αυτού ήταν 150 ατόμων και αυξήθηκε στα 200 άτομα με όλες τις υπηρεσίες.
- Green Bay – Παρόμοιο με το πιο πάνω και τα αρχικά πρόχειρα αποχωρητήρια έχουν τώρα αντικατασταθεί με νέα με όλες τις υπηρεσίες. Αύξηση δυναμικότητας στα 250 άτομα από τα 150 με κατασκευή πέτρινων τοίχων αντιστήριξης κλπ.
- Nishia Bay – Κατασκευάστηκε πρόσβαση για ανάπηρους, τοποθετήθηκαν αποχωρητήρια κλπ ως ανωτέρω.
- Vizakia Beach – Καθαρισμός, αύξηση της περιοχής για λουόμενους με κατασκευή τοίχων αντιστήριξης από πέτρα όμορφα τοποθετημένες και με τις υπηρεσίες που προσφέρονται για λουόμενους ως ανωτέρω, Δένδρα κλπ. Έχει γίνει και η προέκταση του πεζόδρομου, για να μπορεί να είναι βατός από όλες τις ηλικίες.
- Περνέρα – Παρομοίως ανωτέρω με αύξηση της δυναμικότητας της παραλίας.
- Αγία Νάπα-Κόλπος του Καμπούρη – Μικρός κολπίσκος δυτικά του ξενοδοχείου Kermia δυναμικότητας 10 ατόμων, διαπλατύνθηκε και κατασκευάστηκε πρόσβαση και με πρόνοια για χώρο στάθμευσης (αναμένονται τα υπόλοιπα έργα). Από παραλία για τους ολίγους, έχει τώρα την δυνατότητα των 200 ατόμων. Έγινε όμως άγαρμπη κατασκευή και χρειάζονται έργα αντιστήριξης των χωμάτων/άμμου και υπηρεσίες.
Σωτήρα
- Αγία Θέκλα - Από μια παραμελημένη παραλία έχει αναδειχθεί μαζί με το εκκλησάκι ως ένας από τους πλέον δημοφιλής προορισμούς, τόσο για το κοινό, όσο και για γάμους, αποφέροντας στον Δήμο αυτό γύρω στις €300.000 εισόδημα.
Η περιοχή αυτή της Αμμοχώστου έτυχε αύξησης του τουρισμού της κατά 20% την τελευταία διετία και συνεχίζει να αυξάνεται. Δηλαδή προστέθηκαν ακόμη 200.000 τουρίστες που και αυτοί θα πρέπει να έχουν πρόσβαση στην παραλία. Προς τι η όλη αυτή προσπάθεια αύξηση του αριθμού των επισκεπτών όταν οι τουρίστες δεν μπορούν να κάνουν χρήση/πρόσβαση της παραλίας;
Από αυτές τις μικροεπεμβάσεις (σε παραλιακό μέτωπο 20 χλμ.) αναφερόμενοι σε συνολικό μήκος γύρω στα 500 μ., προκάλεσε ένα εισόδημα στους Δήμους όπως π.χ. στην Αγία Νάπα €2.0 εκ. και στο Παραλίμνι ακόμη €300.000. Τα χρήματα αυτά χρησιμοποιούνται για την αύξηση παροχής υπηρεσιών και στην καλύτερη εξυπηρέτηση του τουρισμού - ίδε τοποθέτηση βιολογικών καλάθων στον Δήμο Παραλιμνίου, νέα έργα υποδομής, στον Δήμο Αγίας Νάπας την αναμενόμενη τοποθέτηση καμερών ασφαλείας για αύξηση της προστασίας των επισκεπτών, ο Δήμος Σωτήρας λόγω και αυτού του καλύτερου κολπίσκου στην Αγία Θέκλα την προσέλκυση ξένων επενδυτών (Κίνα) με την αποπεράτωση (αναμενόμενη) 5άστερου ξενοδοχείου (τώρα υπό εκτέλεση).
Διερωτόμαστε λοιπόν που είναι το λάθος και γιατί να μην επεκταθούν αυτού του είδους οι επεμβάσεις οι οποίες αυξάνουν την ποιότητα της παραλίας, της προσβασιμότητας του κοινού και την εξυπηρέτηση των επισκεπτών, πρόσθετα της ασφάλειας που προσφέρεται για τα παιδιά. Κατ’ εμάς όλο αυτό το παραλιακό μέτωπο με εκτεταμένα βραχώδη χαλίτικα με δύσκολη πρόσβαση στην θάλασσα, θα πρέπει κατά τόπους να τύχουν επέμβασης και περιοχές όπως τόσο το παραλιακό μέτωπο του Πρωταρά, όσο και εκείνο της Αγίας Νάπας και της Σωτήρας χρήζει καλυτέρευσης, όχι μόνο για τους λουόμενους, αλλά και για δημιουργία αθλητικών χώρων, μικρών καταφυγίων για μικρά ιστιοφόρα και τόσα άλλα.
