Του Γιώργου Μουσκίδη*
Είναι δύσκολο να προβλέψει κάποιος πότε και σε ποιο βαθμό θα επηρεάσουν τον τομέα των ακινήτων οι πωλήσεις των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ) σε μεγάλους επενδυτικούς οργανισμούς.
Το λέμε αυτό με αφορμή την πώληση από την Τράπεζα Κύπρου 14,024 ΜΕΔ σε επενδυτικά ταμεία που διαχειρίζεται η διεθνής εταιρεία Apollo Global Management LLC.
Οι οφειλέτες των πωληθέντων ΜΕΔ έχουν υπόλοιπα ύψους 5.7 δις. ευρώ. Στα βιβλία της η Τράπεζα Κύπρου, μετά τις προβλέψεις, τα είχε σε αξία 1.5 δις. ευρώ.
Η Τράπεζα Κύπρου θα εισπράξει 1.4 δις. Ευρώ μετρητά από τη συναλλαγή, αναγνωρίζοντας ζημιά 135 εκ. ευρώ.
Αντιλαμβάνεται κάποιος ότι μιλάμε για πολύ σοβαρά οικονομικά μεγέθη, τόσο για τα συνολικά δάνεια του τραπεζικού συστήματος της Κύπρου, όσο και για τα ΜΕΔ, καθώς επίσης και για τον τομέα των ακινήτων.
Τα δάνεια αυτά είναι εξασφαλισμένα με 9.065 ακίνητα, τα οποία ισοδυναμούν με τις παγκύπριες πωλήσεις ακινήτων για ένα χρόνο.
Με αυτά τα δεδομένα εάν αυτά τα ακίνητα μπουν στην αγορά για πώληση ταυτόχρονα, και σε χαμηλές τιμές, θα δημιουργήσουν τεράστια πίεση προς τα κάτω στις τιμές των ακινήτων.
Είναι αναμενόμενο; Μπορεί να συμβεί αυτό;
Η εκτίμησή μας είναι ότι δεν θα μπουν στην αγορά ταυτόχρονα, σε χαμηλές τιμές.
Το τι θα συμβεί θα εξαρτηθεί, κατά κύριο λόγο, από τις προθέσεις και τα σχέδια της εταιρείας διαχείρισης.
Πώς βλέπουμε να λειτουργήσει πρακτικά αυτή η διαδικασία;
Αρχικά, θα προσεγγισθούν οι δανειολήπτες, για να εξευρεθεί μια αμοιβαία αποδεκτή λύση, με πιθανότητα να προταθεί σημαντική έκπτωση (κούρεμα) στα δάνεια αυτά για άμεση ή μερική εξόφληση.
Εάν δεν καρποφορήσουν οι προσπάθειες αυτές, τότε ο Οργανισμός πολύ πιθανόν, να προχωρήσει με υποχρεωτικές εκποιήσεις μέσω δημοπρασιών.
Με τις αλλαγές στη σχετική νομοθεσία, οι καθυστερήσεις που παρουσιάστηκαν στο παρελθόν στις δημοπρασίες λόγω νομικών κωλυμάτων που ήγειραν οι δανειολήπτες, θα περιοριστούν.
Όμως, συνεχίζει η πρώτη δημοπρασία να γίνεται με ελάχιστη τιμή πώλησης το 80% της αγοραίας αξίας, που καθορίζεται από δύο εκτιμήσεις.
Είναι ενδιαφέρον κάποιος να αναλύσει και να παρουσιάσει το είδος των 9,065 ακινήτων που δυνητικά μπορούν να καταλήξουν σε πλειστηριασμό.
Το επόμενο εύλογο ερώτημα είναι αν υπάρχει η αναγκαία αγοραστική δυνατότητα, για να απορροφήσει τα συγκεκριμένα ακίνητα.
Χωρίς να έχουμε υπόψιν μας συγκεκριμένα στοιχεία, πιστεύουμε ότι στη συντριπτική πλειοψηφία τους (πέραν του 80%) αφορούν μη εμπορεύσιμα ακίνητα, όπως γεωργικά τεμάχια σε αγροτικές περιοχές, ή άλλα, που θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατο, να διατεθούν σε οποιαδήποτε λογική τιμή.
Οι διαχειριστές του συγκεκριμένου ταμείου, έχοντας υπόψιν τους τα πιο πάνω δεδομένα, πιστεύουμε ότι θα δώσουν έμφαση στον συναινετικό διακανονισμό των δανείων αυτών.
Για τα δάνεια που αυτό δεν θα καταστεί δυνατό, πιθανόν να αναγκαστούν να τα κρατήσουν για κάποιο χρονικό διάστημα, ώστε να μπορέσει η αγορά να τα απορροφήσει σε λογικές τιμές, μεγιστοποιώντας τα κέρδη τους.
Ενώ είναι δύσκολο μέχρι αδύνατο να κάνουμε πρόβλεψη, εντούτοις γνωρίζοντας τον τρόπο που τέτοια επενδυτικά ταμεία και οι διαχειριστές τους σκέφτονται και ενεργούν, θα αναμέναμε σταδιακή προσφορά των ακινήτων στην αγορά, περιορίζοντας τον επηρεασμό και κατ’ επέκταση μια πιθανή μείωση στις τιμές των ακινήτων.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Της Ελευθερίας Παϊζάνου
Χρυσές δουλειές κάνουν για άλλο ένα καλοκαίρι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, επαύλεων αλλά και δωματίων τα οποία ενοικιάζουν διαδικτυακά από πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Η μη νομοθετική ρύθμιση του θέματος επέτρεψε σε κάποιους για άλλη μια χρονιά να προσφέρουν τέτοιες υπηρεσίες χωρίς κανέναν έλεγχο. Επίσης η πλειονότητα των ιδιοκτητών τέτοιων υποστατικών, τα οποία δεν έχουν τις απαιτούμενες άδειες, δεν δηλώνουν τα εισοδήματα που λαμβάνουν με αποτέλεσμα να φοροδιαφεύγουν. Παρά τις συζητήσεις επί των συζητήσεων που έγιναν πριν από μερικούς μήνες στη Βουλή και την κατάθεση πρότασης νόμου από τον ΔΗΣΥ και από την ΕΔΕΚ, το θέμα μπήκε στα συρτάρια. Με την πρόταση νόμου θα ρυθμίζεται η ενοικίαση αλλά και φορολόγηση αυτοεξυπηρετούμενων τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων και κατοικιών από ιδιώτες, οι οποίες ανέρχονται στις 20 χιλ. Υπενθυμίζεται πως κατά τη συζήτηση στην Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εμπορίου, τα δύο κόμματα άφησαν εκτός νομοθετικής ρύθμισης τα διαμερίσματα τα οποία ενοικιάζονται μέσω διαδικτύου, λόγω των νομικών σκοπέλων αλλά και για να αποφευχθούν οι κοινωνικές αντιδράσεις. Μάλιστα οι βουλευτές του ΔΗΣΥ και της ΕΔΕΚ είχαν διαβεβαιώσει ότι το θέμα θα ρυθμιζόταν σε μεταγενέστερο στάδιο. Όμως τελικά δεν υπήρξε νομοθετική ρύθμιση ούτε για τις επαύλεις αλλά ούτε και για τα διαμερίσματα. Τα συγκεκριμένα υποστατικά συνεχίζουν να ενοικιάζονται μέσω διαδικτύου χωρίς να περνούν από έλεγχο οι υπηρεσίες που προσφέρουν σε σχέση με θέματα ασφάλειας και υγιεινής, ενώ δεν φορολογούνται τα έσοδα που λαμβάνουν οι ιδιοκτήτες τους από τις ενοικιάσεις.
Με την πρόταση νόμου των δύο κομμάτων θα δημιουργηθεί ειδικό μητρώο για εγγραφή των αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων από το Υφυπουργείο Τουρισμού. Το μητρώο θα δημιουργηθεί βάσει κανονισμών που θα εκδοθούν από το Υπουργικό Συμβούλιο για τον καθορισμό των προδιαγραφών που πρέπει να πληρούν τα εν λόγω καταλύματα. Το κράτος δεν θα προχωρήσει στην επιβολή διαφορετικής φορολογίας αλλά θα έχει έσοδα μέσω της φορολόγησης των εισοδημάτων από τις ενοικιάσεις επαύλεων και κατοικιών.
Επίσης θα καθορίζεται και το πλαίσιο αδειοδότησης, οι τεχνικοί και οι λειτουργικοί όροι και προδιαγραφές αναφορικά με τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα, στο πλαίσιο της πολιτικής για την αναβάθμιση της ποιότητας του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος. Να σημειωθεί πως η Κυβέρνηση συμφωνεί με την πρόταση του ΔΗΣΥ και της ΕΔΕΚ. Μάλιστα το υπουργείο Εμπορίου αναμένεται να προχωρήσει στην ετοιμασία κανονισμών που θα καθορίζουν τη λειτουργία του μητρώου, κάτι το οποίο ακόμη δεν έγινε.