Λάρνακα
Ελπίζουμε να είναι προσεκτή η αύξηση του άμμου στην περιοχή του δρόμου Δεκέλειας και να μπορεί κάποιος να την συγκρίνει με την παραλία δυτικά της περιοχής Λάρνακας όπως π.χ. Περβόλια/Μαζωτός. Και όμως με την κατασκευή παράλληλων βραχιόνων στον Δήμο Δεκέλειας, η παραλία έχει αναβαθμισθεί. Αυτή δεν είναι επέμβαση;
Λεμεσός
Ας δούμε και την Λεμεσό. Πως μεταμορφώθηκε η μη ελκυστική παραλία αυτής της πόλης σε ένα ανερχόμενο αστέρι. Μια επίσκεψη στο παραλιακό μέτωπο St. Raphael θα σας πείσει ότι έχει τώρα άμμο, η θάλασσα έχει ξεβαθύνει κάνοντας την πιο ασφαλή για τα παιδιά κλπ. Όλα αυτά έγιναν με την επέμβαση της παραλίας αγαπητοί μας αναγνώστες (για να μην αναφερθούμε στον Μόλο της Λεμεσού όπου έγινε εκτεταμένη επέμβαση, κατασκευάστηκε ο Μόλος και τώρα η Λεμεσός έχει ένα στολίδι προς όφελος τόσο του κοινού όσο και του τουρισμού).
Λατσί
Ας δούμε και την περιοχή Λατσί. Εκεί που καταστρέφετο η παραλία με την επέμβαση στην παραλία (κατασκευή βραχιόνων κλπ) έχει αρχίσει να δημιουργείται μια ελκυστική αμμώδης παραλία.
Πάφος
Για να μην ξεχνούμε και την «παραλία των πνιγμών» στην Κισσόνεργα και την παραλία Γεροσκήπου Πάφου. Εκεί δεν έγινε επέμβαση με τους βραχίονες, δημιουργία κέντρων και με την κατασκευή του παραλιακού πεζόδρομου κλπ;
Λευκωσία
Ας έλθουμε και πιο κοντά στο κέντρο με την «επέμβαση» στο Πάρκο Αθαλάσσας που μετά από οργιώδεις διαμαρτυρίες από τους ονομαζόμενους Πράσινους, έγινε ένας παράδεισος για οικογένειες και παιδιά. Παρόμοια το Δασούδι Λεμεσού που για εμάς τους γηραιότερους ντόπιους μεταμορφώθηκε από χώρο φιδιών σε χώρο πρασίνου και παιγνιδότοπο.
Ασφαλώς και δεν είμαστε υπέρ της ανεξέλεγκτης επέμβασης αλλά θα πρέπει οι παραλίες να εξυπηρετούν το κοινό και όχι το αντίθετο. Οτιδήποτε και να κατασκευαστεί σε φυσικό έδαφος επηρεάζει το περιβάλλον, από δρόμους, μαρίνες και αεροδρόμια, μέχρι και την ανέγερση της ιδιωτικής κατοικίας. Και τι θα γίνει να επιστρέψουμε στην εποχή του 1900 με τα γαϊδούρια, διότι τα αυτοκίνητα μολύνουν το περιβάλλον;
Πέγεια
Δεν ξεχνούμε την επέμβαση στις Θαλασσινές Σπηλιές και δεν αναφερόμαστε επί του θέματος, διότι δεν έχουμε επισκεφθεί πρόσφατα την τοποθεσία. Όμως ο Δήμος Πέγειας μας προκαλεί διάφορα ερωτηματικά και οι ευαισθησίες του είναι μάλλον επιλεκτικές. Από την μια ο Δήμαρχος μας πληροφορεί ότι στηρίζει ο Δήμος την ανάπτυξη για το 8άστερο ξενοδοχείο και από την άλλη το έργο του Γ. Βασιλείου (πρώην Προέδρου) που θα αυξήσει τον ποιοτικό τουρισμό έχει ένσταση διότι λέει δεν έχει νερό για την ανάπτυξη (και άρα γιατί είναι υπέρ του ξενοδοχείου και των κατοικιών;).
Λόγω τουρισμού και της οικοδομικής ανάπτυξης η οικονομία πάει καλύτερα, η ανεργία μειώθηκε, αυξήθηκαν οι προοπτικές εργοδότησης στους νέους στο σημείο που τώρα υπάρχει έλλειψη και τόσα άλλα.
Το να διαμαρτυρόμαστε για οτιδήποτε χωρίς να προσέχουμε και την αντίθετη άποψη και/ή να μην λαμβάνουμε υπόψη το ευρύτερο Δημόσιο συμφέρον υπόψη, είναι ότι το χειρότερο. Ενδεικτική είναι και η απόφαση του ΕΔΑΔ όπου η Ουγγρική Κυβέρνηση έδωσε άδεια για επέκταση ενός εργοστασίου σε περιοχή Νατούρα, σε μια περιοχή με ψηλή ανεργία. Οι εκεί «Πράσινοι» κατάγγειλαν την Ουγγρική Κυβέρνηση στο ΕΔΑΔ το οποίο αποφάσισε ότι «προτεραιότητα έχει ο άνθρωπος και το έργο ήταν προς όφελος των κατοίκων, κάτι που δεν θα μπορούμε να τους το στερήσουμε».
Ας παραδειγματιστούμε σε κάποιο βαθμό.
*Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
*Του Παντελή Λεπτού
Επιβάλλεται προσεκτική διαχείριση από όλους τους εμπλεκόμενους
Ο κλάδος ανάπτυξης γης διαδραματίζει καταλυτικό ρόλο στην προσπάθεια της χώρας μας για να ενισχυθεί η αναπτυξιακή της πορεία. Η συμβολή του είναι πολύ σημαντική στην προσέλκυση ξένων επενδυτών και στην εισροή νέων κεφαλαίων. Ταυτόχρονα ο κλάδος συνεισφέρει δυναμικά στη μείωση της ανεργίας και στην αύξηση των εσόδων του κράτους.