Τελικά ποίος ευθύνεται για τη μη νομοθετική ρύθμιση του θέματος; Η Βουλή, όπως μας λέχθηκε, αναμένει την Κυβέρνηση να ετοιμάσει τους σχετικούς κανονισμούς για να μπορέσει να προχωρήσει το θέμα. Από πλευράς της Κυβέρνησης, μας αναφέρθηκε πως μετά τις θερινές διακοπές αναμένεται να αποστείλει στο Κοινοβούλιο τους σχετικούς κανονισμούς.
Πάντως παρά την πληρότητα των ξενοδοχείων σε όλη την Κύπρο, οι ξενοδόχοι υποστηρίζουν πως η ενοικίαση υποστατικών μέσω διαδικτύου δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού. Από την άλλη, οι πολίτες σκέφτονται την τσέπη τους, για αυτό τον λόγο επιλέγουν να ενοικιάζουν υποστατικά μέσω διαδικτύου. Μήπως ήρθε η ώρα οι ξενοδόχοι να χαμηλώσουν κάπως τις τιμές τους για να προσελκύσουν περισσότερους επισκέπτες;
Με το άνοιγμα της Βουλής θα ψηφιστούν τόσο οι κανονισμοί που θα καταθέσει η Κυβέρνηση όσο και η πρόταση νόμου του ΔΗΣΥ και της ΕΔΕΚ καθώς χρόνο και τον χρόνο αυξάνεται ο αριθμός των υποστατικών που παρέχουν τέτοιες υπηρεσίες. Πέρσι περίπου ένα εκατομμύριο τουρίστες που επισκέφθηκαν την Κύπρο, που αντιστοιχούσε στο 30% των τουριστικών αφίξεων στο νησί, επέλεξαν για τη διαμονή τους υποστατικά μέσω του Airbnb ή άλλων σελίδων. Φέτος ο αριθμός των τουριστών που επέλεξαν τέτοια υποστατικά αυξήθηκε περαιτέρω, κάτι που απαιτεί την άμεση νομοθετική ρύθμιση του θέματος.
Tου Στέλιου Αχνιώτη*
Τα γεγονότα με τις τραγικές συνέπειες των πυρκαγιών στην Αττική σημάδεψαν το φετινό καλοκαίρι αφήνοντας πίσω δεκάδες νεκρούς, τραυματίες, ανείπωτη θλίψη, ιδιαίτερα σε όσους έχασαν δικούς τους ανθρώπους τόσο άδικα, καταστροφές σε σπίτια και περιουσίες και άλλη μια πληγή στο ελληνικό φυσικό περιβάλλον.
Το καθήκον, η υπευθυνότητα, ακόμα και η απλή ευσυνειδησία, επιβάλλουν να διδαχτούμε και εμείς στην Κύπρο από αυτή την καταστροφή. Κρατική μηχανή και υπηρεσίες, τοπική αυτοδιοίκηση, φορείς και γενικά όλοι μας, ακόμα και οι απλοί πολίτες, έχουμε υποχρέωση να μελετήσουμε ξανά τους ενδεχόμενους κινδύνους και τα σχέδια δράσης, τόσο για την πρόληψη όσο και για τη διαχείριση και αντιμετώπιση των κινδύνων. Μας αφορά όλους γιατί είτε σε επίπεδο σχεδιασμού και πρόληψης είτε κατά την περίοδο αντιμετώπισης της εξέλιξης του κινδύνου θα πρέπει να γνωρίζουμε πως θα δράσουμε, γιατί ίσως το κάθε λεπτό να είναι κρίσιμο.
Οι συνηθέστεροι κίνδυνοι για πρόκληση καταστροφών ευρείας κλίμακας, εξαιρουμένων των πολεμικών επιχειρήσεων ή δολιοφθορών σε σημαντικά έργα υποδομής, στη Κύπρο, θα μπορούσαμε να πούμε ότι είναι τρεις: Οι πλημμύρες, οι πυρκαγιές και οι σεισμοί.
Βάσει επιστημονικών μελετών, σημαντικοί παράγοντες για την αξιολόγηση ενός κινδύνου είναι η συχνότητα/πιθανότητα να συμβεί, αφενός, και αφετέρου, το μέγεθος των επιπτώσεων που θα προκληθούν σε κάθε περίπτωση ανάλογα με την ένταση, έκταση και άλλα κρίσιμα χαρακτηριστικά του φαινομένου. Η προστασία λοιπόν από τους κινδύνους αυτούς έχει να κάνει, πρώτον, με τη δυνατότητα αποτροπής /εξάλειψης ή μείωσης του μεγέθους του κινδύνου και, δεύτερον, με τη λήψη μέτρων για μείωση των συνεπειών εφόσον επισυμβούν.