Στις επιδόσεις του τομέα συνέβαλαν, μεταξύ άλλων, τα φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα που δόθηκαν, καθώς και τα προγράμματα για απόκτηση υπηκοότητας μέσω επένδυσης και για παραχώρηση άδειας μόνιμης παραμονής. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, το 2017 κατατέθηκαν πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές αλλοδαπούς για 2406 ακίνητα (σε σύνολο 8734 πωλήσεων), αριθμός που ήταν αισθητά αυξημένος σε σχέση με το 2016 και το 2015, αλλά μειωμένος κατά 62% σε σύγκριση με το 2008. Άρα υπάρχει σημαντική προοπτική για περαιτέρω αύξηση των πωλήσεων τα επόμενα χρόνια. Εξάλλου μέσα από τις συνεχείς επαφές των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης στο εξωτερικό, διαπιστώνεται ουσιαστικό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές για έργα που βρίσκονται παντού, σε όλη την ελεύθερη Κύπρο.
Η προσπάθεια αυτή δεν είναι εύκολη. Αντιμετωπίζουμε έντονο διεθνή ανταγωνισμό από ευρωπαϊκές χώρες με παρόμοια προγράμματα, όπως η Βρετανία, η Βουλγαρία, η Μάλτα, η Ουγγαρία και η Αυστρία. Επιπρόσθετα, με βάση στοιχεία του Υπουργείου Εσωτερικών, τα άτομα που έλαβαν διαβατήριο της Κυπριακής Δημοκρατίας, από το 2008 μέχρι σήμερα (όχι κατ’ ανάγκη μέσω του συγκεκριμένου σχεδίου), ανέρχονται μόλις στα 3.336, αριθμός ο οποίος αποτελεί μόλις το 0,3% των συνολικών πολιτογραφήσεων που γίνονται κάθε χρόνο στην ΕΕ και είναι κατά πολύ μικρότερος από τους αντίστοιχους των ανταγωνιστών μας.
Η προσεκτική διαχείριση και προβολή του σχεδίου, είναι επιβεβλημένο να γίνει μακριά από υπερβολές και ενέργειες που, ενδεχομένως, να εκθέσουν τη χώρα και να έχουν δυσμενείς επιπτώσεις. Η πρόσφατη διαρροή στα μέσα μαζικής ενημέρωσης, ονομάτων επενδυτών που επέλεξαν τη χώρα μας για επενδύσεις, αξιοποιώντας το σχέδιο πολιτογράφησης, ήταν σαφέστατα ένα αρνητικό γεγονός το οποίο πρέπει να αποφευχθεί στο μέλλον.
Η κυβέρνηση αποφάσισε πρόσφατα σειρά μέτρων που είναι τώρα σε τροχιά υλοποίησης και στοχεύουν στο να τερματιστούν πρακτικές που εκθέτουν τη χώρα. Παράλληλα προωθείται κώδικας συμπεριφοράς όλων των επαγγελματιών που ασχολούνται με το πρόγραμμα, όπως παρόχους υπηρεσιών, κτηματικούς συμβούλους, εταιρείες ανάπτυξης γης, τραπεζικά και πιστωτικά ιδρύματα κ.ά.
Τα οφέλη από το σχέδιο πολιτογράφησης μέσω επένδυσης, δεν περιορίζονται στον κλάδο της ανάπτυξης ακινήτων, αλλά αγγίζουν το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας. Μεταξύ άλλων, το σχέδιο συμβάλλει στην αύξηση των φορολογικών εσόδων του κράτους, στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων και στη δημιουργία μεγάλου αριθμού θέσεων εργασίας. Επιπρόσθετα, από την παρουσία μιας νέας κοινότητας διεθνών επιχειρηματιών πρωτοφανούς εμβέλειας που δημιουργείται στο νησί, αφενός επωφελούνται πολλοί άλλοι κλάδοι της οικονομίας και αφετέρου ενισχύεται η προσπάθεια της Κύπρου να καθιερωθεί ως διεθνές επιχειρηματικό κέντρο.
Ο κλάδος ανάπτυξης γης απέδειξε στα δύσκολα την αντοχή του. Και μέσα στις νέες προκλήσεις για την οικονομία και την κοινωνία, επιβεβαιώνει τη δυναμική του.
*Ο Παντελής Λεπτός είναι Πρόεδρος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η φύση των παραδοχών πρέπει να κλείνει κάθε δρόμο για προβολή υπεράσπισης”
Οι δικονομικοί Θεσμοί παρέχουν τη δυνατότητα υποβολής αίτησης για έκδοση απόφασης κατά τη διάρκεια της εκδίκασης υπόθεσης εφόσον γίνουν παραδοχές από τον εναγόμενο, οι οποίες είναι καθαρές και αναντίλεκτες και κλείνουν κάθε δρόμο για προβολή υπεράσπισης. Η σχετική Διαταγή 24, Θεσμός 6, προνοεί ότι οποιοσδήποτε διάδικος μπορεί σε οποιοδήποτε στάδιο θέματος ή ζητήματος που έγιναν παραδοχές γεγονότος είτε στα δικόγραφα ή διαφορετικά, να αποταθεί στο δικαστήριο για απόφαση ή διάταγμα που θα δικαιούται σύμφωνα με τις παραδοχές αυτές, χωρίς να περιμένει την αποπεράτωση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος μεταξύ των διαδίκων και το δικαστήριο μπορεί, μετά από αίτηση, να εκδώσει τέτοιο διάταγμα ή απόφαση που θα κρίνει δίκαιο.