Σεισμοί
Όσον αφορά τους σεισμούς, δεδομένου ότι ο κίνδυνος δεν μπορεί να αποτραπεί, η προσοχή επικεντρώνεται στην αντιμετώπιση των συνεπειών κατασκευάζοντας κτίρια και υποδομές ανθεκτικές, ανάλογα με τη σημαντικότητά τους, στους συνήθεις σεισμούς ή και τους σπανιότερους καθώς επίσης και στην ετοιμότητα δράσης σωστικών συνεργείων και ομάδων καταγραφής των ζημιών αμέσως μετά τη σεισμική διέγερση. Οι μεν σημαντικές κατασκευές και κτίρια όπως γέφυρες, φράγματα, νοσοκομεία, δημόσια κτίρια μεγάλης σημασίας, πυροσβεστικοί σταθμοί, κ.λπ σχεδιάζονται και κατασκευάζονται με ψηλούς συντελεστές ασφάλειας ώστε να μην υποστούν σοβαρές ζημιές σε ενδεχόμενο σεισμικής διέγερσης και να μπορούν να διατηρηθούν σε λειτουργία ώστε να ανταποκριθούν στην αποστολή τους και στις έκτακτες ανάγκες που θα δημιουργηθούν. Για δε τις υπόλοιπες συνήθεις κατασκευές το ζητούμενο είναι να μην υπάρξουν καταρρεύσεις και θύματα και οι ζημιές που θα υποστούν να είναι επισκευάσιμες.
Πλημμύρες
Όσον αφορά τις πλημμύρες, ως πρώτη προτεραιότητα είναι η πρόληψη μέσα από τη μελέτη των εν δυνάμει πλημμυρόπληκτων περιοχών και του ενδεχόμενου πλημμύρας είτε από βροχές με πλημμύρισμα ποταμών είτε από αστοχία αντιπλημμυρικών έργων (π.χ. δεξαμενές συγκράτησης, φράγματα). Στην περίπτωση των πλημμυρών κύρια μέριμνα για πρόληψη μεγάλων καταστροφών είναι η διασφάλιση της απρόσκοπτης ροής των νερών για να μην πλημμυρίσουν κατοικημένες περιοχές, αυτοκινητόδρομοι και άλλες κατασκευές.
Η αντιμετώπιση των πλημμυρών έγκειται κατά κανόνα στη διασφάλιση της καθαρότητας της κοίτης των ποταμών και ρεμάτων ώστε το νερό να διοχετευτεί προς τα φράγματα ή τη θάλασσα, ανάλογα και εντός των οικιστικών περιοχών στη συντήρηση των υφιστάμενων υποδομών αποχέτευσης για εξάλειψη του κινδύνου απόφραξης και περιορισμό στο ελάχιστο της τοπικής πλημμύρας. Όπου βέβαια κρίνεται ότι για την εξάλειψη του κινδύνου επιβάλλεται κατασκευή αντιπλημμυρικών έργων, τότε αυτά θα πρέπει να μελετηθούν και κατασκευαστούν κατά σειρά προτεραιότητας. Το ενδεχόμενο κατάρρευσης ενός φράγματος είναι πολύ σπάνιο αλλά αποτελεί ίσως το δυσμενέστερο από πλευράς καταστροφικών επιπτώσεων σενάριο, λόγω των τεράστιων όγκων της πλημμύρας που θα αναπτυχθεί αλλά και του ελάχιστου διαθέσιμου χρόνου για οποιαδήποτε τυχόν αντίδραση διαφυγής, ιδιαίτερα στις περιοχές κατάντι του φράγματος.
Πυρκαγιές
Το φαινόμενο των δασικών πυρκαγιών ιδιαίτερα στις χώρες με ψηλές θερμοκρασίες κατά τους θερινούς μήνες είναι πολύ συχνό και αναμενόμενο. Κάτω από ορισμένες δε συνθήκες (δύσβατο έδαφος με πυκνή βλάστηση, ισχυροί άνεμοι) μπορεί να πάρει τεράστιες διαστάσεις και καθιστά εξαιρετικά δύσκολο το έργο της πυρόσβεσης. Και σε αυτή την περίπτωση θεμελιώδους σημασίας είναι τα μέτρα πρόληψης και η άμεση αντίδραση για έλεγχο και καταστολή της φωτιάς στα πρώτα στάδια.
Συμπερασματικά λοιπόν θα λέγαμε ότι σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να υπάρχει:
(α) σχεδιασμός για αποτροπή της εκδήλωσης του κινδύνου ή εν πάση περιπτώσει περιορισμού της έντασης και μεγέθους του (για αποφυγή κάθε κινδύνου θα πρέπει να τηρούνται οι νόμοι και κανονισμοί του κράτους – η καταπολέμηση της άναρχης και /ή παράνομης δόμησης όπως και η καλή συντήρηση των υποδομών είναι ίσως ο κυριότερος κοινός παρονομαστής για την πρόληψη)
(β) καλή προετοιμασία και συνεχής επαγρύπνηση για άμεση αντίδραση και δράση με βάση ένα καλά σχεδιασμένο και επικαιροποιημένο στρατηγικό σχέδιο δράσης αντιμετώπισης της εξέλιξης του κινδύνου και των συνεπειών του μέσα από το οποίο θα αναλύονται ο ρόλος και η αρμοδιότητα όλων των εμπλεκομένων και η διασφάλιση του απαραίτητου μεταξύ τους συντονισμού
(γ) κατάλληλος εξοπλισμός, στελέχωση και συνεχής άσκηση /εκπαίδευση για εφαρμογή των σχεδιασμών δράσης με βάση τα σενάρια σε κάθε περίπτωση
(δ) κοινωνική συμμετοχή με εμπλοκή/ αξιοποίηση όλων των διαθέσιμων πόρων, της τοπικής αυτοδιοίκησης και των εθελοντικών ομάδων συμπεριλαμβανομένων, στην πρόληψη, αλλά και στην αντιμετώπιση των συνεπειών.
Το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) δήλωσε επανειλημμένα ότι είναι στη διάθεση της πολιτείας, ώστε με την εμπειρογνωμοσύνη των μελών του να συνδράμει στην οργανωμένη προσπάθεια πρόληψης και αντιμετώπισης των κινδύνων αυτών όπως και των συνεπειών τους.
*Ο κ. Αχνιώτης είναι Πολιτικός Μηχανικός και Πρόεδρος του ΕΤΕΚ
Της δρος Σωτηρούλας Λιασίδου*
Να κάνουμε την Κύπρο υποδειγματικό προορισμό οικολογικού ενδιαφέροντος
Συχνά γίνεται λόγος για χρηματοοικονομικό αναλφαβητισμό αναφορικά με τον ορισμό και την ερμηνεία βασικών αρχών και εννοιών του κλάδου. Ωστόσο, δεν θα πρέπει να λησμονείται ο περιβαλλοντικός αναλφαβητισμός που μας διακατέχει. Δυστυχώς, τις περισσότερες περιπτώσεις, η ανάπτυξη του τουρισμός συνεπάγεται με αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον. Στον βωμό του εύκολου κέρδους υπερτερεί ο νόμος της οικολογικής ασυδοσίας. Αρχίζοντας από την οικοδόμηση των ξενοδοχείων στην Αμμόχωστο που περίφραξαν όλο το παραλιακό μέτωπο τη δεκαετία του 1960. Τα λεγόμενα “beach hotels” όρθωσαν ανάστημα και μετέπειτα στην περιοχή Αγίας Νάπας/ Πρωταρά, στη Λεμεσό και στην Πάφο. Ένα προϊόν που αφενός εξυπηρετεί τις ανάγκες για την προσέλκυση ξένων επισκεπτών, αφετέρου έχει πολλαπλές συνέπειες στο παράκτιο περιβάλλον όπως είναι η ρύπανση της θάλασσας και η διάβρωση του εδάφους. Και ερχόμαστε να το επιβαρύνουμε περισσότερο με την άντληση άμμου από τη θάλασσα για να «ομορφύνουμε» την ταλαιπωρημένη και διαβρωμένη παραλία του “Fig tree Bay”.