Το μέτρο αυτό είναι δραστικό και το δικαστήριο οφείλει να είναι επιφυλακτικό εκδίδοντας απόφαση μόνο σε αποκρυσταλλωμένες περιπτώσεις παραδοχών, ώστε να μην στερήσει από τον εναγόμενο το δικαίωμα υπεράσπισης. Στην ουσία, εκδίδεται πρόωρα απόφαση επί παραδοχών και παραμένουν τα υπόλοιπα επίδικα θέματα να αποφασισθούν στο τέλος της δίκης. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε.8712 αναφέρεται στα ανωτέρω και ότι αυτό μπορεί να συμβεί χωρίς να παρίσταται ανάγκη ο διάδικος να αναμένει την έκβαση οποιουδήποτε διαμφισβητούμενου στην υπόθεση ζητήματος. Η Διαταγή 24, Θεσμός 6, είναι μία από τις δικονομικές διατάξεις που αποσκοπούν στην ταχεία διάγνωση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των διαδίκων με την επίσπευση των σχετικών μηχανισμών που ισχύουν για τα αμφισβητούμενα επίδικα θέματα που, φυσικά, διατηρούνται εν ζωή μέχρι την τελική ετυμηγορία του δικαστηρίου.
Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Αμμοχώστου κα Λ.Σ. Καμμίτση εξέδωσε την 4.4.2018 απόφαση σε ενδιάμεση αίτηση που υποβλήθηκε από τον ιδιοκτήτη καταστημάτων εκκρεμούσης της εκδίκασης αίτησης έξωσης εταιρείας ενοικιαστή, στηριζόμενη στα νομολογηθέντα στην ανωτέρω αυθεντία Τσιμεντοποιϊα Βασιλικού Λίμιτεδ ν. Σάββα Μακαρίου. Ο ιδιοκτήτης ισχυρίστηκε ότι ο διευθυντής του ενοικιαστή προέβη σε παραδοχές στην αντεξέταση του ότι η εταιρεία όφειλε ενοίκια μετά την καταχώρηση της αίτησης έξωσης, τα οποία προσδιόρισε. Ο ιδιοκτήτης αξίωνε διάταγμα ανάκτησης της κατοχής, απόφαση για ισχυριζόμενα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι την καταχώρηση της αίτησης έξωσης, ισχυριζόμενο ποσό μηνιαίως μετά την καταχώρηση της αίτησης έξωσης, καθώς και άλλες θεραπείες. Ο ενοικιαστής αρνείτο ότι όφειλε οποιαδήποτε ενοίκια μέχρι την καταχώρηση της αίτησης έξωσης, καθώς επίσης αρνείτο τους υπολογισμούς του ιδιοκτήτη και το ενοίκιο που απαιτούσε. Η θέση του ήταν ότι το δικαστήριο στερείτο δικαιοδοσίας εφόσον δεν υφίσταται θέσμια ενοικίαση, αρνείτο ότι ο ιδιοκτήτης ήταν ο μόνος εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των επίδικων καταστημάτων κατά τον ουσιώδη χρόνο και ισχυριζόταν ότι στην αίτηση περιλαμβάνονταν θεραπείες τις οποίες το δικαστήριο δεν είχε δικαιοδοσία να αποδώσει, ως επίσης και ότι η αίτηση έξωσης ήταν πρόωρη. Μάλιστα στην ένσταση του ισχυρίστηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, ως ειδικό δικαστήριο, δεν δύναται να εφαρμόζει αναλογικά τις πρόνοιες των Διαδικαστικών Κανονισμών.
Το δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει ότι έλαβε υπόψη τους ισχυρισμούς, αρνήσεις και παραδοχές στα δικόγραφα των διαδίκων και στη μαρτυρία που μέχρι σήμερα άκουσε αναφορικά με ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι ή έγιναν παραδεκτοί. Παρέπεμψε στην ανωτέρω αυθεντία όπου λέχθηκε επίσης ότι η φύση των παραδοχών κάτω από τη Δ.24 Θ.6 στην οποία είναι θεμιτό να βασισθεί δικαστήριο για την έκδοση απόφασης πρέπει να είναι τέτοια που να κλείνει κάθε δρόμο για την προβολή υπεράσπισης. Η εφεκτικότητα στη χρήση της διάταξης για πρόωρη απόφαση, εκτός φυσικά στην περίπτωση που μια παραδοχή δεν αφήνει περιθώρια υπεράσπισης, υπογραμμίζει εμφαντικά και την ανάγκη για προσεκτική στάθμιση των δεδομένων της κάθε συγκεκριμένης υπόθεσης. Το δικαστήριο στην κρίση του προσθέτει ότι δεν αποφαίνεται σε αυτό το στάδιο επί θεμάτων που είναι επίδικα, ούτε επιλέγει μεταξύ αντικρουόμενων ισχυρισμών. Ενώπιον του, ως αναφέρει, υπάρχει ξεκάθαρη δήλωση/παραδοχή του διευθυντή του ενοικιαστή, κατά την κατάθεση του ως μάρτυρας, ότι η εταιρεία ως ενοικιαστής και κάτοχος των επίδικων καταστημάτων, οφείλει στον ιδιοκτήτη ενοίκια μετά την καταχώρηση της αίτησης έξωσης και αναφέρθηκε στο συμφωνηθέν ενοίκιο για τα υποστατικά. Κατά την κρίση του δικαστηρίου, αυτό αποτελεί δήλωση/παραδοχή, η οποία είναι καθαρή, αναντίλεκτη και δεν έχει αποσυρθεί. Το δικαστήριο παίρνει αυτή τη δήλωση/παραδοχή και την ενδύει με το μανδύα της εκτελεστότητας πλέον, αφήνοντας τα υπόλοιπα επίδικα θέματα να κριθούν με την τελική ετυμηγορία του κατά την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας. Στη βάση των ανωτέρω, εξέδωσε ενδιάμεση απόφαση υπέρ του ιδιοκτήτη και εναντίον του ενοικιαστή ως η αίτηση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
*Του Αντώνη Λοΐζου F.R.I.C.S.