Το πρόσφατο περιστατικό με την προσάραξη πλοιαρίου στην προστατευόμενη παραλία στην περιοχή της Λάρας είναι ακόμη μια απόδειξη άγνοιας απέναντι στο μοναδικό φαινόμενο της συγκέντρωσης των προς αναπαραγωγή χελώνων. Με τους καταϊδρωμένους τουρίστες μετά το ταξίδι να κατεβαίνουν επιθυμώντας να ξεδιψάσουν στο παραθαλάσσιο μπαράκι ή αλλιώς στο «beach bar» που αποτελεί άλλο ένα δείγμα του περιβαλλοντικού μας αναλφαβητισμού. Επίσης, τα φαινόμενα αυτά αναδεικνύουν τόσο τα κενά στο νομοθετικό πλαίσιο όσο και την αδράνεια του κράτους στην πάταξη οποιαδήποτε παρανομίας. Τα “beach bars” είναι φαινόμενο των τελευταίων χρόνων και προφανώς κάποιοι ίσως να τα θεώρησαν ότι εμπίπτουν στα πλαίσια εμπλουτισμού του τουριστικού μας προϊόντος. Με τα πιο πάνω και τα μυαλά που κουβαλάμε η αειφορία στον τουρισμό αποτελεί ευσεβή πόθο. Για να καταστεί η Κύπρος ένας αειφόρος προορισμός πρέπει να εκπαιδευτούμε περιβαλλοντικά και να περιορίσουμε τις αρνητικές συνέπειες που σχετίζονται με τις ανθρώπινες παρεμβάσεις και καταστροφές στο φυσικό περιβάλλον.
Η αξία του Ακάμα είναι ανεκτίμητη, με την Κύπρο να είναι τόσο τυχερή που έχει αυτό τον βιότοπο. Αν δεν υπήρχε νομοθεσία αλλά και η UNESCO να προστατεύει την περιοχή σίγουρα θα χτιζόταν πεντάστερα ξενοδοχεία και άλλα οικοδομήματα στα πλαίσια της τουριστικής βιομηχανίας. Πρέπει να γίνει βίωμά μας και να προσέχουμε ως κόρη οφθαλμού τον οίκο μας που στην ουσία είναι το φυσικό μας περιβάλλον. Το κράτος πρέπει να είναι υπέρμαχος των καλών πρακτικών που σχετίζονται με το περιβάλλον και να διασφαλίζει τους φυσικούς οικότοπους. Ας αρχίσει μια δυναμική προβολή ευαισθητοποίησης για την προστασία του περιβάλλοντος με κύριο θέμα τον Ακάμα και τη σημασία του για την Κύπρο και την περιοχή της Μεσογείου.
Οικολογικά ευαισθητοποιημένοι πρέπει να είμαστε όλοι μας και όχι μια μερίδα ατόμων που ορισμένες φορές γίνονται ακόμη και γραφικοί με την αντίδρασή τους. Ας κάνουμε την Κύπρο ένα υποδειγματικό προορισμό οικολογικού ενδιαφέροντος που θα προσελκύσει ενσυνείδητα ταξιδιώτες που σέβονται το περιβάλλον. Μόνο έτσι τα οφέλη από τον τουρισμό θα είναι πολλαπλασιαστικά.
*Λέκτορας στη Σχολή Διοίκησης Οικονομίας, Τμήμα Διοίκησης Ξενοδοχείων και Τουρισμού, στο Τεχνολογικό Πανεπιστήμιο Κύπρου
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η οφειλή ενοικίων και κοινοχρήστων από θέσμιο ενοικιαστή υπάγεται στο ενοικιοστάσιο”
Η διαχειριστική επιτροπή πολυκατοικίας ή άλλου κτιριακού συγκροτήματος είναι συνήθως αρμόδια να επιβάλει κοινόχρηστα στους ιδιοκτήτες των μονάδων που τα συναποτελούν, είτε πρόκειται για διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία είτε κατοικίες. Η υποχρέωση αυτή του ιδιοκτήτη όταν συμφωνεί να ενοικιάσει το ακίνητο του μπορεί να συμπεριληφθεί στο ενοικιαστήριο έγγραφο ή στη συμφωνία ενοικίασης με σχετικό όρο ως υποχρέωση προς τον ενοικιαστή. Σ’ αυτή την περίπτωση, το περιεχόμενο της συμφωνίας δεν αφορά και δεν δεσμεύει τη διαχειριστική επιτροπή στην οποία υπόλογος πάντοτε είναι ο ιδιοκτήτης. Όταν ο ενοικιαστής παραλείπει να πληρώσει το ενοίκιο ή τα κοινόχρηστα ή δεν εκπληρώνει άλλη συμβατική υποχρέωση του προς τον ιδιοκτήτη, ο τελευταίος δικαιούται να αξιώσει δικαστικά κάθε οφειλόμενο ποσό. Όπου το ενοικιαζόμενο ακίνητο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το ενοικιοστάσιο περιοχή, με τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου ή τον τερματισμό του η ενοικίαση μετατρέπεται από συμβατική σε θέσμια και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποκτά δικαιοδοσία. Η νομολογία έχει κρίνει ότι το ζήτημα της καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, κοινοχρήστων και αποχετευτικών τελών από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει στην έννοια του όρου «παρεμπίπτον» ζήτημα και κατά συνέπεια υπάγεται στη δικαιοδοσία του δικαστηρίου αυτού.
Το άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου προνοεί ότι ο ενοικιαστής ο οποίος διατηρεί την κατοχή οποιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος και τηρεί τους όρους και τις προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του, δικαιούται στα απορρέοντα από αυτό οφέλη, εφόσον οι όροι του είναι σύμφωνοι με τις διατάξεις του νόμου. Συνεπώς οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή εξακολουθούν να διέπονται από τη συμφωνία ενοικίασης παρά τη λήξη της και η οφειλή ενοικίων ή κοινοχρήστων με βάση το άρθρο 4(1) του νόμου αποτελεί παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό ζήτημα που υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο νόμος καθορίζει το ενοίκιο ότι περιλαμβάνει οποιοδήποτε ποσό που πληρώνεται ως ενοίκιο, τόσο για το ίδιο το ακίνητο όσο και για τη χρησιμοποίηση επίπλων στην περίπτωση που ενοικιάζεται επιπλωμένο, αλλά δεν περιλαμβάνει κοινόχρηστα. Αναφορικά με τους όρους της θέσμιας ενοικίασης, ο νόμος προνοεί ότι αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο, περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων. Εξαιρεί όμως από την υποχρέωση του ενοικιαστή σοβαρά έξοδα συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων. Από την άλλη, ο ενοικιαστής υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από τον ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου.
Ο όρος «κοινόχρηστα» στο νόμο σημαίνει τη χρήση κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου από τους ενοίκους του, τη χρήση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του ακινήτου, τη χρήση κοινόχρηστων υγειονομικών διευθετήσεων και εγκαταστάσεων του ακινήτου, την παροχή προμήθειας ηλεκτρικού ρεύματος και νερού στους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου για χρήση ή εξυπηρέτηση των ενοίκων του και την παροχή υπηρεσιών για τον καθαρισμό και φύλαξη των κοινόχρηστων χώρων και τέτοιων άλλων διευκολύνσεων που είναι αναγκαίες για την κατοχή και χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή. Το θέμα της υποχρέωσης καταβολής κοινοχρήστων από θέσμιο ενοικιαστή αποτέλεσαν το αντικείμενο απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού, όπου κρίθηκε ότι η απαίτηση αποτελεί ειδική αποζημίωση την οποία ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποδείξει αυστηρά. Το ενοικιαστήριο περιείχε όρο που υποχρέωνε τον ενοικιαστή να φροντίζει ο ίδιος για τις παροχές νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, καθώς και την κατάθεση των σχετικών καταβολών επ’ ονόματι του και να πληρώνει στις αρμόδιες αρχές τις καταναλισκόμενες από αυτόν ποσότητες νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, ως επίσης τα σχετικά τέλη σκυβάλων, κοινοχρήστων και το καθαρισμό των υπονόμων. Το δικαστήριο στηριζόμενο στο πιο πάνω λεκτικό έκρινε ότι ο ενοικιαστής που στο μεταξύ έγινε θέσμιος, αποδέχθηκε να καταβάλλει στον ιδιοκτήτη τα κοινόχρηστα που αφορούν το κατάστημα. Αναφορικά με την υποχρέωση για καταβολή των αποχετευτικών τελών, από τη γραμματική ερμηνεία της φράσης «καθαρισμός υπονόμων», το δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο πιο πάνω όρος περιλαμβάνει μια τέτοια υποχρέωση στον ενοικιαστή. Ως εκ τούτου, ο ιδιοκτήτης δεν είχε αποδείξει την απαίτηση του ότι ο ενοικιαστής είχε υποχρέωση για καταβολή των αποχετευτικών τελών που αφορούν το επίδικο κατάστημα. Προκύπτει από τα ανωτέρω ότι υπάρχει ανάγκη ειδικής αναφοράς στα ενοικιαστήρια έγγραφα για πληρωμή των αποχετευτικών τελών προς αποφυγή διαφωνίας.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Αντώνη Λοΐζου*
Υπάρχει μια πρόταση νόμου κατατεθειμένη στη Βουλή που προσφέρει κάποια ανάσα στους ταλαίπωρους ιδιοκτήτες ενοικιοστασιακών ακινήτων, όταν οι ενοικιαστές τους δεν πληρώνουν.