Θα πρέπει να μοιραστούμε μαζί σας αγαπητοί αναγνώστες τα διάφορα παράπονα που εισπράττουμε από πολίτες της Δημοκρατίας και που αφορούν τα εμβαδά των τίτλων σε οικόπεδα, χωράφια κλπ. Μέχρι σήμερα θέλαμε να πιστεύουμε ότι τίτλος ο οποίος εκδίδεται από την Δημοκρατία, έχει το σωστό εμβαδόν εγγεγραμμένο στον τίτλο και όπου ο πολίτης θα μπορούσε να βασιστεί πάνω του. Ξαφνικά σε κάποιο μεταγενέστερο στάδιο, π.χ. μετά από την αγορά του κτήματος και σε περίπτωση επανα-υπολογισμού του εμβαδού, το εμβαδόν αυτό αυξάνεται ή μειώνεται.
Στην πρώτη περίπτωση ίσως ο πωλητής να ζημιώνει, ενώ στην δεύτερη περίπτωση ο αγοραστής. Προχωρά λοιπόν ο αγοραστής/ιδιοκτήτης, ετοιμάζει σχέδια και εκτελεί ένα έργο βάσει άδειας οικοδομής, όπου υπολογίζεται το εγγεγραμμένο επί του τίτλου εμβαδό και στο τέλος, στο στάδιο της έκδοσης του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης/έκδοσης τίτλων, το Κτηματολόγιο επανα-υπολογίζει το εμβαδόν και καταλήγει σε μικρότερο (ή μεγαλύτερο) από εκείνο που αναφέρεται στον τίτλο. Έτσι στο τέλος το όλο έργο δυνατόν να έχει υπέρβαση συντελεστή και άρα μη δυνατότητα έκδοσης τίτλων. Ποιος θα πρέπει να φταίει για αυτήν την κατάσταση, ο ιδιοκτήτης που υιοθέτησε ένα έγγραφο του Κράτους ως ορθό, ή το Κτηματολόγιο (άρα το Κράτος) που έκανε το αρχικό λάθος (και κατ’ επέκταση τι φταίνε οι αγοραστές του έργου που δεν θα έχουν τίτλους;).
Οι διάφορες απαντήσεις που εισπράττουμε είναι ότι «τώρα με την νέα τεχνολογία μπορούμε να μετρούμε τα εμβαδά με πιο ορθό τρόπο» ή «αγόρασε συντελεστή δόμησης από διατηρητέο» για να ξεπεραστεί το πρόβλημα, «να υποβληθεί αίτηση για αμνηστία» κλπ. Καλά όλα αυτά, αλλά ποιος θα πληρώσει το κόστος για το λάθος; Σίγουρα ο ιδιοκτήτης δεν φταίει.
Είμαστε της άποψης ότι εκτός από εξόφθαλμα λάθη (π.χ. αντί 1.000 τ.μ. γράφτηκε ο αριθμός 10.000 τ.μ.) θα πρέπει να υιοθετείται το εμβαδόν του αρχικού γηπέδου με σχετική σημείωση στον τίτλο για το νέο εμβαδόν.
Σε μια περίπτωση με εμβαδόν οικοπέδου 650 τ.μ. επί του τίτλου και με άδεια οικοδομής, μειώθηκε το εμβαδόν του οικοπέδου σε 570 τ.μ. (Παραλίμνι) και έτσι παρόλο που το έργο είχε και άδεια οικοδομής, δεν μπορούσε να προχωρήσει όχι μόνο λόγω του μικρότερου εμβαδού (υπέρβαση Σ. Δόμησης), αλλά με τις νέες διαστάσεις απλά δεν χωρούσε το αδειοδοτηθέν έργο στο μικρότερο οικόπεδο. «Κίνησε αγωγή του Κτηματολογίου» μας συμβούλεψε ο δικηγόρος. Μα αυτό είναι το θέμα, ή μήπως θα έπρεπε με κάποιου είδους «αυτόματης» χαλάρωσης να μπορεί το έργο να προχωρήσει, μη απαιτώντας μακροχρόνιους δικαστικούς αγώνες, αποζημιώσεις, πρόβλημα ρευστότητας στον ιδιοκτήτη, έκθεση προς εξόφληση της τράπεζας και στο τέλος-τέλος τι θα γίνει με τους αγοραστές του έργου; Κάναμε νέα χωρομέτρηση μας απάντησε το Κτηματολόγιο και βρήκαμε διαφορές στην χωρομετρία, ενώ, το ίδιο το Κτηματολόγιο στην περιοχή Αμμοχώστου παραδέχθηκε ότι βάσει της νέας χωρομετρίας αρκετές οικοδομές επεμβαίνουν σε γειτονικά κτήματα!!
Μια οδηγία από τον Υπουργό των Εσωτερικών επί του θέματος θα έλυε πολλές από τις υπάρχουσες εκκρεμότητες, περιλαμβανομένης της εκκρεμότητας έκδοσης των τίτλων των επιμέρους μονάδων.