Εκτός από τους περιορισμούς στην αύξηση ενοικίου, έχουν προστεθεί και οι καθυστερήσεις στα Δικαστήρια. Έτσι ένας κακοπληρωτής ενοικιαστής είναι δυνατόν να απολαμβάνει ένα π.χ. κατάστημα, μη πληρώνοντας ενοίκιο, να αναμένει τη δικαστική απόφαση μετά από 2-3 χρόνια και μετά να υποβάλει έφεση. Στο τέλος δηλαδή ο κακός ενοικιαστής επιβραβεύεται από την πολιτεία και το όλο σύστημα.
Σε κατάστημα επί της Ερμού & Καλογερά (στη Λάρνακα) μια από τις πλέον εμπορικές περιοχές, ο ενοικιαστής χρεωνόταν €800/μήνα για ένα διπλό κατάστημα. Ο ιδιοκτήτης εν όψει της όλης οικονομικής κατάστασης προ δύο ετών μείωσε το ενοίκιο σε €500 τον μήνα. Ούτε όμως τώρα ο ενοικιαστής πληρώνει, ούτε καν φεύγει. Ανέλαβε λοιπόν ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία έξωσης, αφού πλήρωσε μέχρι τώρα και €700 δικηγορικά, πλην όμως ο ενοικιαστής εξακολουθεί να μην πληρώνει μία δεκάρα.
Εν τω μεταξύ ο ιδιοκτήτης αγόρασε το κατάστημα με δάνειο το οποίο θα εξοφλείτο με δόση €1.800 τον μήνα. Τώρα που δεν υπάρχει το ενοίκιο, έστω των €500, είναι πρόδηλο ότι έχει πρόβλημα με την τράπεζα που τον απειλεί.
Υπό τις περιστάσεις είναι με μεγάλη ικανοποίηση που μελετήσαμε την πρόταση νόμου εκ μέρους τεσσάρων βουλευτών του ΔΗΣΥ για κάποιου είδους διόρθωση της όλης κατάστασης. Η πρόταση του νόμου που τροποποιεί τον νόμο περί ενοικιοστασίου νόμο αναφέρει σε συντομία τα εξής:
● Εφαρμόζεται η έξωση εάν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει για 90 ημέρες και δεν εξοφλήσει το χρέος του σε 14 ημέρες από την ειδοποίηση για έξωση.
● Έστω και εάν ο ενοικιαστής εξοφλήσει το χρέος του στις 14 ημέρες, είναι δυνατόν το Δικαστήριο να μην αποδεχθεί εξόφληση εάν αυτό συμβαίνει επί συστηματικής βάσης.
● Εάν ο ενοικιαστής δε εξοφλεί τα ενοίκιά του εντός περιόδου 6 μηνών από την ανάκτηση κατοχής, τότε το Δικαστήριο είναι δυνατόν να εκδώσει διάταγμα έξωσης και πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων, εκτός και εάν ο ιδιοκτήτης οικειοθελώς χαρίσει στον ενοικιαστή τα οφειλόμενα ενοίκια όπου η έξωση γίνεται σε 3 μήνες.
Είναι μια αρχή αγαπητοί μας αναγνώστες και ελπίζουμε ότι θα υπάρξουν και άλλες τροποποιήσεις υπέρ των ιδιοκτητών και με προστασία των ενοικιαστών, αλλά όταν αυτοί τηρούν τις υποχρεώσεις τους.
Παραμένουν όμως αρκετά ερωτήματα:
● Πότε θα εξεταστεί αυτή η πρόταση από τη Βουλή; Όπως πάνε τα πράγματα στη Βουλή, όσο χρήσιμη και να είναι αυτή η πρόταση, δεν αναμένεται να συζητηθεί γρηγορότερα από έξι μήνες.
● Ποιος θα καταψηφίσει πρόταση; Οι αριστερές παρατάξεις, ΠΟΒΕΚ κ.λπ., όλοι εκείνοι οι οποίοι για δικούς τους λόγους προσφέρουν προστασία στους κακοπληρωτές.
● Πώς θα λειτουργήσει η ελεύθερη αγορά όταν υπάρχουν τέτοιου είδους παρεμβάσεις προστασίας;
● Σε ένα Κράτος που οι πολίτες γύρω στο 30% είναι και ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε διάφορα ακίνητα, η προσπάθεια αυτή δεν βοηθά μόνο στους ενοικιαστές, αλλά και αρκετούς ιδιοκτήτες.
Δεν σας κάνει εντύπωση η σιγή ιχθύος από τον σύνδεσμο ιδιοκτητών, developers, ΠΟΒΕΚ και άλλους;
* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.