Ένας «σωστός» ιδιοκτήτης προτού αναλάβει μια ανάπτυξη οριοθετεί το κτήμα του μέσω του Κτηματολογίου και είναι τουλάχιστον σε αυτό το αρχικό στάδιο που θα πρέπει να γνωρίζει πριν προχωρήσει στα επόμενα στάδια της ανάπτυξης το εμβαδόν του γηπέδου.
Πιστεύουμε ότι τα λάθη μεν είναι ανθρώπινα αλλά θα πρέπει να υπάρχουν και λύσεις για τους «αχάπαρους» πολίτες που εμπιστεύονται (και αυτό είναι το ορθό) τα Κυβερνητικά έγγραφα. Εάν όχι τότε ο κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει πριν πωλήσει/ αγοράσει ένα κτήμα να υποβάλλει σχετική αίτηση στο Κτηματολόγιο για νέες χωρομετρικές εργασίες (χιλιάδες αιτήσεις) και αφού περιμένει 1-2 χρόνια να καταλήξει στο τυχόν νέο, διαφοροποιημένο εμβαδόν. Σίγουρα αυτό δεν βοηθά στην ανάπτυξη με όλες τις παρενέργειες στις οποίες αναφερθήκαμε.
Σε άλλη περίπτωση χωράφι εμβαδού 60.000 τ.μ. και αφού ανεγέρθηκε το έργο 50 κατοικιών ξαφνικά μάθαμε ότι το νέο εμβαδόν είναι 58.000 τ.μ. και άρα θα πρέπει να αγοραστεί συντελεστής δόμησης/οικοδομική αμνηστία της τάξης των €70.000. Και ερωτούμε ποιος θα πληρώσει το ποσό αυτό; Σε άλλη περίπτωση, αφού τοποθετήθηκαν τα οροθέσια και έγινε ανάπτυξη 9 κατοικιών, ο γείτονας εφαπτόμενου χωραφιού και μετά από 6 χρόνια (αφού τέλειωσε το αρχικό έργο) προέβη σε οριοθέτηση του δικού του τεμαχίου και ξαφνικά το έργο των 9 κατοικιών βρέθηκε να βρίσκεται σε απόσταση 1½ μέτρου αντί των 3 μέτρων από το σύνορο (που επαναλαμβάνουμε ότι το ίδιο το Κτηματολόγιο τοποθέτησε τα οροθέσια 6 χρόνια πριν!!).
Και ως εδώ καλά (!!!) τι γίνεται όμως όταν το κτίριο με την νέα χωρομέτρηση βρεθεί εντός του γειτονικού τεμαχίου και που ο γείτονας τώρα απαιτεί μέσω δικαστηρίου την κατεδάφιση του (ίδε Αγία Νάπα ιδιαίτερα).
Χρειάζεται λοιπόν προβληματισμός και άμεσες λύσεις με απλές διαδικασίες κύριε Υπουργέ των Εσωτερικών.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Του Γιώργου Κουκούνη*
«Υπόχρεοι πληρωμής είναι ο ιδιοκτήτης, ο διάδοχος του και ο ενοικιαστής ανεξάρτητα σε ποιο όνομα είναι ο μετρητής»
Σοβαρό ζήτημα φαίνεται ότι δημιουργούν οι πρόνοιες των Κανονισμών των Συμβουλίων Υδατοπρομήθειας καθόσον η παράλειψη εξόφλησης λογαριασμού κατανάλωσης νερού ποινικοποιείται και ο ιδιοκτήτης του υποστατικού είναι αλληλέγγυα υπεύθυνος και υπόχρεος για την πληρωμή οποιουδήποτε οφειλόμενου ποσού, περιλαμβανομένων πρόσθετων τελών, προσαυξήσεων και τόκων, πέραν της εγγύησης του καταναλωτή. Το γεγονός ότι ο υδρομετρητής δεν είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη ή η κατανάλωση έγινε από άλλο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν διαφοροποιεί την ευθύνη του ιδιοκτήτη ή διάδοχου του. Συνεπώς το θέμα επηρεάζει ιδιοκτήτη που ενοικιάζει το υποστατικό του ή που το έχει πωλήσει αλλά η μεταβίβαση δεν έλαβε χώρα και υπάρχει απλήρωτος λογαριασμός νερού, ανεξάρτητα αν η κατανάλωση δημιουργήθηκε από τον αγοραστή ή τον ενοικιαστή του. Ανάλογα επηρεάζει και νέο ιδιοκτήτη – αγοραστή σε περίπτωση που ο προηγούμενος ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής του άφησε απλήρωτο λογαριασμό. Η σχετική πρόνοια στους Κανονισμούς Υδατοπρομήθειας αναφέρει ότι αν καταναλωτής, που δεν είναι ιδιοκτήτης υποστατικού, εγκαταλείψει αυτό χωρίς να εξοφλήσει οποιοδήποτε υπόλοιπο λογαριασμού, ο ιδιοκτήτης του υποστατικού είναι αλληλέγγυα υπεύθυνος και υπόχρεος για την πληρωμή του, πέραν της εγγύησης του καταναλωτή. Σε περίπτωση πώλησης, μεταβίβασης ή άλλως πως διάθεσης υποστατικού που υδροδοτείται από Συμβούλιο πριν από την εξόφληση οποιουδήποτε ποσού, η ευθύνη για εξόφληση βαρύνει τόσο τον προηγούμενο ιδιοκτήτη όσο και το διάδοχο του, αλληλέγγυα με τον καταναλωτή αλλά και μεταξύ τους, ανεξάρτητα από το αν ο διάδοχος έχει καταστεί εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή παραμένει δικαιούμενος σε εγγραφή.
Η παράλειψη πληρωμής οφειλόμενου ποσού συνιστά παράβαση των Κανονισμών και αδίκημα, για το οποίο προνοείται χρηματική ποινή μέχρι €500 και το πρόσωπο που βρίσκεται ένοχο υπόκειται συγχρόνως στην υποχρέωση να καταβάλει τα τέλη και δικαιώματα τα οποία αμέλησε ή αρνήθηκε να καταβάλει. Το γεγονός ότι το συγκεκριμένο πρόσωπο δεν είχε γνώση για την κατανάλωση ή για τη μεταβίβαση του υδρομετρητή δεν τον απαλλάσσει από το αδίκημα, το οποίο είναι αυστηρής ποινικής ευθύνης. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.78/17, ημερ.19.4.2018, αναφέρεται στον εφεσείοντα ιδιοκτήτη υποστατικού που αμφισβητούσε την καταδίκη του σε κατηγορία που αφορούσε στο αδίκημα της παράλειψης εξόφλησης λογαριασμού κατανάλωσης νερού και κρίθηκε ένοχος μαζί με τον ενοικιαστή που ήταν και ο εγγεγραμμένος καταναλωτής στο υποστατικό. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επέβαλε πρόστιμο €100 στον κάθε ένα και τους διέταξε να πληρώσουν το ποσό των €2.685,10 που αφορά τα επίδικα τέλη κατανάλωσης νερού, πλέον τα έξοδα της διαδικασίας κατά το ½ ο καθένας. Ο ιδιοκτήτης αμφισβήτησε την ορθότητα της καταδίκης του και υποστήριξε ότι επειδή ο ίδιος κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν ήταν καταναλωτής και δεν γνώριζε ότι είχε μεταβιβαστεί ο λογαριασμός του νερού στο όνομα του ενοικιαστή, το Συμβούλιο είχε υποχρέωση να αναζητήσει τον ενοικιαστή που είχε εγκαταλείψει το υποστατικό αφήνοντας απλήρωτο το λογαριασμό του νερού, πριν στραφεί εναντίον του ιδίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο επιδοκίμασε την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου που έκρινε ότι δεν συνιστά υπεράσπιση ότι ο ιδιοκτήτης δεν γνώριζε για τη μεταβίβαση του λογαριασμού στο όνομα του ενοικιαστή και η διατύπωση του Κανονισμού δεν περιέχει οποιαδήποτε αναφορά σε γνώση, συγκατάθεση ή αποδοχή ή οποιαδήποτε άλλη πνευματική διεργασία από μέρους του ιδιοκτήτη. Η ρυθμιστική φύση των Κανονισμών παραπέμπει σε αδίκημα αυστηρής ποινικής ευθύνης.
Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι η παράλειψη εξόφλησης λογαριασμού κατανάλωσης νερού ποινικοποιείται δυνάμει του περί Υδατοπρομήθειας Νόμου, Κεφ. 350. Ο εφεσείων, όπως ορθά αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ως ένας εκ των ιδιοκτητών του ακινήτου στο οποίο βρίσκεται το υποστατικό, υπέβαλε αίτηση στο Συμβούλιο για παροχή νερού και το επίδικο υποστατικό ενώθηκε με το δίκτυο. Στη συνέχεια, υπέγραψε ενοικιαστήριο έγγραφο και ο ενοικιαστής μεταβίβασε το λογαριασμό στο όνομα του και κατέβαλε τη σχετική εγγύηση. Το Συμβούλιο, επειδή υπήρχε οφειλή αναφορικά με κατανάλωση νερού στο υποστατικό, εξέδωσε τιμολόγιο και ακολούθως απέκοψε την παροχή νερού στο υποστατικό, η οποία επανασυνδέθηκε κατόπιν αίτησης του εφεσείοντα. Ένεκα του ότι το τιμολόγιο δεν εξοφλήθηκε, το Συμβούλιο προχώρησε σε κατάσχεση του ποσού της εγγύησης, αλλά δεν πληρώθηκε κανένα άλλο ποσό. Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ορθά διαπιστώθηκε ότι ο ιδιοκτήτης παρέλειψε να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό που συνιστά παράβαση των διατάξεων του Νόμου και του Κανονισμού, είναι ορθή η κατάληξη περί ενοχής του, όπως και το διάταγμα πληρωμής και η ποινή κρίνεται αρμόζουσα.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Τάσου Γιασεμίδη*
Είναι πολλές οι φορές που ακούμε να γίνονται αναφορές σε κατηγορίες δανειοληπτών: αυτών που στρατηγικά δεν αποπληρώνουν-τις δόσεις τους εκμεταλλευόμενοι το "σύστημα", αυτών που σταμάτησαν να εξυπηρετούν τα δάνεια τους λόγω της οικονομικής κρίσης, αυτών που είναι συνεργάσιμοι και μη και αυτών των οποίων το δάνειο τους δεν είναι βιώσιμο. Σύμφωνα με τους σχεδιασμούς που γίνονται, θα πρέπει να υπάρξει περαιτέρω κατηγοριοποίηση, εφόσον μέσα σε αυτές τις κατηγορίες υπάρχουν άτομα που ανήκουν στις ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού.
Σε πολλές περιπτώσεις ο διαχωρισμός αυτός είναι ξεκάθαρος. Κλασικό παράδειγμα στρατηγικού κακοπληρωτή είναι η περίπτωση που κάποιος αποδεδειγμένα έχει εισοδήματα, αλλά αποφάσισε να μην αποπληρώνει τις δόσεις του δανείου του. Αν δεν έχει αποταθεί στην τράπεζα του για αναδιάρθρωση τότε θεωρείται ως μη συνεργάσιμος και λογικά το τραπεζικό ίδρυμα θα έπρεπε ήδη να είχε προχωρήσει στην εκποίηση των υποθηκών.
Το ερώτημα είναι γιατί και πώς αυτή η κατηγορία των δανειοληπτών κατά¬φερε να ξεφύγει από τον νόμο των εκ¬ποιήσεων. Τις περισσότερες φορές πι¬θανή αιτία είναι η κατάθεση στο δικαστήριο ανταπαίτησης από πλευράς του δανειολήπτη για διαφωνία με το υπόλοιπο του δανείου. Μέχρι να εξεταστεί η υπόθεση δεν μπορεί να προχωρήσει οποιαδήποτε άλλη διαδικασία. Νοείται πως είναι δικαίωμα του κάθε δανειολήπτη να καταφύγει στη δικαιοσύνη.
0 υπολογισμός του υπόλοιπου του δανείου από το τμήμα του χρηματοοικονομικού επιτρόπου και η αποδοχή του αποτελέσματος και από τα δύο μέρη θα μπορούσε να λειτουργήσει ως πιθανή λύση για συντόμευση των διαδικασιών. Σε ό,τι αφορά τους δανειολήπτες που δεν μπορούν να αποπληρώσουν τη δόση τους λόγω της οικονομικής κρίσης, η ταξινόμηση φαντάζει πιο δύσκολη. Για παράδειγμα, οικογένεια με οικογενειακό εισόδημα 5.000 ευρώ και έξοδα 3.000 ευρώ κατέβαλλε δόση στο δάνειο της 2.000 ευρώ. Μετά το 2013, λόγω των περικοπών σε μισθούς και συντάξεις το οικογενειακό εισόδημα μειώθηκε στις 3.500 ευρώ, η οικογένεια δεν άλλαξε καθόλου τις συνήθειες της οπότε τα έξοδα της έμειναν τα ίδια, και ως εκ τούτου δεν μπορούσαν να καταβληθούν οι δόσεις. Αν στο ίδιο παράδειγμα η οικογένεια μείωνε τα έξοδα της και προχωρούσε σε αναδιάρθρωση του δανεισμού για μείωση και καταβολή των δόσεων του δανείου της τότε δεν θα θεωρείτο ότι έχει πληγεί από την οικονομική κρίση; Άρα και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να διευκρινιστεί ποια κατηγορία δανειοληπτών θα συμπεριληφθεί στο "δίχτυ προστασίας". Ίσως το πιο ηθικά ορθό να ήταν δανειολήπτες που επλήγησαν από την κρίση και ήταν συνεργάσιμοι. Ακολούθως θα πρέπει να αποσαφηνιστεί και το ακριβές περιεχόμενο του όρου "συνεργάσιμος". Σύμφωνα με τα όσα γράφονται διαφαίνεται ότι σε περίπτωση που πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια ως προς τους δανειολήπτες η κυβέρνηση θα καταβάλλει μέρος της δόσης. Άρα εύκολα μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι στο πρόγραμμα μπορούν να συμπεριληφθούν κυρίως δάνεια που μπορούν να καταστούν βιώσιμα με τη συνδρομή του κράτους. Με βάση τα πιο πάνω θα πρέπει να ξεκαθαριστεί επίσης σε ποιο ποσό θα αναδιαρθρώνεται το δάνειο. Αν δηλαδή το ποσό του δανείου είναι 100 και η αξία της υποθήκης 60, τότε πολύ πιθανόν θα μεταφέρεται στον φορέα το 60 και θα αναδιαρθρώνεται με βάση αυτό το ποσό για να μπορέσει να καταστεί βιώσιμο. Άρα, ως ένα ακόμη κριτήριο για την εφαρμογή του πλαισίου που σχεδιάζεται προκύπτει η βιωσιμότητα του δανείου.
0 δανειολήπτης, ο οποίος θα καταθέτει αίτηση για ένταξη του στο σχέδιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, θα πρέπει καταρχάς να πληροί τα αριθμητικά κριτήρια (π.χ. αξία υποθήκης μέχρι συγκεκριμένου ποσού) και να αποδείξει ότι πραγματικά είχε την καλή διάθεση να αποπληρώσει αλλά δεν μπορούσε λόγω της δεινής οικονομικής θέσης που περιέπεσε μετά την οικονομική κρίση. Σίγουρα, η επιτροπή αξιολόγησης θα έχει κάποιο περιθώριο κινήσεων, ενώ θα αναζητείται και το ιστορικό του κάθε δανειολήπτη.
Είναι σημαντικό τα κριτήρια ένταξης στο πρόγραμμα να μην δίνουν κανένα απολύτως κίνητρο για μη αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων (για αυτό και γίνεται σε αναφορά γεγονότος που παρήλθε, όπως η οικονομική κρίση του 2013), ενώ είναι ξεκάθαρο ότι σε περίπτωση που δανειολήπτης ο οποίος έχει ενταχθεί στο πρόγραμμα δείξει ασυνέπεια και παύσει να καταβάλλει το μέρος της δόσης που του αναλογεί, τότε η υπόθεση του θα οδηγείται σε εκποίηση των υποθηκών, διαδικασία η οποία αναμένεται να γίνει ευκολότερη με τις αναμενόμενες αλλαγές στη νομοθεσία.
*Οικονομολόγος